关于加强业主委员会建设的思考

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　　摘要：改革开放以来，随着住房制度改革、房地产市场发展和城镇化进程的加快，作为物业管理的新型组织和重要资源的业主委员会，在维护业主（使用人）的合法权益、规范物业服务、维护社区稳定等方面发挥了积极的作用，但同时也存在着法律地位不明确、成立组建难、运行不规范、经费无保障等问题。本文着重从加快法制建设、强化指导服务、规范运行等方面提出了相应的解决思路和办法。
　　关键词：业主委员会;建设;思考
　　中图分类号：D923.2;D922.181 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）012-0143-01
　　自上世纪八十年代改革开放以来，随着住房制度改革的深入推进和房地产市场的快速发展，产生了社会主义市场经济条件下新型的房屋所有权人一业主，新型的物业管理服务逐步取代了原有的福利制房屋管理模式，小区业主委员会作为物业管理的新型组织和重要资源，在维护业主（使用人）的合法权益、规范物业服务等方面发挥了积极的作用，但同时也存在着法律地位不明确、成立组建难、运行不规范、经费无保障等问题，迫切需要在制度规定、监管服务、机制建设等方面予以加强。
　　一是明确业主委员会的法律地位。《物权法》第六章第78条规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《物业管理条例》第二章第15条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项”以及其他法律法规，均未对业主委员会的法律地位作出明确的规定，随着物业管理服活动实践的深入，物业管理服务中的法律关系越来越呈现出复杂化、多样化的倾向和特点，作为业主自治组织的业主委员会的法律地位亟需加以明确，才能更好地发挥管理服务小区、维护业主合法权益、保障小区和谐稳定的积极作用。
　　二是简化程序，缩短时限，及时指导备案。国务院《物业管理条例》第14条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第九条“符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组”、第12条“首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告”、第15条“筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议”等规定，业主委员会从具备成立条件、到向当地住建或乡镇人民政府申请成立筹备组、召开业主大会选举产生业主委员会，直至最后提交资料进行备案，过程复杂，环节繁多、历时很长。针对此情况，应从制度建设入手，进一步简化成立程序，合并同类事项，缩短工作时限，并联开展组建选举工作，对符合规定要求，具备备案条件的，备案监管部门要更加注重过程服务及资料留存，积极开展全程指导服务，减少不必要的、重复变样的资料提交要求，及时予以备案，并做好成立组建后业主委员会运行机制建设等后续跟踪指导服务工作。
　　三是明确分工，下沉管理，完善专门机构人员。《物业管理条例》第十条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。针对业主为成立业主委员会出现两头申请、重复申请的情况，要进一步落实“放管服”要求，减少节省业主办事时间和成本，明确分工，把业主委员会备案事项下沉到街道办事处、乡镇人民政府，并完善专门的物业管理站（所），配置相应的社会管理、物业管理等专业人员，列为街道办事处、乡镇人民政府日常监管服务工作，做好业主委员会的筹备组建、选举成立和备案管理等相关工作，同时要建立部门（单位）间纵向联动、横向互动、信息互通、分工协作的物业管理联席会议工作机制，及时协调解决业主委员会选举、运行中存在的问题，积极推进社区物业管理服务的规范稳定。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门作为房地产行业的主管部门要发挥好专业职能，把更多精力和时间用在物业企业和开发企业监督管理、小区房产信息管理、物业区域划分等行业监管工作上来。
　　四是创新理念，积极探索，确保工作经费筹措到位。《业主大会和业主委员会指导规则》第42条规定“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督”，但实践中，业主委员会一般很难筹集到工作经费，需要无偿地付出大量的精力和时间来解决处理小区具体繁杂的服务事项，致使业主委员会日常工作难以正常开展。鉴于此，可在前期物业服务招标文件中和前期物业服务协议中，具体明确业主委员会工作经费筹集的标准，在小区业主大会成立之前，由前期物业服务企业履行代收职责，并交由物业所在地的居民委员会代管，由居民委员会代行业主委员会工作经费管理工作，待小区业主大会成立后，由业主大會决定业主委员会工作经费的筹集标准、筹集时间及日常管理等相关事项。
　　五是整章建制，强化服务，建立完善运行机制。业主委员会成立之后，面临着落实业主大会决定决议、报告物业服务情况、签订物业服务合同、监督业主交费、组织监督维修资金使用等大具体繁杂的工作，需要制定有关会议组织、印章使用、财务管理、档案人事、经费收支、维修资金使用、共用部位收益等一系列规章制度，理顺与业主、业主大会、物业服务企业之间的关系，逐步完善小区物业服务的良性运行机制，确保各项工作规范有序开展。
　　六是加强学习、聘请专家、不断提高服务水平。物业管理服务专业性强、对接部门多，涉及住建、规划、供电、供水、供气、供热、环保、通信、消防、司法、治安等专业部门及街道办事处、乡镇人民政府，需要解决协调方方面面的问题事项，这就要求业主委员会的委员要切实加强相关专业知识的学习，掌握运用经济学、管理学、社会学、心理学、统计学、公共关系、行政管理、建筑工程、设备管理等专业知识，不断增强服务小区的本领。规模大、有条件的小区的业主委员会，还可根据自身实际情况，适当聘请工程、法律等方面的专业人员，进一步提高管理服务小区的专业化水平，不断提高服务业主、服务小区的工作能力。
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