公租房BOT模式全生命周期风险分担研究
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【摘 要】 公私合作模式“建设—经营—转让（BOT）”为地方政府解决公共基础建设提供了新思路，能满足公共基础设施建设，提高投资管理效率，有效化解地方政府债务风险。因BOT项目建设周期长、参与方众多，合理的风险分担是其成功的关键。从公租房BOT项目全生命周期过程角度出发，借助建筑信息模型（BIM）在投资机制、管理与治理模式方面的创新性，运用工作结构分解法进行风险识别，并用改进的密切值法构建公租房全生命周期风险分担模型，为公共部门和私营机构合作提供决策依据，以期公租房项目的长久发展。
【关键词】 公租房; BOT模式; BIM技术; 风险分担; 密切值法
【中图分类号】 F284 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2019）11-0016-06
公共租赁房（下面简称公租房）是保障性住房的一种，由政府部门负责建设或者购入，以供中低收入群体租住。伴随着城镇化的快速发展，大量人口集聚到城市，渐渐形成了一个规模庞大的既无力购买经济适用房，又不符合廉租房条件的“夹心层”群体，主要包含城市中低收入家庭、进城务工人员以及刚毕业的大学生。为此，政府相继出台多项有关公租房建设的政策，逐步使其成为保障性住房的主体。但是，由于公租房项目建设前期投资大、资金回收期长、运营过程存在较大不确定性等特点，资金短缺问题成为制约公租房发展的“绊脚石”[ 1 ]。单靠政府力量无法从根本上解决公租房的建设资金，面对巨大的资金压力，优化和拓展融资渠道成为当务之急，而BOT模式在各个行业的应用为公租房的建设提供了融资借鉴[ 2 ]。
因公租房项目属于准公共产品，建设周期长，伴随的不确定因素增多，加之项目参与方众多，风险分担主体多元，利益需求差别大，为了有效吸引社会资本的进入，合理的风险分担是项目成功的关键因素。本文引入BIM技术进行公租房全生命周期的过程管理，提升管理效率，在此基础上分析公租房BOT项目的风险分担机制。合理的风险分担可以有效吸引社会资本，使闲散资金进入，提升各参与方进行公租房合作项目的积极性[ 3 ]，为公共部门与社会资本的合作提供决策依据，进而显著提高公租房的供给规模及持续性发展，使更多“夹心层”群体可以享受到社会福利。
一、基于BIM技术的公租房PPP项目管理分析
（一）公租房BOT项目运作框架
公租房BOT模式，即公共部门就公租房项目与私营机构签订特许权协议，授予签约方承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议期内进行运营，公共部门进行监管，公众与用户使用并监督私营机构对公租房的运作管理，协议期结束后私营机构将项目无偿转让给政府。其投资收益主要来自特许经营期的租金、配套设施收入，成本由建设期与特许经营期的现金流出构成。
（二）基于BIM技术的公租房BOT项目管理必要性
传统合作项目存在各方参与程度弱，政府、私人资本之间关系紧张等问题。BIM技术加入项目管理中，能有效缓解各方关系，为公共部门在决策公租房公私合作项目时提供客观的数据支持，实现项目全生命周期的管理和控制，在项目实施过程中做到信息无缝连接和实时共享，减少重复、离散的数据，增加信息共享和协同工作[ 4 ]，实时监控，有效控制及应对意外事件。公共部门特许期结束后接收公租房项目时要了解项目全面的信息、数据，利于后期的运营管理。
一是通过BIM平台积累项目数据，建立数据库。提升公租房项目建设各参与方的交互性，及时了解项目进度，实现良性可持续发展的战略伙伴关系，扮演公租房BOT项目风险分担分析的重要角色。
二是BIM技术有效预测风险，进行事前数据模拟，减少公租房建设及运营中风险事件概率及额外的成本支出。
三是BIM项目管理平台，对于政策法规的变化，根据外部环境以及BIM平台数据分析及时作出应对措施，通知各参与方，减少传统项目由于信息滞后引起的成本增加、不满情绪及责任推卸。
