房屋租赁管理的新形势分析

来源:用户上传      作者: 李波

　　[摘要]随着城市经济的多元化发展,企业产业结构的调整,出现了企业外迁,投资创业,外来务工人员的不断涌入城市,使得房地产租赁市场需求巨大,导致房屋功能性质发生巨变。房屋租赁市场是房地产市场不可或缺的部分,房屋租赁对发展居民住房形式的多样化,提升城市服务功能,促进房地产业的健康发展都起到了积极的作用。本文通过探讨如何发挥房产职能管理的优势,提出在新形势下从事租赁管理工作的思路和发展方向。
　　[关键词]管理 优势 发展
　　
　　过去,单一居住和自用转向了投资和经营。繁荣的背后,同时也给租赁市场带来了许多问题,如房产租赁纠纷不断增加,私下租赁造成国家税收流失,出租房混乱的外来人口的违法犯罪,违规中介企业恶意欺诈等,都给房屋租赁管理带来了许多亟待解决的问题。
　　一、登记备案提升房屋租赁的管理水平
　　1、租赁是一种民事法律关系,所以在房屋租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此,在租赁中出租人和承租人应当对双方的权利和义务,并且以文字形式形成书面记录,向房产管理部门登记备案,成为出租双方都要共同遵守的租赁准则。合同是处理房屋租赁纠纷的重要依据。
　　2、备案登记属于房屋租赁各项工作的前置性工作。实行备案登记是对出租房屋的主体资格审查,对不符合法规和政策的房屋不予登记。
　　3、房屋租赁合同中,要明确规定出租方和承租方双方就出租面积,租金的标准,租金给付的方式等,这是备案登记,对征收房产税款的重要凭据。
　　4、范围要覆盖.随着城市不断拆迁,商品房接连上市,居民改变房屋性质用途等,使租赁市场不断有微小动态变化。因此作为租赁管理者要统一掌握租赁市场的信息统计数据,有多少房屋在租赁市场中流通交易的数据,对政府调整房地产市场的政策,起到重要的信息参考作用。
　　二、发挥房产部门税务征收职能
　　1、以优质的服务促进税收
　　税收也是国家财政的主要来源,具有强制性的显著特征。如果以更好的服务促进出租收益人自觉完税,是新形势下房产部门值得认真思考的课题。房产部门应该在产权登记,房产交易。旧城改造,修缮报修,物业管理等各项工作中坚持“以人为本,强化服务”,在群众中树立良好的形象。这些都是我们做好房产税征缴良好的基础。
　　2、加大房屋租赁管理的覆盖率
　　我们要借助各方力量和资源优势,对辖区地域内进行详尽的出租房源的普查。针对目前很多房屋是私下出租,操作起来有困难,这就要求定期进行房屋租赁的普查工作,做到记录在册,建立房屋档案。
　　3、建立房屋租赁价格指导体系
　　当今租赁中介机构人员素质参次不齐,恶意欺诈侵害承租双方的事例层出不穷。科学地制定规范准确的租赁价格指导体系十分必要。在充分市场调研的基础上,采取科学的测算办法,定期制定不同地段,不同结构,不同用途的房屋的阶段性租金。并对全市各城区和郊区范围广泛采集不同的地段,性质,结构,用途,类型,位置,朝向,楼层的出租房租金的价格信息,信息采集点的位置相对固定,便于跟踪比较分析,同时注意选点能仅可能涵盖较大的范围。对采集到的价格信息按照测算公式进行测算后,制定出全市房屋租赁指导租金。
　　三、严堵税收流失的“豁口”
　　1、为国纳税,用税于民
　　随着房地产市场的异常活跃,税收上涨明显。征收部门多数为房产部门委托代征,完成房产税收的征缴入库。现行房产税是以房产为课税对象,向房屋的产权人或出租人征收的财产税,是政府财政收入的重要来源。房屋租赁管理是一项复杂的社会工程。经营性房屋涉及到工商注册,税务登记,居住性房屋涉及承租人的户籍管理,计生管理,流动人口的治安管理,街道社区,物业公司等。单靠房产部门一家做好是远不够的。建议用省市地方法规的形式,明确政府相关职能部门与房屋租赁的协作关系,严格按照租赁合同办理,不得超出核准的范围。
　　2、打击偷逃税行为
　　偷逃税款是违法犯罪行为。
　　逃税现象直接导致了税收流失,私房出租市场火暴,但是私房税收并没有同比例增长。新形势下,各种类型偷逃税层出不穷,仅依靠房产部门一家查处,显得势单力薄,需要方方面面的共同有效的配合。一是大力宣传,租房要纳税的意识要家喻户晓,深入人心;二是实行房屋租赁的许可制度,比照申领工商营业执照的方式,取得租赁许可证的房屋方能进入市场出租;三是依靠街道社区,警务巡查的覆盖形式严查违章出租,私下出租;四是部门各司其职,通力合作,征税不分你我,查处不论先后。公安、工商、税务、劳动、计生、市容、街道社区等部门缺一不可,共同打击偷逃税行为。五是改革现有税收征管的体制弊端,政策漏洞。简化程序,就近设点,不拘形式,使税收征管更加贴近百姓,使纳税人不跑远路,不出家门,更好地服务群众。
　　3、规范管理,实现综合增长
　　加强内部规范管理,建立廉洁的税收征管队伍,是取得税收征管优质成绩的重要基础。在租赁管理部门内部,实行强化人员上岗培训,轮岗竞争,人员聘任合同制等各项软件管理措施。在规范管理,方便群众的前提下,加大硬件投入,要有专门的租赁税收征管服务大厅,进一步完善服务功能。适当下放税务稽查执法权限。
　　四、结论
　　房屋租赁业目前已经成为我国的朝阳产业,他不仅关系到流动人口能否安居乐业的文野,也影响着城市的问题。这就要求我们积极探索,大胆穿心,完善房屋租赁管理,这样房屋市场才能稳健发展。
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