房地产企业现金流管理思路探讨

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　　摘要：随着“房住不炒”一系列调控政策的深入，房地产企业融资成本走高、渠道收窄，而开发周期长、资金投入和回收在时间上的不匹配，受宏观经济环境和调控政策影响的风险较大，对现金流管理水平提出了更高的要求。建立开发项目的动态管理体系、注重经营现金流、适当进行融资创新是企业健康发展的必然选择。本文作者从实际工作经验出发，对房地产企业现金流管理普遍存在的问题进行分析，并提出相应的管理思路。
　　关键词：房地产企业;现金流;工程节点
　　2019年7月12日，国家发改委颁布通知（发改办外资[2019]778号），要求房地产企业新增的海外发债只能用于置换一年内到期的中长期海外债券。2019年8月以来，银行监管层实行窗口指导，开发贷额度收紧。然而今年下半年以来土拍市场持续回暖，2019年1-10月，万科、碧桂园、保利分别拿地达1476亿元、1224亿元、920亿元，中小房企也不甘落后。这种背景下，我们尤其应该关注现金流的管理，保证资金链的安全。
　　一、现金流管理的必要性
　　现金流管理，可以概括为是在企业经营战略引领下，主动作为，对内梳理整合工作流程、对外协调并寻求战略合作，采取有效管控手段对现金的流入和流出在时间上进行合理匹配的动态管理过程。健康的现金流，有利于有序地组织项目开发建设、降低财务风险，同时也可以向银行等外部单位传递积极信息，降低企业的融资成本;做好现金流管理工作，可以深度挖掘房地产企业内在增长潜能、为管理决策提供有力的支持。
　　二、房地产企业现金流管理存在的问题
　　在实际管理过程中，现金流往往会与资金计划偏离，这是正常现象，因为现金流的预测是供决策参考使用的，一般只要求能够在项目资金投入和回收的时间和数量上“模糊的准确”即可。多数企业现金流管理普遍存在的问题是：现金流的编制和效率考核一般都在财务部门，而对工程部门、销售部门缺少考核机制，或者考核指标设置不合理，导致管理工作未能深入到各个开发环节，而几乎每个环节都可能存在改变现金流结果的影响因素。不能对现金流进行深入分析而停留在表面的现金流管理就很容易导致“准确的错误”，也就是决策者在资金投入和收回的节奏把握上，迷失了方向，导致决策失误。
　　三、房地产企业现金流的影响因素
　　房地产企业的内部、外部许多因素都可能影响现金流，主要表现在：
　　（一）融资成本影响筹资能力
　　融资成本与企业的股东背景、规模体量、经营效益、资产质量、偿债能力息息相关，不同的房地产企业融资成本的差异较大。据统计，今年以来国内40家典型房企共133笔融资，利率最高达15.5%，最低只有0.1%，今年7月泰禾集团在新加坡发行4亿美元的债券，票面年息达15%。在国家出台对房地产行业的各种调控政策的综合影响下，房地产企业融资成本不可避免地走高。优质大型房企对于调控的承受能力较强，但对于大部分房企来说，高昂的融资成本使得企业不仅背负着沉重的利息负担，而且容易发生债券违约等流动性风险，在房地产行业洗牌中被淘汰出局。
　　（二）宏观政策影响销售资金回笼
　　房地产行业是一个深受宏观政策影响的行业。政策的地区性差异给销售资金回笼带来很大的影响。比如对于企业而言，购房首付款是一项无息负债，是极其重要的一项现金流入，使得房地产企业能够在较高的资产负债率水平还能进行项目滚动开发。取得首付款的前提是取得预售许可证，而各地管理部门对预售的办理条件不尽一致，有些是正负零、有些是三分之一楼层、有些是封顶;对于按揭款来说，有些地区的只要预售就可以放款、有些要封顶才能放款。此外，城镇化目标、土地供应计划、棚改货币化政策、财税政策等因素都可能影响商品房销售，从而对销售资金回笼产生重要影响。
　　（三）经营战略对现金流管理的影响
　　房地产企业的经营战略包括区域布局、产品定位、开发模式等内容。有些中小企业土地储备分布区域过于集中，产品线单一，布局的不合理导致资产质量欠佳，影响企业抵押融资的能力;有些房企的开发计划较为激进，甚至项目未通过审批时也敢开工，存在停工的风险;有些企业盲目进行产业的多元化扩张造成大量流动资金沉淀。对于大部分民营中小型房企而言，其筹集资金的能力较弱，如果发生债务集中到期、被缩减贷款额度或者是贷款迟迟不下来等情况，其资金链很容易断裂。
　　四、加强房地产企业现金流管理的思路
