房地产开发中加强应收账款管理提升企业经营效益
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作者: 应晓平
摘要：所谓应收账款，从字面意思来说就是企业应该收取的钱款，对象是买方、接受服务的单位及个人。在我们日常生活的买卖交易中，一手交钱一手交货是比较常见的方式，然而出现赊账的情况也是在所难免的。同样，在企业的买卖交易、劳务服务当中，也存在不能现销的情况，这样应收账款便“应运而生”了。应收账款能促进企业的长远发展，但处理不当也会造成巨大风险。笔者就以房地产开发企业为例，谈谈管理好应收账款对于提升企业经营效益的重要性。
关键词：房地产开发 应收账款 经营效益 企业
一、房地产开发企业应收账款出现的原因及管理现状
1、出现的原因
和其它企业一样，房地产开发企业在销售过程中面临着巨大的市场竞争压力。正常情况下，房地产开发企业售出一套房子之后，买方应即时付款，就算暂时没钱，也必须在最短的时间内付清。但随着经济的发展，房地产开发企业越来越多，原本属于单个企业的销售渠道渐渐被许多企业同时占据，竞争之大可想而知。于是，房地产企业不得不进行赊销，以占据一片属于自己的市场。赊销就意味着买方可以在暂时没有钱的情况下买到房子，只需在双方约定的期限内筹集资金就行。而对于房地产开发企业来说，他们并不能在售出房子的同时收到钱款，于是便出现了应收账款。
另外一个原因跟管理费用有关。例如，某房地产开发企业建了很多套房屋但一时之间难以售出，那么该企业必须对这些房屋进行管理。屋内的一些基础设备时间久了可能会失去价值，因此必须花钱去“保养”，各类保险费用也是一笔大开支。另外，房屋的囤积给企业的资金运转带来很大的困难。所有这些都促使房地产开发企业尽快将房屋售出去，而赊销便是最快捷的办法，它使囤积的房屋变为应收账款。
因此我们可以说，应收账款的出现是房地产开发企业对购房者采取信用策略的体现。
2、房地产开发中应收账款的管理现状
应收账款确实能给房地产开发企业的经营活动带来很多好处，但这并不是绝对的，毕竟钱款还在客户手中。如果对应收账款管理不当，那么在回收中可能遇到很大的问题，这可不能开玩笑。那么，如今房地产企业中的应收账款管理是什么情况呢？
我们得肯定部分房地产开发企业对应收账款的管理恰到好处。这些房地产开发企业，它们注重应收账款的管理，并且根据自身的实际情况制定出了科学合理的管理制度。如此，它们在客户中建立了很好的信用，占据了属于自己的房屋市场并逐渐扩大，销售情况日益见好，同时在回收应收账款的过程中游刃有余。
然而，有不少房地产开发企业对应收账款的管理很不到位，常有资金流失的情况出现。比如，在赊销之后，它们对应收账款基本不过问，以为购房者到时候过来付款就万事大吉了。其实不然，对应收账款不闻不问很可能导致资金运转困难，甚至最终收不回。
因此，目前房地产开发中对应收账款的管理还存在不少问题。房地产开发企业想要提升经营效益，还得在应收账款的管理上多下功夫。
二、加强应收账款的管理，提升房地产开发企业经营效益
1、了解对手的信用标准
俗话说，知己知彼百战不殆。对于房地产开发企业来说，了解竞争对手的信用标准对于管理好应收账款非常重要。之前已经说过，应收账款的出现其实就是对客户采取的一种信用策略，而这个策略应该在什么标准之上则需要好好把握。竞争对手的信用标准则是一个很好的参考标准。
而要弄清对手的信用标准，就需要想方设法了解对手的销售方针、服务特点以及市场占有等情况。对于这些情况的把握，能给房地产开发企业自身提供很好的参考，从而制定出符合实际的信用标准。
信用标准定好了，房地产开发企业对应收账款的管理就更有把握。
2、加强对应收账款对象的管理
应收账款，应收谁的账款呢？当然是客户对象。钱还没有收过来，就说明交易并未完成，房地产开发企业对此不得不提高警惕。
