房地产经济波动的影响因素分析及对策研究
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摘要：在我国社会经济和国民经济共同迅猛发展的背景下，房地产经济的发展迎来了比较好的时代，在我国的经济发展中是不可或缺的产业，具有投资大、回报长、波动性强等特点。
关键词：房地产经济波动 影响因素 对策
一、房地产经济波动的影响因素分析
（一）内部影响因素
首先是供應因素。在相应市场中，供与求之间的关系是时刻处在变化之中的，因此，房地产开发商必须加强对消费者需求的掌握。同时，房地产供应量也会受到资金、技术以及劳动等的影响并出现一定变化。通常情况下，房地产供给呈曲线变化，尽管其可能会出现供求平衡状况，但也只是暂时的，大多数情况下供求之间是不平衡的，而这也会导致经济波动的出现。其次是投资因素。在投资加大的情况下，房地产行业必然会加快发展，并进入繁荣阶段：在投资减少情况下，房地产行业则会进入萧条阶段。由此看来，房地产投资变动在整体上会表现出更高的活跃性，即会导致经济波动的出现。最后是收益率因素。收益率指的就是净收值和投资额之间的比率，也被称作投资回报率。通常情况下，开发商会以预期收益为基准，当其上升时会加大投资，并扩大开发规模：当其降低时会减少投资，并缩小开发规模，而这也就导致了经济波动的出现。
（二）外部的影响因素分析
通常情况下，金融、土地和市场是影响房地产经济的主要外部因素。房地产市场是密集型产业，需要大量的资金支持，只有在资金充足的情况下，才能使行业内部的资金能够正常流转。同样，市场资金在运转的过程中，能够吸引较多的资金，两者在相互促进的过程中，使房地产行业能够与金融行业联系的更加紧密。土地资源是房地产项目中的另一个重要因素，更像是一种商品，土地使用权的转移是交易过程中的重要内容，这会在很大程度上使房地产经济出现波动的现象。市场经济具有自主调节的特点，因此，政策的主要作用是进行宏观调控，对经济市场进行相应性的引导，最终影响房地产经济的波动。
（三）关于土地因素与经济因素引发的影响
土地因素将会给房地产业带来某些显著影响，并且直接影响到该领域中的经济波动。这是由于，某些开发商针对现存的可用土地并没能致力于科学加以开发，而是表现为忽视土地开发的状况。开发商若要占用特定区域的土地用于专门开发房地产，则需经由相关部门对此予以批准，如此才能实现针对土地使用权的全面以及合法获取。然而开发商若没能达到应有的科学利用程度，则会减损开发房产的实效性，甚至带来房地产业波动。
二、对策
（一）调整投资政策
首先，房地产周期会随着投资主体结构变化而变化，因此，房地产企业必须对产权进行明确，并建立健全的风险规避机制，尽可能避免房地产经济波动现象的出现。其次，应该对房地产投资规模进行实时关注，保证其符合宏观经济规模，只有这样，其才能获得宏观经济支持。同时，还应该合理规划房地产投资，避免其在固定资产投资中占比过大或过小，以此来对经济波动现象进行有效预防。再次，还应该保证投资结构的合理性。必须提高房地产开发投资的科学性与合理性，并做好相应的市场调查与定位工作，让房地产企业在掌握市场实际需求的情况下，进行合理的投资开发。最后，还应该完善并规范政府投资。政府应该加强对房地产行业发展战略的重视，结合实际情况，对政府投资进行适当调整，为政府型房地产开发的顺利进行提供保障，如安居工程、土地开发等，并做好相应的间接调控工作。
（二）加强对房地产开发的监管调查
为了规范房地产市场，保证房地产行业的良性发展，就需要加强对于房地产开发的监管调查力度。这种监管调查主要源于房地产的投资主体，这是因为投资主体在很大一方面会对房地产经济造成影响。我国的国有企业在很多层面上存有职责不明、权责不清的一个现状，这对于房地产开发来讲并不是一件长久的好处：其次要对房地产的开发规模进行好监管，使其能够与国家经济的发展水平相适应;再者是要规范政府的投资行为，来间接调控房地产的市场投资行为，以此来实现房地产经济的稳健发展。
（三）规范土地市场
第一，对总量进行控制，按照相关规定，在划拨用地的时候，结合相关的标准科学合理的进行。同时，保证制定的土地供应技术科学合理，使土地的最终用于得到全方位的监控。第二，增强招标拍卖的规范性。对传统的土地转让方式进行完善，使招标、投标和拍卖等形式能够体现出市场化特征，必须使行政性的土地出让方式不断减少，严格控制其中的违规操作。第三，政府垄断城市土地出让市场，使政府的土地供给能力不断加强，对土地转让市场进一步放开，城市的土地使用权能够由土地的二级市场进行转让，在调控市场机制的基础上，重新配置和组织土地市场机制。第四，对市场化的新型土地供应机制进行完善和创新，土地一级市场的出让行为由政府垄断，避免房地产经济波动的出现。
（四）对供求关系进行平衡和稳定
引发房地产市场供求矛盾的主要因素是供求关系失衡。但房地产经济经常会在失衡的供需关系中不断发展，正是因为上述特征的存在，才导致了房地产经济的波动。在具体调控过程中，终极目标是为了降低或者减缓房地产经济波动，而并非是完全的消除这种波动因素。在房地产市场发展过程中，一点产生了严重的供需矛盾，则仅凭市场调节很难完全的消除这种矛盾，甚至还会产生严重地产危机，影响整个行业的健康稳定发展。鉴于上述情况，一旦房地产供求关系失衡，相关部门便需要在第一时间进行处理或者解决，从而使其处在房地产供求关系处于合理、可控的范围，促进我国房地产行业的健康稳定发展。
结语：综上所述，有效预防房地产经济波动现象已经成为了一项重要工作。因此，必须了解供求、投资、经济以及政策等内外部影响因素，并通过调整投资政策、规范土地市场、加大市场调查力度以及完善金融制度等方法，将其波动控制在合理范围内，从而促进我国经济更好更快发展。
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