房地产开发项目成本管理探讨
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摘要：近年来，国家对房地产行业的调控，使得房地产企业的竞争压力越来越大，加强项目成本管理成为企业发展的关键。当前房地产行业普遍存在资源配置不合理，成本控制效果不明显等现象，解决成本管理问题是房地产企业发展的首要任务。本文结合我国房地产开发项目成本管理进行探讨，通过分析房地产开发项目中存在的成本管理问题，并提出相应的优化策略。
关键词：房地产开发项目;成本管理;探讨
一、房地产开发企业成本构成简述及成本管理必要性
（一）房地产开发企业成本构成简述
我国房地产开发企业的成本构成基本包括三类，分别为开发项目成本、税费、期间费用[1]。第一，开发项目成本包含六部分：1）土地费用2）前期工程费3）建筑安装工程费4）基础设施费5）公共配套设施费6）开发间接费用。第二，税费主要包括所缴纳的增值税及附加、土地增值税、房产税等。第三，期间费用主要包括销售费用、财务费用、管理费用等。
（二）企业成本管理的必要性
1.提升房地产企业市场竞争力
房地产企业通过加强成本管理，能够规范企业的运营管理，实现对房地产企业项目开发、物业管理、停车管理等环节的管理细化，提升成本控制的效率[2]。通过成本管理细化，有利于全面的实现成本控制，提升房地产开发项目的经济效益和服务质量，进而提升企业的形象，这是房地产企业市场竞争的优势所在，同时也是企业科学化管理的需要。
2.有利于优化企业的盈利水平
房地产开发企业通过加强成本管理，立足于企业整体战略目标，实现对各部门资源的最优配置，促进资源的最优整合，从而实现有效的降低成本。企业成本管理与战略目标相结合，加大对项目增值环节的投入，以提升企业的盈利空间，促进项目开发的科学性和资源利用的合理性。
二、房地产开发项目成本管理中存在的不足
（一）成本核算不足
成本核算是要实现对项目开发全过程中的各种耗费进行分配和归集，以帮助企业计算单位成本。当前部分房地产企业成本核算不足主要有以下原因，1）成本核算人员的专业水平有限，成本核算方法选择不合理，影响核算结果和准确性;2）成本核算的范围具有局限性，部分房地产企业在成本核算时，仅仅是单方面的核算，核算缺乏整体性;3）成本核算制度体系不完善，使得成本核算无法流程化。
（二）成本管理缺乏全面性
房地产企业成本管理是一项系统性的工作，全面成本管理可以优化成本投入，改善成本结构，有效规避企业的风险。当前部分企业在成本管理过程中，只针对一些易于操作的环节进行成本管理，使得成本管理缺乏多维性、整体性，从而降低了成本管理效率，如项目开发过程的成本管理，投资决策阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段等都要进行成本管理，才能最大程度的降低开发项目整体成本。
（三）缺乏完善的成本管理审计监督机制
房地产企业的内部审计监督机制不健全，制约企业的成本管理效率。部分企业认为审计部门核查项目实施过程的数据资料，监督项目进度，对项目实施中存在的问题进行反馈会严重降低项目开发进度，因此不愿设立监督机制;另外，一些企业为了降低成本，精简机构，审计监督职能由财务部门行使，使得监督职能独立性不足，导致监督形式化。
三、房地产开发项目成本管理的有效对策
（一）培养全员成本管理意识，建立专业的成本管理团队
房地产企业加强成本管理，应注重在企业内部培养全员成本意识，员工对于成本管理的认知、理解程度将直接影响企业的成本控制效率。成本管理应倡导全员参与，将成本控制细化到具体的工作环节[3]。另外，企业应建立专业的成本管理团队，在项目开始之前，由成本管理团队进行预算和評估。企业要定期组织培训，提高全员成本管理的专业水平。
（二）建立健全成本核算体系
建立健全成熟的成本核算体系，是企业一项艰巨而又重要的任务。首先，企业应重视完善成本管理制度。成本管理制度中规范成本核算程序和流程，明确产品成本划分方法。其次，重视成本核算对象的确定。核算对象应以便于核算、管理为原则;要保证各项成本信息反映真实、准确。然后，准确进行成本的归集、分配与转结。综合性项目很多成本费用要分配，再间接地归集到各成本核算对象，可以借助信息化技术，利用会计核算软件的管理模块，实现财务、业务的一体化管理。
