房地产企业财务核算的重点研究

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　　摘要：“营改增”为房地产企业财务核算工作带来了许多的变化，因此在房地产企业财务核算过程中，应明确财务核算工作的重点，使得财务核算工作达到良好的效果，从而促进房地产企业的不断发展。本文主要探讨了房地产企业财务核算的重点，希望能够为相关工作者提供借鉴。
　　关键词：房地产企业;财务核算;重点
　　引言
　　财务核算工作作为房地产财务管理的重要内容，对房地产企业的发展具有直接影响。因此财务核算工作要引起相关工作者的重视，同时想要获得良好的财务核算效果，必须抓住房地产企业财务核算的重点，及时的发现和解决财务核算中存在的问题，不断提高房地产企业财务核算水平，从而为我国房地产企业长久、稳定的发展提供重要保障。
　　一、房地产企业财务核算的现状分析
　　近年来，我国房地产企业的繁荣发展，促进了房地产企业财务管理水平的不断提升。房地产行业具有高风险、高投入的特点，涉及的核算环节较多，包括土地、销售以及建设等，核算业务难度较大，因此财务核算的准确性，对房地产行业的财务管理效果具有直接影响。与此同时由于我国房地产行业竞争激烈，财务核算关系到房地产财务管理效率以及效果，是房地产企业拓宽利润空间、降低企业成本的一项重要手段。特别是在“营改增”背景下，财务核算难度也有所增加，房地产企业的现金流量、资产负债、成本、收入以及利润等指标，也发生了变动，并体现在了房地产企业资产负债表中，使得负债金额与资产金额占据比例提升。由此可以看出，做好房地产企业财务核算工作尤为重要。
　　目前财务核算工作受到了房地产企业的高度重视，财务核算工作水平也得到了一定的提升，但是在财务核算过程中，仍然存在许多的难点，需要财务核算人员充分掌握，首先房地产企业业务繁杂，涉及的税种较多，包括房产税、增值税、土地增值税以及所得税等，而且不同的税种，在会计核算方式、计税规则等方面存在较大的差异，所以应将税务筹划工作作为重点工作，加强对税务风险的控制。其次在“营改增”背景下，需要将核算工作的转变作为重点内容。具体主要包括两个方面，一方面是对新老项目的认定，另一方面是对老项目会计核算的选择。最后就是关于财务人员综合素质问题。财务核算是一项专业性极高的工作，对财务核算人员也提出了較高的要求，但是部分财务核算人员综合素质有待提高，这主要是因为部分核算人员只能完成基本的财务核算工作，对新型的财务管理工具等缺乏全面的认识以及了解，不能对财务核算工作进行有效的创新，使得财务核算工作水平相对较低，而且财务核算人员不能及时的发现和解决财务核算工作中存在的问题，对财务核算工作产生了严重的不利影响。对此在房地产企业财务核算过程中，还应采取科学、合理的措施，明确房地产企业财务核算工作目标，抓住财务核算工作重点，关注事前、事中、事后核算业务全流程、解决财务核算存在的不足，促进房地产财务核算效果的有效提升。
　　二、房地产企业财务核算工作目标
　　在房地产企业财务核算过程中，还应明确财务核算工作目标，具体主要包括以下几个方面：首先要强化企业财务管控能力。在房地产企业中，通过财务核算工作的开展，能够解决部门之间、分公司之间的信息不对称问题，保证财务信息真实性以及可靠性，提升房地产财务管控能力。其次要盘活企业资金，优化企业资源。资金管理是房地产企业财务核算的重要内容，特别是在激烈的市场竞争下，更应该通过企业财务核算，科学、合理的配置企业资源，避免出现企业资源紧张或资金大量闲置的情况出现。再次应及时、精确地进行财务分析，为房地产企业经营决策提供科学依据。房地产企业财务核算过程中，必须保证财务信息数据的全面性、真实性，满足房地产企业决策需求，能够反映房地产企业的财务状况，体现房地产企业的经营成果。最后是有效提高房地产企业风险管控能力以及财务执行能力。充分发挥房地产企业财务核算的统筹监督的作用，对于不同分公司、不同部门之间，还应使其相互牵制，提高其协同合作能力，避免徇私舞弊的情况出现，营造良好企业环境。
　　三、房地产企业财务核算的重点
　　（一）预算监督
　　为了实现房地产企业财务核算目标，还应构建全面的预算监督体系，促进对房地产企业预算工作顺利的执行。为此房地产企业财务核算工作人员，应根据房地产企业的实际情况，科学、合理地制订年度预算目标，并将其分解成季度预算、月度预算目标。围绕预算目标开展各项预算监督工作，使得预算监督工作更具针对性，做好资金管理工作。具体要做好以下几个方面：首先应将年度预算目标贯彻到企业财务管理中，并将实现年度预算目标作为关键任务，同时将年度预算目标纳入房地产财务考核过程中。房地产企业各个部门应做好预算规划，严格遵循预算执行制度，促进预算目标的实现。其次严格控制预算费用审批，特别是预算目标以外的费用，提高费用审批工作严肃性，并对审批流程进行优化，保证预算目标以外真实费用能够顺利通过审批，同时还应尽可能地减少预算目标以外费用的支出。最后对房地产企业预算目标的执行情况进行科学、合理的分析，及时的发现和解决预算目标执行情况存在的问题，避免预算目标执行过程中出现较大的偏差。
