关于房地产开发企业所得税税务筹划分析

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　　摘要：随着当今经济市场的不断发展，许多新兴产业也在不断地萌发，在这个改革开放的新形势下，有关房地产开发企业顺着时代的发展逐步蓬勃发展起来。对于一个房地产开发企业，它的快速稳健发展必然是离不开优秀科学的管理工作的。在企业的管理工作中，财务管理是一项十分重要的部分，它不仅反映了整个企业的发展状况，还在很大程度上反映了这一整个行业的发展现状，并能由此对未来的发展进行一种预期判断。在本文中对房地产开发企业所得税税务筹划分析处理中所遇到的问题，以及对于这些问题应该要采取的相应措施的探讨，希望能够对后面的相关产业开发商等得财务管理方面和所得税税务的处理工作有一定的帮助作用。
　　关键词：房地产开发企业;所得税;税务筹划分析
　　财务管理工作不管是在什么行业中都有着举足轻重的作用，对于我即将研究的房地产开发企业来说，税务筹划工作更是显得尤其重要，对于在会计核算的过程中出现的问题也应该给予高度的重视。税务筹划分析对于企业发展的战略制定和方向定位的综合发展有很重要的指导作用，其中的所得税税务筹划分析也是十分的重要。基于此种情况，本文针对房地产企业的所得税税务筹划进行一定的剖析，帮助房地产企业更好的进行企业所得税的确认以及运用税收优惠政策，为房地产企业稳健发展打下坚实的后盾。希望能够对后面的相关产业开发商等得财务管理方面和所得税税务的处理工作有一定的帮助作用，对房地产开发企业的财务管理工作有所启发。
　　一、房地产开发企业所得税税务筹划分析中存在的问题进行的探讨
　　（一）对房地产开发企业销售收入的范围及相关款项的确认划分不够清晰明确
　　在进行房地产开发企业的所得税税务筹划分析处理之前，应该要做的是明确区分企业经营过程中产生的销售收入，不同的资金来源及其去向都归属于不同的销售收入范围。因此企业所得税归集比较困难，是影响税务筹划的主要因素，在很多房地产开发企业的经营过程中就会忽视销售收入的界定的重要性，从而混淆销售收入的包含范围，最后导致的只能是对于销售收入的混乱处理，所得税税务筹划分析处理也受到阻碍，使得此项财务管理分析任务并不能对企业的未来的发展和当下的时代定位带来帮助和指导作用。
　　（二）房地产开发企业所得税税务筹划分析中对计税成本的内容不够了解
　　在进行房地产开发企业所得税税务筹划分析处理之前，必须要对企业所得税进行归集，明确企业所得税构成渠道，为税务筹划提供基础。有哪些是属于应该归纳到计税成本内的。但是，由于这其中所产生的费用的杂乱多，同时相关管理人员对所得税税收优惠政策理理解不到位，工作能力不够强，处理能力不够严谨，导致许多税收优惠政策运用不到位，而遗漏了许多本应该计入税务成本的费用。最后带来的结果将会是不正确不完整的所得税税务筹划分析，将严重地影响到企业的财务管理体系。
　　（三）房地产开发企业发展过程中对所得税的处理成本类所遇到的风险
　　在进行房地产开发企业所得税处理的工作中，总是无可避免地出现各种各样的风险。一些没有按照上述分类确认方式进行的计税成本筹划分析处理的结果，通常会对企业的财务管理体系产生一定的影响。众所周知，做房地产开发工作必然需要进行的一个工作步骤表示对于土地的开发利用，而土地费用占据房地产企业较大的资金，在征地、拆迁费用方面没有充分的运用税收优惠政策，导致许多所得税应该进行抵扣的没有进行抵扣，无法达到所得税税收筹划目的。加上房地产企业财务管理对于成本控制主要集中在项目开发施工环节，对于征地、拆迁环节的成本控制不到位。更为严重的是，有些房地产开发商甚至在这个方面非法进行虚构假冒的操作，毫无依据的私自增加企业开发成本，从而增加房地产企业竞争力，这就导致了企业的运营存在很大的风险。
　　通过多方的研究和调查，发现有些企业对于签订的合同采取开具虚拟发票的方式，从而达到提高房地产开发成本，最后造成成本的核算工作的失真性。在很多实际的操作执行过程中，部分开发商并未按照税法对所得税以及相关税收优惠政策进行匹配，存在所得税税收优惠政策运用比较混淆的情况。
