物业服务合同中业主委员会的当事人定位
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摘要：实践中物业企业与业主的消极对抗具有行使同时履行抗辩权的性质，但物业服务合同当事人的不当变动引发了权义体系的紊乱，实际架空了履行抗辩权制度。民法典合同编草案二审稿将物业服务合同单列为一类有名合同，但在合同当事人方面延续了《物业管理条例》的设置。现阶段，要避免主体定位问题对合同履行的消极影响，可先在物业合同中限制履行抗辩权的行使，另寻履约保障机制;而要真正在制度层面促进物业合同的顺利履行，应明确业委会以一贯之的合同当事人定位，保证缔约与履约阶段当事人的同一性，恢复履行抗辩权的适用前提。
关键词：物业服务合同;业主委员会;当事人;履行杭辩权
中图分类号：D922.181 文献标识码：A
1 问题的提出
在住宅小区中，业主与物业日益凸显的矛盾成为影响基层社会和谐的重要因素，《民法典》合同编草案二审稿将物业服务合同单列为一种有名合同，足见其所受之重视。物业合同是物业服务活动中，业主与物业企业是固定和权利义务的载体，物业纠纷也多可归为物业合同纠纷，只是在合同订立、履行、解除的阶段呈现出不同样态。其中，履约阶段的冲突在实践中最为突出：业主对不满物业服务而拒交物业费、物业以停止服务威胁业主，此类消极对抗并不罕见。
依法理，双方的对抗因有行使同时履行抗辩权①②的性质而具一定的正当性。但实践中抗辩权的滥用加剧冲突，使其旷日持久，似又违背了同时履行抗辩权“增施履行激励”的目的。进一步审视物业合同的动态过程，其缔约主体到履约主体的变动，是导致上述冲突的重要原因。
2 业委会退出合同履行，架空履行抗辩权制度
学理上对业委会的法律定位多有探讨，（尤其在《民法总则》颁布后）以非法人组织（其权利能力和行为能力限于与全体业主利益相关的物业管理范围，类似于德国的“住宅所有权人共同关系团体”）为多数说③;司法实务界也进行了界定，如最高人民法院曾复函明确业委会的诉讼主体资格。
然而，无论对业委会的主体地位作何界定，它在物业合同中的当事人定位不明确，至少是不稳定的。
2.1 履行阶段的退出
根据《物业管理条例》第34条第1款，物业服务合同的当事人是业委会和物业企业。而该条例第64条规定，若业主逾期不交物业费，业委会只得“督促”（《民法典》合同编草案二审稿第726条第2款连业委会的督促职能都未规定），物业企业才有诉权。可见，物业合同的订立主体与合同义务的履行主体是不同的：业主一方以业委会的名义订立合同，而业主实际行使合同权利、履行合同义务。通过这一制度安排的初衷不难猜测，即以业委会作为业主集体意志的代表，将业主之间的内部关系与业主团体和物业企业的外部关系分离，进而降低缔约成本，并在谈判中争取更多利益。
然而，合同订立、履行的过程均是为合同目的服务的，在合同成立、生效后，被法锁联结在一起的当事人在博弈中共同促成合同目的的实现，这一底层逻辑必然要求合同（即便是为第三人利益的合同）履行主体相对于订立主体不可发生“不当的变动”①。唯有两阶段的主体不失其同一性，当事人才会审慎缔约、切实履约。物业服务合同从订立到履行，业主一方主体实际上进行了一次切分，即由“代表全体业主”的业委会转变为具体的业主，当事人的关系由物业对业主整体的“一对一”转变为物业对众多业主的“一对多”，这导致了权利义务对应关系的紊乱。
2.2 履行抗辩权制度丧失其适用基础
同时履行抗辩权的存在基础，是双务合同从发生、存续到履行的一以贯之的牵连性[3]，当业委会退出合同履行过程，权义对应关系的紊乱也就破坏了这种牵连性，实际架空了履行抗辩权制度：
首先，物业服务合同中，提供符合要求的物业服务与支付物业费构成对待给付关系，也是双方当事人的主给付义务，但前者一至少整体看来一具有不可分性②，而后者可分为每一个业主给付的总和。当业主在履约阶段被具体化，业主方的合同义务实际上也随主体一道被切分了。故在履约阶段，虽然所有业主的物业费缴纳义务之和与物业企业提供服务的义务构成对待给付，由于物业服務的不可分性，物业企业对每一个业主的义务难以界定。此时，同时履行抗辩权制度的适用基础不复存在一双方当事人只是互负抽象意义上的具有对价关系的债务，但刘.每一个业主的物业服务毕竟是无法抽离于整体的。故业主对物业企业可主张同时履行抗辩，而物业企业事实上却无法制衡。③如此看来，实践中，面对拒交物业费的业主，物业企业或是忍气吞声，或是采取极端手段停止服务，除去一部分法律意识不到位的原因，单从合同履行的角度看也确是有苦难言。