（三）构建科学的成本管理监督机制
监督是加强企业管理的有效形式，通过监督可以规范建设项目各个环节的成本开支，可以规范资金利用活动，防范投机行为。企业应设立独立的审计监督部门，加强对项目各阶段的审计，保证财务工作的规范性。审计监督部门要定期审查内部流程、财务报表、原始凭证等。另外，审计不能账务兼任，企业要实现不相容岗位相互分离，对岗位职责进行明确细化，保证各岗位之间相互监督和制约。
（四）开发项目成本管控细化
1.投资决策阶段
投资决策直接关系到房地产企业后期项目开发的收益情况，企业应重视制定科学的投资目标，对于投资项目要合理评估;企业要重视对投资方向的选择，结合自身企业的优势，选择合适的开发项目;重视制定科学的投资方案，房地产开发企业通过制定科学的投资方案可以有效的降低投资失误，降低企业的项目开发成本。
2.设计阶段
设计阶段是房地产企业成本管理最关键环节，应重视以下工作：1）设计方案优化。鼓励多家设计单位投标，优选最佳的方案，并采纳未中标单位好的设计要点，从而优化设计方案，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。同时重视设计方案的经济性和合理性，在保证工程质量的前提下尽可能节约成本。2）重视设计审查。开发项目设计完成，除要提交设计审查部门外，还要组织专业管理人员对施工图进行审查，对施工图中存在影响工程质量、使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通，避免不必要浪费。 3.招投标阶段
招投标是控制工程成本的有效办法。招投标可以充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争，获得优惠价格。应注意以下几点：1）招标工作要公正、公平、公开、诚信，应严格审查施工单位或材料供应商资质，必要时进行实地考察;2）认真编制招标文件，招标文件的编写应尽量全面、有针对性和可操作性，这是双方合作的前提和依据;3）对于工程量清单的编制要准确、客观，最好委托专业的造价咨询单位进行编制;4）重视询标工作;5）注重构建全面的招标评标系统。
4.施工阶段
施工阶段的成本管理也是整个项目的重点，从以下几个方面进行：1）加强合同管理，签订规范、严密的合同。合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不调整报价的条款，控制这类费用的增长。根据合同条款，把控资金的投入节奏。2）严格控制工程变更，不可避免发生变更时，要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，就其对工程成本的影响做出评估，综合各方意见后再决定是否实施变更，变更设计必须在合同条款的约束下进行。3）加强现场管理，严格督促施工方按图施工，做好各种现场施工记录，进行进料抽检工作，禁止随意材料替代。
5.竣工结算阶段
竣工结算是控制工程成本的最后一关，首先重视核对合同条款，只有符合合同要求，才能进行竣工结算。其次应重视对资料的审核，先由监理初审，再交由项目部审核，确保资料准确完整，与现场实际施工相符。在审核竣工结算时应对隐蔽工程施工记录和验收签证进行审查，只有保证工程量和竣工图一致才能进行结算。然后重视落实设计变更签证，只有經建设单位和监理工程师审查同意的变更才能列入结算。按图核实工程数量，认真核实单价，防止计算误差，以实现有效的成本管理。
四、结束语
综上所述，成本竞争成为房地产企业发展的关键，市场同质化发展，迫切需要企业不断创新经营管理模型，提升自身核心竞争力。加强项目成本管理，一方面可以保证企业经营决策的科学性，另一方面通过降低成本，可以节省资源，提升企业的盈利空间，取得良好的经济效益。
参考文献：
[1]郝惠鹏.关于房地产开发项目精细化成本管理的探讨[J].企业改革与管理，2017 （02）：12.
[2]范琴宝.房地产企业开发项目全成本管理体系的应用[J].现代经济信息，2018 （06）：211-212.
[3]郭远宏.探讨房地产项目施工阶段的成本管理策略[J].中国房地产业，2017 （3）.
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