　　二、房地产开发企业所得税税务筹划分析中存在的问题应该采取的解决措施
　　（一）明确清晰界定房地产开发企业销售收入的范围及相关款项的类别
　　1.房地产开发企业销售收入的范围
　　在房地产企业生产开发过程中所发生的所有产品销售交易所取得的全部货款都是属于房地产开发企业项目的销售收入范围，这里面不仅仅包含了现金流量，还包括了其他一些相关的资产凭证等以其他形式存在的各种经济效益内容。值得注意的是，在经营过程中所发生的不同企业、不同部门之间的某些资源、资产会无偿转送，给所得税统计造成影响，甚至是为了抵偿债务等不同形式存在的交易费用也应该是被归属于销售范围内的，和之前所述的销售交易同属于销售收入。
　　但是，对于代理其他的相关部门和其他單位所获得的各种费用还有所得税附加值等的范围区分时，就应该要更加谨慎。根据收取费用来源及方式，确定是否属于销售收入范围：由房地产开发企业开具发票，并且将其汇总于所开发产品价内，属于销售收入;由房地产开发企业之外的部门单位开具发票，并且没有将其汇总于所开发产品价内，不属于销售收入，而是作为代收代缴款项。
　　2.房地产开发企业销售收入的确认
　　实际交付的房地产可以确认为收入。通常认为，房源交付、产权办理涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：（1）工程已经竣工并验收合格;（2）具有经购买方认可的结算通知书;（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得;（4）成本能够可靠地计量。房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现。《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：（1）合同总收入能够可靠地计量;（2）与合同相关的经济利益能够流入企业;（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定;（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。
　　（二）充分了解划分房地产开发企业所得税税务筹划分析中对计税成本的内容
　　房地产企业开发经营的过程中往往需要涉及到的计税成本在很大程度上可以将其划分为共同成本、直接成本和间接成本。在所得税税务筹划分析中应该予以考虑到的计税成本包括了许多的项目款项：征收土地费用、原居民拆迁费用等。以上费用是税务筹划环节的重点内容，都应该在房地产开发工作正式实施进行之前得以准确无误的确认，并将不同的费用分别进行归类，将其归属于不同阶段的成本费用中。
　　（三）房地产开发企业发展过程中对所得税的处理成本类所遇到的风险的应对方式
　　内部信息的处理对于房地产开发企业所得税风险有些非常重要的作用。通常情况下，应该在成本核算工作的基础上来进行有关税务的处理工作。对于在进行所得税处理成本类遇到风险的时候，应该首先确保企业所得税税务筹划各项流程遵循房地产行业的法律法规，并且结合房地产企业相关税收优惠政策进行税务筹划分析，对于企业所得税要进行明确的归集以及严格的抵扣，避免为房地产企业造成涉税风险。
　　三、对房地产开发企业所得税税务筹划分析的总结
　　目前房地产企业面临激烈的市场竞争，尤其是当下经济下行压力加剧，房地产行业宏观调控较为严格，许多房地产企业为了应对市场严峻的挑战，可以通过企业所得税税务筹划的方式压缩房地产企业的税务成本，实现房地产企业降本增效。所以房地产企业财务部门税务筹划工作人员需要积极的学习相关税收优惠政策，并且不断的掌握新的企业所得税抵扣方式，更好的为房地产企业税务成本降低、税务风险防范打下坚实的基础。对于所得税税务筹划分析中要尽量做到科学性、真实性、可靠性和完整性。积极防御在发展经营过程中出现的各种各样的风险，促进房地产开发行业的快速稳健发展。
　　参考文献：
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