浅析A房地产企业内部控制
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摘 要 随着社会经济的发展，房地产企业发展日益壮大，为了使企业能顺利实现战略目标，一个科学的、合理的内部控制体系尤其重要。本文以A房地产企业为例，通过分析A房地产企业内部控制的基本情况和其所存在的问题，提出优化A房地产企业在内部控制上的建议，帮助企业成长，为房地产企业做好内部控制工作带来一定的现实指导意义和借鉴价值。
关键词 房地产企业 内部控制 管理制度
一、内部控制对房地产企业的重要性
房地产企业内部控制的特点包括了受多因素影响，内部控制体系化，资金管理与制度建设同步。在我国，内部控制对加强房地产企业的重要性主要是：第一，对现阶段处于竞争市场激烈的房地产企业而言，掌握企业内部控制的有效管控方式，有利于提高房地产企业整体的工作效率，确保资金安全和控制成本合理化。第二，开展企业内部控制的工作，能促进部门之间互相协调配合工作，提高工作效率，将各个部门融合成一个整体，推动企业快速发展和促进企业管理水平得到相应的提高。第三，内部控制能推动房地产企业优化内部管理结构，降低不必要的风险和促使资金的流动。第四，内部控制能平衡成本控制与销售两者间的不合理倾斜，而科学性、可行性的管控标准可以管控销售环节的疏漏，对企业成本控制方面也会起到一定的积极作用。[1]
二、A房地产企业内部控制的基本情况
（一）内部监督
A房地产企业已建立完善的内部控制体系，具体表现以标准文件或办法条例呈现，但是它们之间互相分离，同时拥有自身的审批、授权的体系。此外，企业根据信息时代的潮流，采用电子技术进行检测、监控本企业工作流程的各个环节，以为企业能够及时止损，发挥内部监督工作的作用。
（二）信息沟通
由自下而上的报告形式是A房地产企业所采用的一种内部信息沟通方式，其能细化工作，也能减少因大量报告导致信息攫取困难的问题。除此之外，企业已开启内部沟通平台，方便员工之间的交流，也能有效建立起员工和分公司之间的工作联系。
（三）管理制度
对于投资、设计、施工及财务等方面的管理制度和工作流程，A房地产企业已逐步完善多类别的管理制度，以保障公司的业务能顺利开展。如设计管理制度方面，A企业规定由设计部工作人员自行审核设计图纸，遵循工程管理制度，控制项目的进度。[2]
三、A房地产企业内部控制的问题
（一）企业风险意识不强
A房地产企业存在风险意识低的问题，主要表现在企业通过外包方式将销售和施工这两个环节承包给第三方，目的是为了减低控制项目的开发成本，为此也带来了外包服务方面的风险。具体而言，在外包商主动竞标的过程中，压低成本是企业一直以来的做法，那么就会要求企业在一定时间内要达到高质量、高标准的要求，这将使企业进入进退两难的局面，从而面临着延时或是赔偿违约金的问题，这导致企业做“无用功”，耗时又耗精力，也会给企业带来损失，影响工程的进度。
（二）风险管理失控
由于房地产企业经营的范围广而宽，各方面也会存在相应的风险，A房地产企业在内部控制过程中也存在风险管理失控的问题。首先，在设计施工图的环节时，由于初始设计图经手的人过多，前期设计方向被各方意见左右，内部产生矛盾，致使设计者在设计施工图上存在偏差，考虑问题不周全，后期实施阶段存在隐患。其次，在实际的施工阶段中，存在现场管理不到位，工程细节不完善，未获得施工计划表和施工合同就抢先动工的状况；最终导致需要重新规划或调整工程结构，拖延工程进度和验收成果不达标。说明在工程施工阶段的管理不严谨，也存在一定的管理风险。最后，在营销、销售方面存在不规范的现象，在A房地产企业部分的销售人员出现未得到“销售许可”便开始对外销售，销售人员忽略政府的相关规划会随时变化或调整，这让销售人员处于被动状态，使其在销售过程中难以承诺客户。另外，企业在销售管理方面缺乏力度，营销费用管理不到位，导致企业现金流的不明确。[3]
（三）监督机制不到位
企业通常在运营过程中会遇到因客户在房屋交易完成后发现房屋局部损坏，此时需要开发商进行维修，这就产生了维修时期客户需在外租赁的费用，这些费用是由企业予以赔偿的，并且赔偿的过程烦琐，在一定程度上会给客户带来不好的体验，降低对企业的好感度。对监督管理部门而言，监督人员需在维护客户利益的基础上，需要维护本公司自身的利益。依据事态严重程度，监督部门需要明确每个客户的赔付流程和制度，而不是因“人情关系”先开展项目工作，后期再补齐相关手续的资料。除此之外，在财务的管理监督方面也存在监督不到位的情况，房地产企业普遍的资金流动大，但财务人员未根据现实条件不同，依旧使用内部资金形式化，这就会使企业资金控制不到位，处理方式呆板，企业整体利益也会受损。