3 解决路径之探讨
3.1 现有制度框架下，以替代机制发挥履约保障作用
民法典草案二审稿中物业服务合同共15个条文，基本延续了《物业管理条例》的规定，甚至删去了业委会催缴物业费的职能，这更使得业委会的合同当事人定位名存实亡。
现阶段，在合同中限制抗辩权的行使可解燃眉之急：一般认为《合同法》第66条关于同时履行抗辩权的规定非属强制性规定，故可在物业合同中对同时履行抗辩权的行使进行限制，避免当事人滥用抗辩权，而以替代机制实现履行抗辩权的“担保已方债权，敦促对方履约”的作用，实现双方利益平衡。实践中也存在此种替代性机制的创新实践。④
3.2 明确业委会一以贯之的当事人地位，保证合同当事人不失其同一性
长远来看，明确业委会的合同当事人定位才是关键。如上文所述，物业合同应保证缔约主体和履约主体的同一性，严格区分业主之间的内部关系和业主整体与物业企业的外部关系，变合同履行阶段的二元主体结构（业主一物业）为三元主体结构（业主业委会物业），从而实现物业与业主整体的权义对等，进而激活同时履行抗辩权的敦促机能。
基于业委会（至少是形式上的）合同当事人身份，可考虑将收取物业费的职能赋予业委会，业委会再以自己的名义向物业给付。从业主整体与物业的关系来看，这实现了从缔约到履约阶段主体的同一性，保证了双方主体实质的对等关系：业委会收集的物业费和物业企业提供的服务构成对待给付，在必要时，双方都得行使同时履行抗辩权;从业主与业委会之间的关系看，只要业委会能够代表大部分业主的意志（获得业主大会授权），由其收取物业费就具正当性，这是建筑物区分所有权中成员权的体现，而业主向业委会缴纳费用的义务也就从原有的合同义务转变为了其成员身份生发的法定义务，这一义务可通过对成员权利的限制保障履行，只要这种社团罚“不超出其合法的即为维护社团秩序所确立的范围”。事实上我国已有规章进行此种尝试：住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第20条规定：“业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。” 参考文献：
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[7]卡尔·拉伦茨，王晓哗等译.德国民法通论[M].法律出版社，2003.
注释：①物业服务合同为继续性合同，实践中其履行期限差异较大。严格来说，这种抗辩既可能属于同时履行抗辫，也可能属于先履行抗辫，但此种区分意义不大，且先履行抗辩权本就脱胎于同时履行抗辩权，两者性质、法律意义相似，故本文暫以同时履行杭辩权论。
②对同时履行抗辫权，我国通说为“行使效力说”，亦即履行抗辩权经权利人主张发生效力。实践中业主拒交物业费许多并不具抗辩意思，而是恶意不履行，严格来说这种行为不能视为同时履行抗辩权的主张。
③另有法人团体说、执行机构说等。
注释：①所谓“不当的变动”，是指对合同履行产生实质性不利影响的主体变动。而如债的移转的场合，由于法律对其进行周密设计，当事人的变动不致对合同履行产生不利影响，故不属于不当的变更。
②严格来说，物业服务部分可分、整体不可分。针对可分的部分物业服务，当事人当然可正常行使抗辩权，不存在架空履行抗辩权制度的问题。故本文侧重于物业服务的整体不可分性。
③或许正因业主一方实际上处于行使履行抗辩权的优势地位，《民法典》合同编草案二审稿第726条后段仅做了“业主不得……拒绝支付报酬”的注意规定。
④如笔者所在的调研团队在调研武汉“红色物业”时了解到，武汉常青花园社区设计了一种“三金模式”：物业每年缴纳“质保金”，若年底居民满意率达到8004以上，就能获得一笔“发展金”;而被居民评为黑榜的物业项目，则没收“质保金”并按程序解聘该物业公司。这一制度较好地体现了广大业主的整体评价，以公开的评比机制代替闭塞的对抗机制，在当地广受好评。
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