货币政策对房地产市场价格的影响研究

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　　摘 要 本文针对货币政策对房地产市场价格的影响，首先分析了货币政策与房地产价格波动之间的相互关联，进而对优化调整货币政策，稳定房地产市场价格，促进房地产行业的可持续发展，提出了几点建议措施。
　　关键词 货币政策 房地产 价格
　　一、引言
　　对于房地产行业领域来说，房地产兼具消费性以及金融性特点，因而决定了房地产在价格波动上也会像其他金融资产一样出现周期性波动。尤其是在当前我国房地产行业领域去杠杆、稳房价的宏观调控政策下，房地产价格与货币政策之间的关联性越来越强。深入探究分析货币政策与房地产市场价格之间的关系，对促进房地产的良性可持续发展也具有非常重要的意义。
　　二、货币政策对房地产价格的影响分析
　　房地产行业领域从项目建设到市场交易，每个环节都会涉及大量的资金活动，因此货币政策的走向对房地产市场价格也会造成较大的影响。总的来分析，货币政策对房地产市场价格的影响，主要是从两方面介入：
　　一方面，货币政策可以通过信贷渠道对房地产的市场价格产生影响。房地产行业领域属于资金密集行业领域，现阶段，我国房地产行业企业在资金的获取方面主要是依赖于金融机构的贷款，无论是商品房消费者还是房地产开发企业，都需要商业银行等金融机构的资金支持。因此，如果在宽松货币政策下，商品房的消费者能够较为容易地获取商业银行的贷款资金，就容易降低商品房的购房成本，也能够吸引更多的购房者进入房地产市场购买商品房，进而造成房地产行业领域市场需求量的增加，一定程度上则会推动房地产价格的上升。同时，在房地产价格上涨的影响下，银行由于有着大量的房地产抵押贷款，因而资产负债与盈利状况就可以得到改善。这种情况下，如果经济发展形势繁荣，银行、购房者与房地产开发企业都会因为房价上涨获利;而如果出现经济萧条的行为，则有可能受到房地产行业泡沫经济的影响，增加危机风险隐患。
　　另一方面，货币政策可以通过货币渠道对房地产市场价格产生影响。具体来说，主要是可以从3个方面对房地产市场价格产生较大的影响：从通货膨胀层面，在货币政策宽松条件下，货币供应量的增加，会造成社会上通货膨胀问题的加剧，进而造成居民预期货币购买力的下降，同时会带动商品房购房需求的增加，进而持续推动房地产市场价格的上升。从资产价格方面进行分析，如果货币政策中增加货币供应量，按照金融市场的供求关系，会直接造成货币资产收益率的下降，因而具有较好的保值增值属性的房地产产品就会受到青睐，进而直接带动购房需求的增长，并进一步推动房地产价格的上升。在利率方面，主要是从购房的资金成本和投资收益两个方面影响购房需求和价格，宽松的货币政策下，利率下降意味着贷款资金成本下降，引起需求变化和房价波动。在汇率方面，如果货币政策调整导致货币供应量的增加，会造成直接标价法下汇率的增长，并造成净出口的增长，带动基础货币增长，并通过信贷因素、通货膨胀因素、资产价格等因素，造成房地产市场价格的增长。
　　三、促进房地产良性发展的货币政策分析
　　货币政策的制定与房地产市场价格之间有着非常密切的联系，促进房地产市场价格的稳定调整，确保房地产行业领域的长远发展，在货币政策的研究制定方面必须通盘考虑，进而实现货币政策与经济发展、房地产市场发展之间可以实现协调。主要建议为：
　　（一）强化对货币政策合理调控
　　在货币政策的制定方面，如果过度宽松容易出现风险问题，如果货币政策收紧又会造成保增长的压力过大。因此，实现保增长和去杠杆，货币政策整体上应该持续保持稳健，发挥维持资金链和稳定经济的作用，灵活进行结构性和边际调整，调控资金利率，以实现去杠杆目标。
　　（二）制定差别化的货币政策
　　在货币政策的制定上，因为房地产行业在我国的生产发展以及经济发展中有着重要的地位，因此货币政策的制定过程中应该强化对房地产市场价格的关注。尤其是按照房地产市场，制定具有一定程度差别化的货币政策，科学合理地控制好货币供应量的增长问题，并注重在银行信贷政策的制定方面实施差别化的信贷政策。对于首套刚需住房、保障性住房等，应该鼓励银行强化信贷支持;对于投资性购房或者是高档住房，则应该实行严格的首付比例和贷款利率等，促进房地产市场价格维持在稳定水平。
　　（三）完善房地产税收体系
　　货币政策对房地产市场价格的影响具有一定程度的局限性和时滞性，因此在房地产市场的宏观调控方面，应该探索完善房地产税法体系，与货币政策之间相互配合，通过房地产税法体系来有效抑制在房地产行业市场上可能出现的各类投机性需求，确保房地产市场可以实现良性有序发展。
　　（四）加大金融监管实施力度
　　房地产市场价格的变动与金融市场的稳定性之间有着非常密切的联系。因此，为了确保房地产市场与金融市场的稳定发展，还应该注重全面强化金融监管力度。尤其是应该督促商业银行对房地产信贷业务的规范，科学合理地控制银行资产进入房地产行业领域，这不仅可以有效防范金融风险问题的发生，而且对规范房地产行业市场的运行也具有重要意义。
　　四、结语
　　确保房地产行业領域的健康稳定发展，政府部门应该强化对货币政策的宏观调控，完善房地产税收体系，加大金融监管力度，这对房地产行业领域的长远稳定发展也具有重要意义。
　　（作者单位为潍坊滨海新城公有资产经营管理有限公司）
　　参考文献
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