房地产开发项目融资成本、风险防范工作研究
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摘要：在经济全球化的背景下，我国的经济在日益发展壮大，给国内企业带来许多新机遇和新挑战，房地产行业当然也不例外。房地产项目开发周期长、规模大以及需要大量的资金。筹集大量的资金是房地产项目开发的基本前提，因此，房地产企业能否获得大量融资对开发项目的发展至关重要。本文主要从目前我国房地产开发项目融资的现状入手，分析存在的风险以及解决办法，给读者理论上的参考与借鉴。
关键词：房地产开发项目;融资成本;风险防范
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）016-0358-02
房地产产业是老百姓最为关注的产业之一，也是我国的支柱产业。房地产的开发项目与我国的经济发展也息息相關。房地产企业高风险、高成本、高回报的特点就要求着房地产企业强大的融资能力以及风险防范能力。在现阶段的经济社会环境下，房地产企业如何完成开发项目的融资，如何节约项目融资成本以及控制融资风险等等，都是完成房地产项目开发的关键问题。通过深入分析问题，为房地产企业开发项目带来更多且有效的融资方式。
一、房地产开发项目融资问题分析
第一，企业自有资金不足。房地产开发项目需要大量的资金，然而房地产企业本身拥有的资金是有限的，所以仅仅依靠企业自有的资金是无法满足项目开发支出，需要企业获取更多的外部融资。
第二，融资方式较为单一。除了房地产企业自身筹集的资金外，最常见的资金获取方式就是银行房地产项目开发贷款，只有少部分大型房地产开发企业才能满足发行公司债券条件。显然，这样一种单一的融资方式是存在很大的风险的。如果遇到市场销售快速下降等突发状况，资金无法按时回笼，银行贷款偿还不及时，造成企业信用风险，甚至会造成企业资金链断裂及面临破产的风险。
第三，融资策略缺乏科学性。我国房地产企业的发展仍处在发展中的阶段。很多企业在项目开发的前期对融资筹划没有足够的重视，对房地产开发项目的发展和周期没有深入的了解，进而无法将融资活动与开发周期合理的结合，只重视短期的利益，缺乏长期的思考。最后，缺乏科学的风险评估与防范，用长远的眼光看待问题，防患于未然;缺乏对房地产开发项目融资的全面风险评估，无法提前做出风险预估以及防范对策，导致项目的后期发展没有保障。
二、房地产开发项目融资策略
（一）优选融资银行
银行贷款是我国房地产开发项目最常用的融资手段，主要的方式是土地及在建工程抵押贷款。房地产开发商与银行不仅仅只是资金的供求关系，还是战略合作伙伴的关系。在市场上有各种各样的银行，每家银行都有不同的政策与规则，如项目资金本金、贷款利率、还款时间、受托支付条件等等，负责融资部门依据国家最新金融政策、地区优惠政策以及各银行最新动态，对符合授信条件的基础上，通过对各银行授信额度、贷款利率、期限、还款时间、受托支付条件、项目资金本金比例等综合比选，由评审小组综评分排名，选择最适合企业的融资银行，实现企业综合利益最大化。
（二）拓展多样化的融资方式
单一的银行开发贷款融资方式会对银行产生较大的依赖性，对房地产开发项目的发展是不利的。如今，银行对房地产项目融资的要求和标准日益严格，使许多房地产企业融资遇到瓶颈，从而导致开发项目不能如期进行。因此，房地产开发项目的融资需要多渠道多途径人手。比如：预售，收取预收房款;上市，通过股票市场获取资金;发行公司债券;信托等等。多渠道开拓融资方式，扩宽企业资金来源，并结合企业的自身情况，根据企业发展需求多角度分析问题，选择最适合企业的融资方式。
（三）建立科学的融资决策制度
融资是房地产开发项目的第一步，就相当于汽车的汽油，想要跑得又快又远就需要充足的燃料支持。要获取多少融资资金，融资周期多长，以及使用什么样的方式进行融资都需要进行科学合理决策。然而很多房地产企业都没有重视决策问题，主要就靠高层管理者自行决策，草率的决策容易提高企业的融资成本，且不利于开发项目建设资金及时到位。现代企业融资应建立专业的决策小组，依据科学的融资决策制度、决策流程，进行有效的决策，降低企业财务成本及融资风险。