　　出现销售回款和融资受阻，又遭遇短期偿债高峰的情况，对于现金流管理来说是极为严重的挑战。今年以来不少房企都不同程度遭遇了这个问题，比较典型的是泰禾集团。对于房地产企业来说，最直接有效的措施是立即停止拿地、通过出售开发项目、股权转让等措施迅速收缩战线，降低负债率。但这意味着企业已经偏离了原来的发展轨道，改变了原来的增长逻辑，这也是遭遇危机而不得不采取断臂求生的手段。对于处于正常发展轨道的房地产企业来说，应该做好以下工作：
　　（一）建立动态成本管理体系
　　建立动态成本管理体系的基础是工程关键节点。任何一个关键工程节点，比如开工节点、±0节点、预售节点、封顶节点、竣工节点、结算节点、交房节点都可能改变现金流量。这就要求现金流管理必须深入到开发的各个重要环节，使得各个环节传递的现金流信息都能与财务系统数据有效整合。只有提高项目动态管理的水平，使得企业财务部可以根据工程节点变化情况不断修正现金流预测，并编制滚动现金预算。如果现金流管理无法适应项目動态变化，那么，现金流管理对于管理者决策的就会失去意义。
　　（二）把握好关键工程节点
　　通过认真梳理每个工程节点对现金流的影响，并对关键节点进行重点分析和设计、提升项目管理水平。比如：
　　1.拿地环节：不同的土地取得方式导致不同的现金流。如招拍挂方式获得土地可以分期缴纳，但一般要求一年内结清，短期流动性压力较大;收购方式拿地，可以分期支付，短期资金压力相比招拍挂小，长期同样侵蚀现金流;合作方式拿地，可以实现优势互补，降低企业的运营风险，缓解现金流压力。 　　2.开工环节：尽量缩短图纸设计和采购招投标的时间，如推行标准化系列产品线，快速复制、连锁开发，缩短从拿地到开工的时间跨度。通过提高项目运营效率，对于提高资金周转效率有重要的意义。
　　3.开盘环节：开盘意味着房地产企业大量现金开始回笼。不同地区办理预售的条件各异，企业根据实际情况进行协调和安排，并结合区域供求关系、市场环境、按揭贷款等因素做好售价分析与回款预测。
　　（三）整合内部和外部资源
　　通过对内盘活企业内部资产，对外整合产业链条，提高风险承受能力。主要包括：
　　1.压缩存货等资产的规模。对于房地产企业而言，缩短项目开发周期、提高资金周转效率，其回报率一般会高于持有资产的增值。因此应考虑快速去化，存量房滞销的，应该尽可能采取适当的促销手段;对于持有的资产如大型商业MALL，也可以考虑通过资产证券化盘活资产;此外，对于订购未签约，或者已签约未回款的，应采取有效的措施推动销售回款。
　　2.建立与施工单位的战略合作关系。在互惠互利的前提下进行战略合作，双方组成利益共同体有利于项目快速有序推进，在融资环境不利时能够保证项目持续进行，一起应对市场行情的波动。
　　（四）探索新融资渠道
　　房地产企业的融资渠道主要有银行贷款、债券（境内、境外）、信托、预收房款等。从今年5月以来监管部门出台的政策可以预见后续融资环境并不乐观。要获取业务正常发展所需资金，应尝试不同的融资方式的创新，如：
　　1.应付票据融资。目前使用较多的是品牌房企，如恒大、碧桂园。票据同样会占用银行贷款额度，但可以尝试通过票交所交易减少额度占用。从规模上看，应付票据融资的融资规模远远低于债券、信托资金等，具有较大的提升空间。
　　2.资产证券化ABS。尽管今年下半年以来房地产ABS发行审核收紧，但只要基础资产质量和经营情况较好还是可以通过审核的。鉴于房地产ABS的基础资产来源比较广泛：如购房尾款、租金收益权、物业费、CMBS、类REITs等，且发行渠道日益健全，房企可以尝试利用这种融资方式调节资金回笼节奏。
　　五、结语
　　房地产企业要拥有长期健康的现金流，一方面必须关注投资项目本身的利润，另一方面通过提升提高项目运作效率来放大每个项目的利润，这是企业长期健康发展、源源不断创造现金流的根本保证。提高项目动态管理水平、准确有效把握房地产开发的各个关键节点是做好现金流管理的基础。
　　参考文献：
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　　[2]詹国佳.房地产企业的现金流管理[J].纳税，2018，194 （14）：138+141.
　　[3]左玲.浅谈房地产企业现金流管理[J].现代商业，2019 （20）.
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