　　（二）项目业绩管理
　　项目业绩能够充分反映企业项目财务控制状况，所以应将项目业绩管理作为房地产企业财务核算的重点，同时设定相关的标准，确保项目业绩管理的有效性。企业项目标准设定形式主要包括以下几个方面：一是科学、合理的设定项目的净利润率。在企业财务核算工作中，应根据房地产企业发展的实际情况以及未来的趋势，判断项目的净利润率。因此对项目所获利润进行判断时，具体还应结合相似项目所获利润数据进行分析，不断提高评估项目获利能力。二是科学、合理的设定项目的收益率。收益率能够充分反映投资回报能力，因此设定项目的收益率，一方面要充分考虑股东的要求，另一方面要充分考虑相似项目所具有的投资回报状况，与此同时还应判断项目融资成本。三是科学、合理的设定企业项目费用以及成本。在利润率指标明确的情况下，销售单位、成本控制单位应参与到房地产企业项目目标费用及目标成本的判断中，为目标利润率的确定以及提升奠定良好基础。 　　（三）统筹收支管理
　　统筹收支管理在房地产企业财务核算中发挥了至关重要的作用，能够提升资金的安全性，实现资金的快速流转，促进资金使用效率。想要做好房地产企业收支统筹管理工作，具体还应做好以下几个方面：首先设置固定的资金收支账号，并同意进行管理，同时围绕预算目标以及实际要求，统一进行拨款，提高收支统筹管理的效果。分公司、部门在项目运营过程中难免会出现不稳定盈利、亏损的情况，当出现资金不足时，亏损的单位可以向其他单位进行资金调用，在借用资金时，需要办理资金借用信息表，对于借用利率的确定，可以参考市场融资利率，保证资金调节的效果，避免出现预算外的支出，使得资金管理获得良好的效果。
　　（四）提升与税法的适应性
　　在“营改增”的背景下，房地产企业缴纳所得税方式发生了改变，具体表现在不得在所得税缴纳之前扣除营业税，增值税也纳入了新的一些税务。这样就在一定程度上，增加了房地产企业缴纳所得税，同时房地产企业财务核算工作也受到了相应的影响。为此还应改革传统财务核算方法。一是设置相关的专栏，包括减税额的专栏、进项税额的专栏，并科学、合理的计算税费征收率以及税率。二是运用高适用税率，核算对应税负的营业额以及销售额。
　　（五）合理搭配融资方式
　　房地产企业资金开发和管理过程中，还可以采用适合自身的融资方式，融资要求主要有以下几点：银行开发贷款。银行贷款的资金成本不高，但是开发商不容易从银行进行贷款，一般情况下，只有信誉高的开发商，才能获得银行的贷款;项目股权融资。该方式需要项目双方进行商务谈判，确定双方的投资比例，全面权衡的资金，这种方式可以转移风险，使得公司的资产负债率降低;其他融资方式。房地产公司应根据单位的实际情况，合理的选择融资方式，提高项目收益率。
　　（六）调整纳税筹划工作
　　首先房地产企业应充分分析“营改增”给财务核算方式带来的影响，并积极转变思想观念，调整纳税筹划工作，对于涉税的职责，应由财务部门、营销部门等共同承担。同时还应不断完善涉税基础工作，提高其管理力度，促进核算工作严格按照相关流程实施。其次房地产企业应建立完善的涉税管理体系，主要由财务部门负责，明确财务部门工作人员的责任和权力，同时还应采取科学、合理的措施，增设会計科目，对税负转移方式进行有效创新。除此以外企业财务人员还应积极改进财务会计核算业务，以更好的应对“营改增”给财务核算工作带来的不利影响。
　　（七）提升财务人员综合素质
　　财务人员的综合素质对房地产企业财务核算工作具有直接影响，为了提高房地产财务核算水平，还应加强对财务人员的培养，通过教育培训等方式，丰富财务人员先进的会计核算知识，同时应安排财务人员到优秀的房地产企业进行学习，与优秀的财务核算人员进行交流，通过交流积累更多的核算技术以及经验，提高自身的业务能力，掌握先进的财务核算手段，进行财务核算工作的创新，并且要结合本企业的财务核算的特点，总结适应企业发展的财务核算方法，以更好地为房地产企业发展服务，提高房地产企业财务核算水平。
　　结语
　　总之，在“营改增”的背景下，传统的房地产企业财务核算方法已经无法满足要求，因此在房地产企业财务核算过程中，确定房地产企业财务核算的目标，抓住房地产企业财务核算的重点，针对目前房地产企业财务核算存在的问题，采取相对应的解决对策，不断提高房地产企业财务核算水平，使得房地产能够获得更多的利润，从而促进我国房地产企业不断发展。
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