（四）信息沟通不畅
A房地产企业遇到在信息沟通方面的瓶颈，主要表现在：一是与相关合作伙伴之间闹出沟通交流的“不愉快”，如在前期合作时，未能共同达成共识或者说在交流时存在误解，带有隐患。二是企业过于注重效率，在保证员工工作任务的完成时却忽视客户所有的疑问和顾虑，导致企业员工与客户间存在交流滞后的问题，还存在员工推卸责任的现象。三是各部门为了本部门的职能、职责，未能与兄弟部门共同“攻克难关”，导致企业内部各部门间在工作中存有互相抵触心理、不妥协态度或是各自为政的状况发生。另外，部门间互相“喊口号”的交流方式导致在不同部门在工作上存有沟通效率低，沟通效果差的情况。
四、优化A房地产企业内部控制的建议
（一）增強企业内部控制意识
企业亟须认识到员工才是内部控制的主体工作中，有效执行内部控制工作是离不开员工的效力的，因此，提高企业的员工个人的内部控制意识是必要途径。由上至下的推进内部控制意识，先从管理者入手，让其作为榜样提高企业内部控制的意识，加强管理者内部控制工作的教育与培训，使员工真实感受到上级的付出和内部控制的重要性，以此带动员工的提高企业内部控制思想水平的积极性。其次，增加员工内部控制的课程学习内容，以提升员工素质。最后，企业在大局观念，需摆放好企业管理和内部控制的位置，将它们一同纳入企业制度建设方面，以便于企业获得长足发展。[4] （二）完善企业风险控制体系
需要从多个层面来建设和完善风险控制体系，具体包括基本的、总体的和具体的规划。从组织架构角度出发，工作需得到有效明确，即明确员工和部门之间的责任与义务，进行有效整合和达成关联统一。管理制度或模式的完善，可在一定程度上需运用灵活变通的方式，加入人性化的建设，方能使得有效控制财务成本和人员配置，保障效益。另外在授权管理方面，应严格控制审批程序，在审批阶段深入考虑其存在的潜在风险和规避风险的措施，从而得到有效控制。房地产企业在项目的初始阶段都需采取内部控制手段，如在设计图纸时，各方面都要考虑到未来施工的安全问题，此过程是控制风险的重要环节。
（三）健全企业监控体系
建筑类企业普遍涉及的是生产安全管理方面的问题，企业需亲自督促施工的安全和质量，确保突发事件能及时有应对措施予以解决。在安全和质量的监管方面，一是可以由总部监管部门进行施工地的安全检查，专设驻地专员或聘请专业性高的人员就地进行监管，方面及时汇报进度工作，在一定程度上避免安全问题出现不妥当现象。二是利于监督工作公正的展开，也保证公司和监管方在利益方面不冲突，降低企业不必要的资金浪费和杜绝权力寻租的现象。健全企业的监控体系，需时刻关注内部控制中自我评价体系的实施工作，厘清各部门相关管理者的职责，注重公平性和公开性。另外，需对指标体系需进行全面的分析，定期开展检验员工绩效的会议，帮助企业更快发现监控体系中的问题。
（四）健全企业信息沟通机制
对于房地产企业存在的沟通障碍，亟须健全企业信息的沟通机制。第一，在A企业内部搭建一系列信息沟通交流的平台，为了能进行企业内部信息的沟通有效性，需保证平台建设的兼容性和数据的真实性。第二，考虑交流信息在内外部综合环境的变化方式，不仅要加强企业内部的信息沟通，也要把握住企业向外的信息沟通，并在一定范围内减少重复沟通的次数，保留宝贵的时间和精力。第三，需构建虚拟沟通的平台，即在一些网站聊天工作或者App软件上，建立起员工之间的交流。或者说，在建立有效沟通机制的同时，需借助信息化时代带来的网络便利。此外，避免员工在工作中出现推诿的现象，务必要求员工肩负责任感，对工作负责。因此，健全企业的信息机制，方能更好地保障A房地产企业的健康发展。
（作者单位为中国奥园集团）
参考文献
[1] 李素丽.浅谈房地产企业内部控制建设[J].中国集体经济，2019
（09）：58-59.
[2] 李锐.试论房地产企业内部控制存在的问题及完善措施[J].中國乡镇企业会计，2018（10）：229- 230.
[3] 吴楠.房地产企业内部控制研究[D].首都经济贸易大学，2018.
[4] 于静瑶.我国中小房地产开发企业内部控制研究[D].首都经济贸易大学，2018.
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