浅析房地产行业成本管控
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摘 要 房地产行业已经成为国家经济增长的支柱型产业，对国民经济发展起着十分重要的作用。但现下因受国家宏观调控和经济政策的影响，房地产企业的经营风险和市场的不确定性正在加大，加上房价上涨受阻，通货膨胀加剧，企业经营成本也在不断增加，房地产企业面临着严峻的挑战。本文通过分析房地产企业成本管控存在的问题，提出完善房地产企业成本管控的措施。房地产企业要从根本上加强对成本的管控，并在管控过程中做好控制及完善工作才能使企业的竞争优势更突出，使企业利益实现最大化。
关键词 房地产 成本管控 问题 对策
一、前言
房地产行业具有开发周期长、投资回收期长，资金量大等特点。行业的快速发展使得企业之间的竞争更加白热化，如何在激烈的市场竞争中生存下去，并获得持续竞争力，成本管控水平的高低起到了关键作用。研究我国房地产行业当前成本管控中存在的问题以及有效实施房地产企业成本管控具有重要的理论和现实意义。
众所周知，房地产行业的盈利能力已不如前，但行业竞争却愈演愈烈，为了提升企业的盈利能力和竞争能力，加强对成本的管控已成大势所趋。本文打算从树立成本管理理念、提升成本控制意识、寻求先进成本管控方法，构建成本信息系统及设置成本管控部门等方面入手，对成本管控问题进行探讨。
二、房地产企业成本管控中存在的问题
（一）成本目标缺乏战略指导，管理理念陈旧
我国许多房地产企业在长期的企业管理实践中，对成本管控方法进行了很多深入的探索与研究，但这些成本管理理念侧重于企业内部、特别是成本核算方面的控制。房地产企业应在项目开发建设的前期，以建立的目标成本来管控整个开发过程的成本，并实行动态跟踪，从而达到及时纠偏、严控成本的目的。实践中，有些房地产企业编制了项目成本管理制度，但在执行过程中却流于形式，形同虚设，造成权责不分，奖罚不明，削弱了成本管控的效果，降低了目标成本管控的效果。
（二）企业成本管理过程及管理人员缺乏成本意识
从房地产企业发展情况来看，许多企业没有实施有效的成本控制、对房地产成本管控存在错误的认知，有些房地产企业成本控制侧重于项目开发建设的施工阶段，但施工阶段的成本管控对整个过程的成本控制影响较小。
有不少的企业领导和管理人员缺乏完善的成本控制意识，对成本控制工作重视不足，认为成本管控是成本人员或财务人员的工作，与其他人无关，导致企业员工的成本意识也比较淡薄。在日常成本管理工作中，成本管控过程缺乏规范，并且没有和员工个人利益相关联，员工个人行为与企业管理活动无法有效的结合，无法充分发挥成本管控在企业管理中的作用，最终使得成本管理流于形式。
（三）成本管控方法陈旧、数据失真
由于房地产企业项目周期长，成本高，涉及的数据信息量大，容易出现信息管理差错，同时信息的时效性也会受到限制，无法对房地产企业的管理决策提供及时、准确的信息。同时，有些房地产企业对以往的工程成本数据没能进行很好的管理，未建立起良好的成本信息数据库，不能做到高效的信息化成本管理，使得成本管理效率低下，错误问题多，不能通过历史数据吸取经验。整个项目的相关数据不能很好地传递给企业管理者，影响领导层做出决策。
（四）片面追求成本降低、忽视产品质量
不少企业都想以最少的成本收获最大的利益，如果片面地追求降低成本，必然会导致产品内在质量和服务水平的降低。有些房地产企业为了追求眼前利益，在项目施工中使用廉价或劣质的材料，虽然降低了成本但同时房屋质量也下降了，这种降本有可能给社会和人民造成巨大的危害，现实生活中因业主不满房屋质量而与开发商发生纠纷的情况时有发生。
（五）成本管理部门及管控环节有待优化
房地产企业成本包含项目开发阶段成本、项目建设成本、施工期间财务费用、建设期间的管理费用、税费等。因各板块专业性都较强，成本管理部门应该由通晓设计、营销、财务、融资、施工等各职能部门的专家或专业人员组成。但大多房地产企业的成本管控工作仅仅是由成本部门来完成的，很容易造成成本管控的缺失，也会造成成本测算数据不全面、不准确，有些过程中的成本难以管控，最终可能会造成成本失控。
在企业实际工作中，为了调控利润，粉饰报表，篡改成本资料的情况时有发生，有些是受企业负责人指示，财务人员迫于无奈只能是按照指令行事。为了保证成本数据的客观真实，保证财务人员工作的独立性，需要形成制度的保护和约束。
三、完善房地产企业成本管控的措施
（一）树立科学的成本控制思想及战略成本理念
