房地产企业财务风险评价探析
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摘要：在对8家房地产企业进行研究之后，合理运用熵权法和综合评价法相结合的方式，笔者对房地产企业中的隐患风险进行风险运算，笔者得到的结论是房地产企业是可以对财务风险的发生进行控制和防范的，其主要影响原因是存货周转率、营业收入增长率、资产负债率、净资产收益率。
关键词：房地产企业;熵权法;财务风险评价
一、提出问题
随着时代的进步，企业拥有着各种各样的机遇，但同时也存在着经营挑战。房地产企业在经营中的各个环节都存在一定的财务风险，它决定着企业的走向和发展。为了应对财务风险带了的各种问题，企业需要建立起完善的风险防范和风险应对机制，在最大限度减少财务风险发生的可能的同时，也考虑到了财务风险发生的应对措施。企业在各个经营环节也应仔细谨慎考虑，在风险可能发生的点上严格监管，企业必须重视财务风险的管理环节，在管理上有科学系统的风险管理理论进行指导。
在近几年来，后金融危机逐渐蔓延了整个世界，一些地方的企业风险危机越来越大。但是，房地产业并没有萎缩，还是在大跨步的向前走。一方面房地产业具有很大的风险，具体表现为投资时成本高，投资后回收慢，另一方面房地产进行开发所需要的时间比较长，市场的波动大，政府政策变化不定，房地产的财务风险评价就必须要去做。所以本文就我国的房地产企业进行分析，对企业财务风险进行探讨，为更好的发展房地产事业提出了建议。
二、评价方法以及指标选取
（一）评价方法
通常企业对风险的主观评价方式有许多种，如敏感性分析法、层次分析法、主成分分析法等，但是在评价过程中还是会参杂一些主观意愿，从而影响风险评价的合理性和准确度。本文在参考了不同的评价方法之后，认为将几种不同的評价方法进行融合，然后对风险进行评价，这样就可以去除主观原因的影响，能够准确的评价风险带来的危险。熵权法和综合评价法可以做到这点。本文依据熵权法对房地产企业经营环节中的财务风险进行一定的分析，根据运算得到的结果来体现企业的财务风险发生的情况。
（二）构建评价指标体系
我国房地产企业的财务风险是很多原因所结合出来的，企业应该通过建立完善的指标体系来对财务风险进行探究，从而发现导致财务风险发生的可能原因。笔者提供一些能为房地产企业应对财务风险作参考的资料。在国内，彭中文、李力、文磊运用固定效应模型对2003～2012年我国房地产企业的财务风险展开了面板数据，分析了宏观调控政策、公司治理结构对财务风险的影响。周梅妍选取财务和非财务指标作为备选指标，并采用BP-Adaboost神经网络算法对2006～2010年A股上市的房地产企业的财务风险进行了评估;中国指数研究院从企业成长性视角，选取获利能力、营销能力等指标对企业成长的风险进行详细的分析;刘洪玉、姜沛言和吴璟从存货周转率、净资产收益率等指标评估房地产企业中存在的财务风险;常媛、周俊峰从投入与产出方面构建房地产企业财务风险评价指标体系。这些文献表明构建一个正确合理的评价指标体系对企业财务风险具有很大的作用。
三、对房地产企业财务风险大小的评价
（一）存货周转率
就我国目前的情况来说，存货周转率对房地产企业的财务风险有很大的影响。存货周转率高的话，企业的资产质量就比较高，现金流也可以没有限制的流通，这样企业的资本运转效率就大大提升，房地产企业的财务风险也会降低。
（二）营业收入
房地产企业想要稳健成长，营业收入要持续增长，这样能够降低财务风险。例如在云南城投，在2012年的营业收入仅仅为3.54亿元，但是在2013年就大幅增长，增长了737%，达到了29.62亿元，这样的稳定收入就风险较小，为企业创造极高的价值，财务风险就很好的躲避过去。与之相反的西藏城投在一段时间营业收入呈现负值，其内部存货的金额大大超出营业收入，导致企业的财政风险变高。
（三）资产负债率
资产负债率是房地产企业经营中财务风险的发生的主要元凶，同时资产负债率是房地产企业财务风险的体现。举例来看，在企业财务风险比较低的美好集团，其资产负债率为63.04%，而与之相反的风险比较高的国兴集团，其资产负债率达到81.18%，这样企业的财务风险就变得不正常。
（四）净资产收益率
房地产企业的成长速度是由净资产收益率决定的，如果净资产收益率较高，企业的可持续发展能力就越高。一些净资产收益率较小的企业，就存有较大的财务风险，反而净资产收益率比较高的企业，相应的风险就较小。
四、感悟
在对房地产企业的财务风险评价进行研究分析之后，如果企业想要减少企业的风险，就必须要做好以下几点。
（一）减少存货
科学合理的消化企业存货是可以提高房地产企业的存货周转率从而减少企业财务风险发生的可能，并且来不断提高资产的质量，这可以利用下面三个政策：一是取消限购购买的政策将消费群体的需求增大。同时积极抓住取消限购政策带来的销售机会，合理科学的消化内存。二是抓住购房可以贷款的这一政策，一些中低收入人群可以贷款买房，促进消费额的增加，减少额度。三是要充分利用二套住房贷款首付比例降低会带来更多的消费人群，首付比例由原来的首付60%降低为首付40%，这样就增加很多购房人群，减少存货。
（二）提高自身营业收入
想要提升自身营业收入，主要体现在将产品销售出去，房地产企业要注重企业的质量，就必须要在产品的设计、质量、美观以及管理上进行完善。可以给产品设计惹人注目的广告，进行媒体营销，将企业的名气扩散出去，让更多的消费者能相信企业的能力，提升房地产企业的竞争力。并且还要关注国家相关政策。注重如何去引导消费群体来进行消费，加快消费进度。
（三）加强资金流动性管理
如果房地产企业进行施工的周期较长且投入的资金量大，企业的资金就会占有太多，如果在某一方面一旦发生问题，就会给资金链造成一定的问题，甚至危机，给公司带来无法弥补的过失。这就促使要加快企业资金流动，也要加强资金流动性的管理。对资产进行科学安排，不间断的加快资金的周转速度，以此降低企业资金风险。
参考文献：
[1]周梅妍.房地产财务风险预警系统研究[J].统计与决策，2012（15）.
[2]彭中文，李力，文磊.宏观调控、公司治理与财务风险——基于房地产上市公司的面板数据[J].中央财经大学学报，2014（05）.
[3]熊曦，柳思维.工业企业品牌成长的风险矩阵研究[J].湖湘论坛，2013（01）.
（作者单位：山西华曦房地产开发有限公司）
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