新会计准则下的房地产企业会计核算思考

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　　 摘 要：随着国民经济的快速发展，会计准则尤其重要。目前，房地产企业根据新会计准则核算势在必行，而一系列对房地产法规的新会计准则的变化将对房地产企业会计的影响更大。本文旨在考虑根据新会计准则的房地产企业会计。
　　 关键词：新会计准则;房地产企业;会计核算思考
　　 为了科学地组织的房地产开发企业的会计核算工作，各房地产开发企业必须建立和完善会计制度，制定合理的会计制度，加强会计队伍建设，按照国家的规定。会计制度是必须遵循的组织和从事会计工作的规范。
　　一、新旧会计准则的差异比较
　　（一）对外投资新旧会计准则的差异比较
　　原会计准则将对外投资分为短期投资和长期投资，又按投资性质将长期投资细分为长期股权投资和长期债权投资两种形式。新会计准则中，对外投资转变了以往短期投资和长期债权投资的分类体系和管理理念，用交易性金融资产、可供出售金融资产科目核算短期投资，用持有至到期投资科目取代长期股权账目核算。
　　新会计准则建立了统一收入模型，明确了相似业务收入确认方向，消除了股权投资差额的会计计量，商誉的会计后续计量体现了新准则的这一要求，投资成本与被投资单位净额的权益份额之间的差额被确认为商誉后，因其无法合理确定其可能为企业带来的经济利益，为规范确认标准及时、科学确认，则在持有期间不需要再进行摊销，但需要在每个会计期末按规定进行减值测试。
　　（二）所得税的核算方法差异变化
　　企业会计制度中所得税会计标准是基于损益表，并计算会计利润与应纳税所得额之间的差额，按照收入和支出在会计核算上确定时间的差异性测量。新会计准则采用资产负债表债务法核算，明确以资产负债表出发，列示并分析会计价值与税法规定计税基础的差异及其性质实施核算配比原则;所得税会计处理方由应付税款法和纳税影响会计法计算所得税，变为资产负债表债务法核算，对收入成本匹配、对投资性房地产信息披露产生极大影响，抵消了原有会计制度税前全额或部分抵消折旧费用、摊销费用的优势，更准确反映出房地产企业的实际资产情况。
　　（三）资产和交易的会计处理发生变化
　　根据新会计准则，投资性房地产，资产减值准备和债务重组的会计处理发生了重大变化。公司的投资性房地产的会计处理发生了变化。根据新会计准则，应该在标准中归因于投资房地产项目应在会计报表的“投资性房地产”科目根据成本模式或公允价值模式上市，并进行核算。在可以可靠地获得公平值的情况下，可以使用公允价值模式。在这个模式中没有折旧或摊销，并且其公允价值与原账面金额之间的差额计入当期损益。在会计处理的资产减值准备的变化。根据新“企业会计准则的企业—资产减值”，计提资产减值准备或者长期股权投资，固定资产，在建工程等资产确认的减值损失占权益法下不得转回在随后的几年。在会计处理债务重组的变化。
　　二、新准则下房地产会计核算的特点
　　（一）房地产按性质明确不同类别归属
　　根据新会计准则，企业的房地产主要分为赚取租金或资本增值，或兼有两者目的而持有的投资性房地产;为生产发企业为提供劳务或者经营管理持有房产的自用房地产;由房地产开发并准备出售的房地产三类。房地产企业应根据持有房地产的不同用途明确开发房地产与自用房地产分类，并依据不同会计核算准则采用适当方法进行后续计量。建筑物和土地使用权被确认投资性房地产应当确认时满足以下条件：企业可以获得租金收入或与之相关的投资性房地产投资性增值收益可靠计量其成本。
　　（二）不同类别房地产的会计核算方法
　　根据新标准规定的投资性房地产核算，会计准则规定投资性房地产应以成本模式或公允价值模式计量，购买的投资性房地产的初始计量应以购买价款、相关税费及直接归属于该资产的其他费用的总和为基础确定;企业以其他方式取得的投资性房地产成本按照相关会计准则规定执行。根据新会计准则，会计管理房地产最大的区别是使用的自用房地产作为固定资产或无形资产和房地产库存的会计处理，投资性房地产企业可以选择采用成本模式或公允价值模式后续计量方式，结合企业经营状况预测变化趋势遵循可比性性原则计量模式，计量方式一旦定不能随意变更。公允价值模式下对企业利润和财务风险会造成一定影响，政府要积极完善市场环境，企业要树立正确发展观念适应自身发展。
　　（三）新会计准则对房地产会计核算的影响
　　新会计准则在核算方法、内容、质量要求、财务反馈上极大地影响了房地产业的会计核算。新标准规定完善专业层面的业务开展，固定资产和无形资产减值准备不得转回，有效规避了企业随意变更减值准备计提调整年份利润总额;新会计准则避免了在成本和材料发生变化时企业利用变更材料发出计量计价方法而提高或降低企业利润，减少会计信息质量要求的人为操纵。新会计准则规定采用公允价值计量模式的投资资产，金融资产，债务重组和其他资产的核算。在房地产公允价值能够持续可靠取得的情况下，房地企业应当以资产负债日的能明确计量的公允價值计量入账，为真实反映企业财务信息房地产持有期间不需要计提折旧和资产减值准备，公允价值与账面价值差额则应计入企业当期损益。在大、中型房地产企业，我们必须积极发挥会计机构核算管理作用，完善和规范会计制度，统一领导，层层分解，增加信息披露程度和时效性，切实做好房地产开发企业的会计核算工作。
　　结束语：
　　房地产开发企业是一家从事住房建设和运营，土地开发和建设活动的公司，是一个综合性产业，房地产行业成为民民经济的重要组成部分，怀民生利益密切相关，它的会计核算与信息披露同其他企业会计有明显的差异和特点。新会计准则基于核算模式发展的基础规定了不同的分类、定义、确认标准和房地产计量模型，对房地产企业会计提出了更高要求产生深远的影响。
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