（三）公租房BOT项目全生命周期阶段分析
BIM技术贯穿公租房BOT项目全生命周期中，因各方目标差异，BIM技术对不同参与方所实现的功能有所差异。以下将公租房BOT项目全生命周期过程按决策、采购、运营与移交三个阶段，分析引入BIM技术后公租房BOT项目在建设全生命周期中的运用。
决策阶段主要解决公租房项目的决策、方案等，BIM技术对数据的集成功能为项目运用物有所值法进行定量评价提供技术支撑，判断实施BOT模式是否可以降低总成本，进而决定BOT项目可否实施。
采购阶段主要涉及设计与建造。在设计阶段，BIM加强了各个专业之间的联系与集成[ 5 ];在项目建设阶段，利用BIM技术对工程项目进行精细化管理、实时性监控，便于快速识别各项风险;在施工前，对施工方案预演，做到事前控制，有效提升成本、进度、质量和安全的管理效率[ 6 ]。BIM模型的运用将数据实时共享，项目管理方可以有效地进行项目各工作节点的监控。做好提前预防、及时处理，对节约成本、节省工期、提高施工质量和风险防范有重要意义。
运营与移交阶段通过BIM模型实时监控项目系統，及时获取设备的定期检修和保养数据的高效准确，检修后及时反馈到项目数据库中，有效减少公共部门接收项目后运营中的风险因素。移交后，政府部门根据建立的BIM模型全面掌握项目截至移交前的各项数据，实现公租房项目全生命周期的监管与现代化的管理模式。BIM技术给公租房公私合作的管理模式带来了一次改革性的飞跃，与传统的管理模式相比优势突出。
二、公租房PPP模式风险分担机制的研究
（一）公租房BOT项目风险识别
通过已有文献对比风险识别方法的优缺点及公租房项目的特点，采用工作结构分解法分析BOT模式下公租房项目所面临的风险，按风险承担方分为公共部门、私营机构、金融机构、共担风险，如表1。 （二）基于BIM技术的公租房BOT项目风险管理
BIM技术的应用对项目风险提前进行识别，并对相关风险进行预防和控制，利于降低公租房项目的风险，提升项目合作中风险分担的合理性，保证各方顺利合作[ 7 ]。
1.项目利润未知，前期预测不准[ 8 ]
公租房项目属于准公共项目，运营期的收入主要依赖租金收入，因公租房项目具有一定的公益性，租金水平不能过高，收益难保证，需前期大量资料的收集分析。BIM模型的建立，在项目前期即进行数据收集归纳及准确决策分析，极大提高了项目管理效率。
2.项目周期长，缺失协同工作平台
公租房项目工程体量巨大，建设周期长，参与方众多，缺乏共同协作的平台，导致信息闭塞，矛盾聚积，风险隐患一触即发。BIM模型能提升各参与方交互性，减少沟通障碍，降低因各参与方的主观情绪导致的风险因子。
3.公租房BOT项目是设计、建造加经营，重点在经营，后期运维管理难度大
BIM模型应用的优势在于前面各个阶段中，优化设计、施工方案，减少浪费，降低成本，做到成本优化前置，为运营阶段做好铺垫。一方面可保障私营机构的利益，另一方面能使公租房公私合作模式长久发展，提升价值，造福社会，惠及民生。
（三）风险分担原则
各参与方依据合同应遵循以下原则进行风险分配：
1.须有控制风险的能力
合理的风险分配不仅可以刺激相关方的积极性，而且对可能出现的风险具有相应强有力的手段进行控制并处理，降低损失;反之，则会加大成本。
2.承担风险的参与方有机会将该风险合理转移
风险发生后，合适的风险承担者有能力将风险合理转移，控制风险，使损失最小化。
3.承担风险一方必须对项目整体最有利[ 9 ]
合理的风险分担对项目的成功起着关键作用，风险分担的最终目标是整体利益最优。分配过少，缺少激励，管理效率低下，成本增高;分配过多，管理效率增高，管理成本影响项目整体利益降低。
合理的风险分担机制不仅可以有效激励私营机构参与公共项目的积极性，而且能有效提高社会整体福利，提升公共部门的政绩影响力[ 10 ]。
三、建立风险分担模型