当然，并不是说企业要总是催着客户来“还债”，而是应该对应收账款客户有效管理起来。比如，经常检查客户有没有突破信用额，有没有过期的债务，有没有客户拒付款的情况等等。这些对于房地产开发企业来说都是至关重要的，如果做不好，则在应收账款的管理上会出现很多的漏洞。
3、建立科学的应收账款控制机制
应收账款不应该是个死的东西，而应该把它作为动态数据来管理。并非每个客户都是到了期限一次性还清债务的，有不少是进行分期付款。因此，必须建立起科学的应收账款控制机制，将每一笔账目都控制到位。
房地产开发企业在与客户达成协议之时，就应该建立清楚明白的账目，并进行备份。这样，日后查察之时，便有依据。对于分期付款的客户来说，要对应收付款建立详细的回收计划，让每一次付款的情况都一目了然，避免出现混合的情况。
4、正确应对坏账问题
房地产开发企业的各类账目纷繁复杂，管理起来很费力，出现坏账的情况并非不可能。面对这一问题，房地产开发企业应该慎重。
首先，对坏账情况必须进行一个估计，并根据估计的情况探讨出好的应对办法，以免坏账情况出现的时候，措手不及。
其次，房地产开发企业应在每个季度末对应收账款进行分析，看看哪些款项可回收，哪些不能回收，然后对坏账可能产生的损失进行预测。这样做对于房地产开发企业认清自身的资金状况很有帮助。
5、信用管理要自始至终
有些房地产开发企业对应收账款的信用管理像是一时热血，想起来该管了就管一管，没想起的时候就不闻不问。这样做无疑是有百害而无一利的。
信用管理应该是自始至终的，每一步都不能忽略。从最初的接触客户建立买卖，到最后的收款，房地产开发企业始终要把信用管理好。
6、必要的时候要用法律维权
房地产开发企业与一般的企业不同，它与客户进行交易的金额是非常大的，无论哪一环节出错都可能导致很大的损失。对于应收帐目的管理，如果出现客户不认账的状况，应该用法律武器维护自身权益。
用法律维权，就必须有法律依据。因此，房地产开发企业在与客户签订房屋销售合同之时，应做到条款清晰内容明确，不要出现有歧义的字眼。在格式方面，最好结合自身的实际情况，不要与同行业的格式一模一样。另外，特别要注意收款部分，日期、方式、期限、违约处理方案等一定要清晰明了。
三、应收账款管理与房地产开发企业经营效益综述
企业经营效益高，不能单纯的认为就是接单量大、提供的劳务服务多。一个企业想要长足发展，资金运转更重要。买卖做得多，钱款没收到，企业就是虚盈实亏。其中，应收账款是非常重要的一项，每个企业都应该有共识。
房地产开发企业中的应收账款占整个企业资金的很大部分，说应收账款出现问题会使房地产开发企业出现资金动荡都不为过。现在有几个客户在购买房屋时是付现款的呢？在市场经济不断发展的今天，现金交易的弊端显而易见。房地产开发企业进行赊销，必然要求对应收账款管理到位。
土地开发、房屋买卖、城市规划是房地产开发企业的主要内容，而如今的情况并不是那么乐观。如果经营效益提不上去，房地产开发企业哪有热情去搞城市规划。而要提升经营效益，就必须管理好应收账款。简单的说，从最先的买卖交易成立到最后的客户付款，这个过程中没有出现什么大问题，并且最终收回了钱款，那么对应收账款的管理就到位了，经营效益自然随之提高。
结论
在竞争日益激烈的市场环境下，应收账款是每一个企业都会面临的问题。应收账款对于企业来说是福是祸，取决于企业对它的管理得当与否。房地产开发企业，是当今的热门企业，同样存在应收账款的管理问题。而且，房地产开发企业与客户进行交易，其金额往往是比较大的，无论哪个环节出了错，都可能造成巨大的损失。因此，针对当前应收账款管理中存在的问题，房地产开发企业应制定出相应的对策，以期将应收帐目管理到位，从而最大限度的提升经营效益。
参考文献：
[1]史晓弋 《从应收账款看企业内部管理》 财务研究 2005(05)
[2]王东艳 《浅议应收账款的管理》中国乡镇企业会计 2008(5)
[3]赵德方 《企业应收账款风险防范策略》会计之友 2005
（作者单位：浙江广厦建设集团有限公司）
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