试述房地产市场的健康发展应以房地产税改革为引导方向
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作者: 张连国 曹阳
【摘要】近年来，房地产市场发展十分迅速，为了保持我国房地产的健康发展，政府已多次出台政策对房地产市场进行宏观调控。经过研究发现，影响房地产市场正常发展的主要因素是税收和市场调节。本文将从房地产税收出发，提出改革的方向。
【关键词】房地产市场房地产税 改革对策
一、房地产市场的发展现状分析
近年来，我国房地产市场发展十分迅速，这让我国房地产事业取得了重大发展，满足了社会生产和生活的需要，但是也暴露出了不少的矛盾和问题。面对这些问题，政府部门已做出了努力。比如说，关于土地与信贷两个方面，政府果断地采取提高房地产开发所需的资金比例，从利益的角度控制城市房屋拆迁规模，通过这些措施来控制房地产市场的虚假繁华。虽然随着房地产各项政策的出台，房地产市场的发展得到了一定的保障，但是房地产市场在发展的过程中，不断地出现新的形势，面临一些全新的状况，这既是机遇也是挑战，因此在政府管理上依然有许多漏洞，依旧有许多突出的问题急需解决。比如说住房供应关系失调，供应住房结构不相对应等等。而今公租房问题严重，很大程度上是政府宏观调控不到位的缘故，从而影响到适合广大居民居住的中低价位、中小套型普通商品租房供应不足。
要使我国房地产市场健康发展，就必须抑制房地产市场中的投机行为，引导合理消费。政府主要的宏观调控手段就是通过税收政策，因此，要重视房地产市场中税收的作用，要以房地产市场税改为主导方向，制定出相应的对策来规范房地产市场发展。我国当前的税收中与房地产市场直接相关的有五种：土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税。房地产税收与这样多的税种相关联，其复杂性，难免存在不合理的地方。因此，要努力将现有的这些房地产税制转化为统一收取的物业税，从而规范房地产市场税务管理，引导房地产市场健康发展方向。
二、房地产市场中房地产税收体系不合理
我国房地产税收体系，主要是指涵盖了房地产产业各个环节的一些税收。主要有这样几种: 房产税、土地使用金、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税、契税。我国房地产税收体系是一个多税种、多环节的体系，其基本上渗透到房地产产业的各个领域，但也存在许多弊病。
（一）体系结构存在不合理
1994年的税制改革发展至今，我国在房地产税收体系上做了许多的努力，并且也取得了成效，我国房地产税收体系在不断地完善和发展。但是由于房地产市场发展迅速，新情况层出不穷，因此这样多的税收种类，不方便管理，致使收入规模小和聚财功能不强。另外，税收负担重，间接加重了普通百姓的负担，不利于共同富裕的实现。
（二）征税范围存在不合理
我国房地产税收的范围虽然明确，但是范围不够全面。许多房产税仅仅服务于城市、县城、工矿区和建制镇，而其他许多新兴的开发区，并没有纳入税收的范围。比如说，近年来我国经济发展迅速，房地产市场的发展更是繁荣，但有许多商业开发者总是能抓住利益的核心点。例如农村，这就不利于税收的征收，也不利于发挥税收在房地产市场中的调节作用。
（三）计税依据存在不合理
我国现行房地产税的计税依据是从租计征、从价计征、从量计征等多种方式。房产税和城市房地产税，是按照房产的原值和租金收入为标准的，而城镇土地用税以土地的面积为凭据，这种衡量方式不能对土地级差收益的调节。
（四）土地使用制度存在不合理
在我国，土地使用制度实行批租制，期限一般说是几十年，其中大部分税费都是取得土地时一次性支付。地方政府获得大量的批地收入, 大大缓解了地方政府的财政压力, 正因为有了这一好处，使政府对土地交易乐此不疲。 由于土地资源的稀缺性,人均占有量本就少，政府在交易中的大量批地,致使今后的土地资源越来越少, 最后的结果自然就是土地使用失控,金融风险急剧攀升，社会中土地使用就变得更为混乱。
三、房地产市场健康发展的房地产税收政策改革建议
（一）提高保有环节税负