合理的风险分担是公租房BOT项目顺利实施的关键因素，王蕾等[ 11 ]运用ANP-Shapley值的方法进行了PPP项目风险分担的研究，李林[ 12 ]利用讨价还价博弈理论，研究PPP项目共担风险的分配。对相关文献研究后总结风险分担常用的研究方法有风险分配矩阵法[ 13 ]、文献打分法[ 14 ]、博弈论方法、案例分析法等，大多以定性分析为主，无法定量确定共担风险在各参与方之间的承担比例。针对此问题，本文根据公租房BOT项目特点，考虑风险因素的复杂多样性，结合BIM技术在项目全生命周期管理过程中的创新性，建立以改进的密切值法为基础的风险分担模型，分析并计算各个主体具体的风险分担比例，为公租房BOT项目各参与方提供决策依据。
密切值法是系统工程中针对多目标决策的一种优选方法，能够在面对多个对象时从中筛选出最符合条件，并有效解决实际工程中面对多个目标时如何做出正确决策的有效方法。密切值法可以将项目所面临的风险评价指标转化为具有综合性质的单个指标，该单一指标可从整体上反映出风险评价的好坏[ 15 ]。改进的密切值法引入熵权法确定各评价指标的权重，消除主观因素的影响[ 16 ]。
（一）建立评价指标矩阵
拟定项目有n个风险分担者，针对每个分担者设定m个评价指标，分别用Yi（i=1，2，…，n），Xj（j=1，2，…，m）来表示，并将参与者Yi对应Xj的能力值记为aij（i=1，2，…，n;j=1，2，…，m）。初始矩阵A=（aij）m×n如下：
（二）规范初始矩阵
初始矩阵A=（aij）m×n中各风险评价指标的量纲、数量级等不同，且评价指标判断标准有正有负，故需对初始矩阵进行规范化处理。
目标差值率，排除风险评价指标不具可比性等因素，考虑目标值与指标值的距离与比价效应，让指标在偏离目标值程度而在衡量时有同一个尺度，使得决策者确定统一标准来准确计算该项指标偏离最优值的程度。
（三）构建虚拟的最优与最劣分担方
（四）基于熵权法的指标权重
熵权法是利用各评价指标有效信息量的大小来确定相应的权重值。熵是系统无序程度的一个度量，熵值的大小反映评价对象指标值之间的差异程度：若指标的信息熵越小，系统越有序，表示指标值相差较大，该指标提供的信息量越大，其权重也相应较大，在综合评价中所起作用越大权重就应该越高。
（五）计算评价指标的欧氏距离及密切值
1.标准化欧式距离的概念
四、案例研究
西安市某公租房项目总投资约25.33亿元，房屋建筑面积约32万平方米。由西安市住房和城乡建设局作为项目实施机构，采用竞争性磋商采购方式，最终交由中建某工程局有限公司（以下簡称中建工程局）。采取建设施工、养护管理一体化经营方式，运作方式为BOT，合作期23年，包括建设期3年，运营期20年。在该公租房项目中风险主要分担主体涉及西安市住房和城乡建设局、中建工程局、商业银行三方。运用已建的风险综合评价指标就公租房项目建设分析衡量后从三个风险分担方的风险控制能力、风险承担能力和风险承担意愿3方面确定8个评价指标，计算各方密切值，据此得出公租房项目各风险最佳的风险承担者。
风险控制能力指标集包括：风险发生概率认识度（X1）、风险管理技术（X2）和风险管理水平及经验（X3）;风险承担能力指标集包括：风险预备金（X4）、风险管理收益（X5）和盈利能力（X6）;风险承担意愿指标集：风险偏好（X7）、决策动机（X8）。 五、结语
本文将BIM技术应用于公租房公私合作项目的全生命周期管理过程中，分析其中存在的风险因素，建立了风险评价指标体系，并根据BOT项目风险分配的最优原则，选定最佳风险分担者，建立合理并使各方满意的风险分担机制。运用改进密切值法构建风险分担模型，通过实际案例分析计算出各参与方承担项目建设风险的综合能力，基于风险分配最优原则，得出各风险的最优承担者。
具体关于公租房BOT项目风险分配情况需根据项目实际情况，并考虑各方风险承受能力。项目合理的风险分配，既可以降低项目总风险，又能提高公租房BOT项目的合作效率，有效促进社会资本进入公租房项目建设领域的积极性，为国家经济发展做贡献。
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