在经济全球化大背景下，為提升企业的核心竞争力，着眼于企业战略目标的实现，应将成本管理工作与企业的发展战略紧密结合起来。首先，成本管理的范围不应仅局限于企业内部，应该将成本管理工作延伸到企业外部，追溯到企业同一产业链的上下游企业之间，通过对外部企业尤其是竞争对手的成本管控情况进行分析，找出本企业在成本管控方面的不足，弥补短板，增强企业的竞争优势。其次，战略成本管理应延展到企业发展的各个价值链端口，涉及企业研发、生产、营销、售后等整个流程，并将企业内部各部门之间相互关联的成本进行全面、细致的分析和控制。将战略成本思想贯穿于成本管理的整个过程，达到控制并优化成本的目的，并使企业获得长久的竞争优势。
（二）实施全过程及全员成本管控
战略成本管理要求企业从实际情况出发，并结合企业的发展要求进行成本控制，是全员、全过程的统一。结合房地产行业发展周期长、成本高等特点，在成本管控中不仅要对单项成本进行控制，还需要对全过程的成本进行控制。对于房地产企业的成本管控必须做到从最开始的土地购买和审批、施工方案设计、建筑施工到最后市场开发与营销等环节建立全过程的成本控制。只有立足于开发建造的整个流程，运用科学严密的方法最大限度地降低成本，才能有效地实施成本管控。 强化企业管理层及管理人员对成本控制的重视。为了提升房地产企业成本管控成效，需要通过理念指导和培训让企业每名员工都能认识到成本管控的重要性。加强成本管控，首要的工作是培养全体员工的成本管理意识和观念，提高全员的认识，成本管理不是少数人的工作，需要通过宣传教育等手段让全员参与进来。同时，企业应该采取有效措施，通过培训等各种途径，加强对成本专业人才的培养，进一步提升企业成本管理的水平，最终的目的是提高全体员工的成本控制意识，使企业的成本控制工作达到财务管理要求的目标。在日常成本管理中，企业应将各部门的责任及权限划分清楚，建立完整的绩效考核指标，将指标从上而下分解，让各部门职责清晰，奖惩分明，绩效考核体系的建立与完善能使全员在成本管控工作上的积极性得到大幅提升，有利于企业及员工的目标达成，有利于在绩效考核的过程中发现问题并不断地改进问题，有利于提高员工成本管控工作的效率，从而促进企业与员工的共同成长。
（三）引进先进技术和方法，建立成本信息化系统
依托信息化的成本管控模式对企业的发展至关重要，企业应提高成本管理的信息化水平。随着经济的高速发展以及企业实际情况的变化，传统的成本信息系统已不能满足当前的管理需求，企业应通过科学、高效的技术手段，结合企业的实际情况建立适合企业自身发展的成本管理信息系统。随着网络技术的普及、应用，房地产企业完全能够打造与自身业务相结合的全项目成本管控信息系统，将目标成本录入系统，随着工程进度的变化，结合结算、决算的情况，随时更新系统，使全员能够第一时间掌控项目的动态及相关预警。这样既从流程上保持了成本全过程管理的连贯性，又做到了数据共享，方便企业管理的各层级随时监控成本情况，为决策者提供关键有效的成本数据支持。
（四）寻求适合企业发展的成本管理方法
企业应该明确“降本增效”的核心是建立持久的成本优势，成本优势的价值正是取决于其持久性。只有能为企业带来长久性竞争优势的成本削减措施，才是应该提倡和追求的。房地产企业要将“降本增效”的理念渗透到管理工作的各个层面、各个重要环节。在进行成本控制的同时，应特别重视和保证产品的品质，决不能为了降低成本而忽视产品的质量，更不能为了追求短期的经济利益，采取偷工减料等方法来降低成本，这样不但坑害了消费者，也会使企业丧失信誉，甚至破产倒闭，无法正常运转下去。
（五）设置成本管理部门，优化成本管控工作
企业应树立全项目的成本管控意识，集中专业人员组成成本管理部门，负责房地产开发项目的成本管控工作，这样才能做到全项目成本在不同职能部门之间管控的平衡，从而优化企业成本。在成本管控过程中，保证财务人员工作的独立性非常重要。比如在一些大型的企业集团中，实行对财务总监的双重领导，人事任命由集团统一安排管理，其他事项可以由下属公司代为管理。只有财务工作的独立性得到保证，成本管控工作才能相对客观并有效开展。财务独立性制度的制订，关键在于实施，只有做到按制度办事，保持好会计工作的独立性，成本数据才能真实，成本管理工作才能真正见到实效。
四、结语
在全球经济持续萧条和我国经济指标增速放缓的大环境下，房地产行业受到巨大影响，发展过程中面临着诸多的机遇和挑战，为了更好地提升房地产企业在同行业中的竞争地位，企业管理者需要结合成本管控的思想，增强全员的成本管控意识、集结专业化的成本管理人才，找到适合企业发展的管控方法，建立行之有效的成本管控系統，并对企业发展的全过程、各阶段进行有效的管控，寻求企业的核心竞争力，实现企业长远、可持续发展。
（作者单位为天津滨海新区建投房地产开发有限公司）
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