减轻流转环节税负，从而提高保有环节税负，是解决当前房地产诸多问题的有效措施。在我国，如果能够有效地提高保有环节的税收负担，抑制房价上涨过快的现象出现，这样可以打击囤积房屋的行为，从而优化房地产市场的配置。
（二）加快推进物业税的改革
税收的改革会影响到社会发展的各个方面。因此，在房地产市场中推进物业税改革，对房地产市场的健康发展有引导作用。对需求方征收税收，也就是说是对保有环节征收税务。在我国一直以来都有许多关于房地产市场收费的税种，比如说较为熟悉的房产税、城镇税和城市房产税，但是对个人住宅的地产房产并没有实行保有环节征税。也就是说，只要个人占有房地产，不实行商业性质的交易活动，都不会构成税收征收的条件。因此，许多人以这种优越性，大量占有住宅，作为其财富的象征和储存。这种想象大量出现，是不利于房地产市场的健康发展的，只会造成富人房多和穷人无住处的两极分化严重。推进物业税，就是解决这一难题。通过物业税的征收，可以控制房地产市场住房的结构平衡，通过对土地使用权和房产的市场价值的估量，征收一定的物业税，有利于房产市场的健康发展。
（三）全面建设房地产交易和规范权属登记管理
加强房地产交易和权属登记管理这两个方面的管理，是房地产市场健康发展的必然要求。在城市房地产的管理活动中，房地产交易和权属登记是其中两项最为重要的内容。加强和完善了这两项任务，能够有效地推动房地产市场的科学化管理，从而提高业务水平。房产交易管理主要是负责商品房交易登记备案，以及二手房的房产转移登记。房屋登记发证中心专门负责权属登记发证。随着经济的发展，社会中各种新情况新问题的出现，致使房地产管理模式和工作流程日益滞后，工作矛盾和存在问题近年来逐步显现，房地产交易与权属登记管理工作如何改革，已经是迫切需要解决的现实问题。改革方式有以下几点参考：
1.制定新一轮的发展规划
社会发展迅速，人们的生活水平有了很大的提高，对社会的各项内容都有了新的、更高的要求。加之社会的发展，还使人们的生活日新月异，社会发展有新的突破的同时，也暴露出了许多新的问题。旧有的法律法规以及经济发展规划，已经不能很好地满足社会发展的需要了。在新的历史时期必须立足新的国情，制定新一轮的发展规划。因此，应该充分利用先进的科学技术，以已有的经验为基础，将科学理论与实践相结合，制定新的、科学的、合理的发展规划。
2.加大推进工作的指导力度
理论要充分运用到实践才能发挥其功效，在我国许多地区的房地产市场发展存在差距，政策的落实和贯彻也存在严重的缺陷。这与当地发展有关，但更与政府的指导工作不到位有关，因此，必须大力推行房地产市场的指导工作，一是省厅对地市的指导，二是地市对所属县的指导。由于各地的发展环境不同，特别是县的情况可能更困难一些。所以不仅要指导到位，更要因地制宜。总之在工作指导力度上要有新的举措。
3.继续培育新的典型
一个新的政策的推广既具有普遍性，又具有特殊性。简单地说就是有效的理论和政策来源于房地产市场，同时又要运用到房地产市场，在这个过程中，要充分处理好普遍性和特殊性的关系。在普遍性的前提下，因地制宜，具体问题具体分析。通过典型示范，由点到面地推广开去。
（四）运用科学网络系统，加大建设力度
在我国计算机网络技术几乎普及，渗透到了社会的各行各业，这对我国的发展起来巨大的推动作用，充分利用计算机网络技术的方便、快捷的优势，服务房地产市场，为房地产交易与权属登记提供了先进的技术平台，而且这个平台已充分展示了它的先进性、科学性和实用性。
四、结语
房地产市场在我国市场经济的发展过程中脱颖而出，服务了社会，推动了市场经济发展，但也在发展的过程中暴露出了许多的问题，因此，政府必须充分发挥其在房地产市场的调控作用，利用房地产税收作为杠杆，以房地产税改革为引导方向，促进房地产市场的健康发展。
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作者简介：张连国（1973-），男，汉族，任职于铁岭市房地产交易中心，研究方向：房地产权属与登记管理；曹阳（1974-），女，汉族，任职于铁岭市房地产交易中心，研究方向：房地产权属与登记管理。
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