三、房地产开发项目融资的风险评估
第一，受经济周期波动的影响。在经济全球化的背景下，有许多外来优秀企业进入中国，给中国的传统企业带来新思路与新发展，从而给中国的经济也带来了新动力。在新兴事物的冲击下，我国经济也会产生一定幅度的变化，牵一发而动全身，市场经济环境的变化必然会带来融资方式的变化，从而给房地产企业融资成本带来挑战。第二，受国家房地产政策的影响。国家发布的相关房地产调控政策，对土地供管，对市场的调控，特别是十八大以来“房子是拿来住的”总基调，极大会影响着房地产企业的发展。同时，房地产行业涉及的行业范围较为广泛，比如金融、土地、环境以及法律等等，都会对开发项目的进展产生影响。第三，建设实施风险。在房地产开发项目的实施过程中还会存在项目参与者违约风险，项目无法保质保量按期完成风险以及在开发和运营中的安全等风险，这些风险有些可能是小概率事件，但是作为一名合格的管理者就要将问题看全面，分析问题要全面，做细做实，才能做到心中有数。
四、房地产开发项目融资的风险防范策略
（一）拓宽融资渠道，分散风险
采用多样式的融资方式，多金融机构授信，不要太依赖于一种方式，多种方式相互配合，融会贯通。根据开发项目的规模采用相匹配的融资方式，拓宽融资渠道，将整体的融资风险进行分散，摆脱单一融资方式的被动状态。企业只有丰富融资渠道，避免单调的一种融资方式，才能保证资金链的长效流通，保障房地产企业开发项目的良好运转。
（二）增强风险防范意识
不仅仅针对于房地产企业，任何企业想要长治久安的发展下去，都必须具备居安思危、防患于未然的风险防范意识。提前预测企业风险并不是悲观主义，而是为未来的发展提前做好准备。从房地产开发项目的选择，投资项目的管理以及产品的销售、房产按揭贷款资金回笼等一系列流程中风险防范工作都应该贯穿其中，建立起系统的风险防范管理体系。
（三）完善融资风险管理体制
首先要建立起程序化的融资风险管理体制，才能进一步提高房地产企业的融资风险防范能力。风险又分为内部风险和外部风险，其中，内部风险相对来说更好防范与控制，所以也不可忽视，加以严格评估与控制。同时，管理者的能力也是非常重要的一点，可能会直接影响着风险防范的水平与效果。因此，做好企业的风险防范工作还应该多挖掘一些优秀的管理人员，引进融资风险防范管理的专业人才，提升企业开发项目管理团队的综合水平，从而提高企业融资风险防范的质量。
（四）对融资项目进行可行性分析
融资的关键点在于融入资金后必须要按照规定时间完成资金的回流。但一个企业成功的融资项目不仅仅在于资金能否按时回流，还需要对融资项目进行可行性分析。通过项目的背景，展开市场的调研与分析，确保项目到底是否可行。融资成本与融资风险总是息息相关的，企业需要提前做好所有的规划、预测与分析，合理安排好项目的工期以及整个开发项目的开发周期，从而降低房地产企业开发项目的融资成本和融资风险。
（五）尽量摆脱企业融资限制
首先房地产企业要从自身出发，提高综合实力，提高企业的信用水平，进而减少一些对企业融资的限制。了解社会中各种融资的政策，根据政策对融资方案进行合理地调整;清楚国家相关法律，做到知法懂法守法，避免不必要的麻烦;选取开发项目前，了解当地环境要求与政策，为项目的开展避免风险。完善企业的经营策略，提高企业的信用等级，进而提高企业贷款授信额度，降低企业融资的障碍，使企业获得更多外部资金，确保企业各项目的顺利开展。
五、结语
房地产行业是资金密集型产业，资金需求大、回报高，自然投入的风险也高。想要在房地产这块大蛋糕中分走一小块，就需要总结现阶段在房地产开发项目中存在的问题，其中，融资风险往往易忽视的一部分，但融资就整个开发项目而言却是非常重要的一步。其次，融资也不是简简单单的自己筹集资金或向银行贷款，需要结合开发项目本身，进行可行性分析，控制融资成本，并采用合理的融资风险防范措施，推动房地产企业的发展，最终实现企业效益最大化。
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