房地产企业成本管理问题分析

来源:用户上传      作者: 宋凯兰　曲晓虹

　　[摘要]本文首先分析了房地产企业成本控制相关问题，然后分别从成本功能、合同功能、资金功能相关方面进行分析，为实现这些环节的信息化管理做好理论基础，从而达到最大化控制房地产企业成本的最终目的。
　　[关键词]房地产行业，企业成本，成本管理，信息化
　　
　　一、房地产企业成本控制分析
　　
　　土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用及筹资成本，此三项支出是房地产企业的主要成本流向。
　　
　　(一)土地、土建及设备费用
　　在房地产开发总成本中，土地、土建及设备费用能占到80％的比例，这部分费用构成了房地产企业成本的主体。其中土地费用又更为重要，它主要分为土地出让金、置换成本、动迁费用、批租费用、拍卖佣金、契税等部分。在开发某个项目前，房产商都会通过土地面积和容积率的换算，将预计的土地费用计算出未来所开发的每平米商品房所占的土地承包，以此为依据对项目做出可行性评估。土地费用的数据大小往往作为评价房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。
　　
　　(二)配套及其他收费支出
　　在房地产开发整体成本中，配套及收费项目支出是受到外界因素影响最大的一块费用支出，约占项目总投资的10―15％。水、电、煤气、小区绿化及道路、大市政及公建配套费等，是构成了地产开发项目中配套及其他收费支出的主要部分，有时学校、医院、商店等生活服务性设施支出也在配套及其他收费支出当中。此类收费项目呈现种类繁多、标准不一、任意性强、标准偏高等特点，因而房产商力图通过各种途径和方法，减少这部分费用支出，以有效降低开发成本、提高经营效益。
　　
　　(三)管理费用及筹资成本
　　多数房地产开发企业须借助于银行贷款解决自身资金需求，其原因在于较其他一般行业，房地产开发大多建设周期长、投资数额大、投资风险高。银行贷款多，产生利息支出则数额较大，为了合理控制开发成本、获取更好的经营成果，核算好管理费用和筹资成本即成为房产企业控制总成本的重要方式。
　　
　　二、房地产企业成本管理模块分析
　　
　　房地产企业实施成本管理，关键在于提升成本、合同、资金等管理水平，成本管理信息化则须从此三方面展开。
　　
　　(一)成本功能模块
　　成本功能模块以目标成本为主，并发散出成本拆分与归集、动态成本分析、调整成本等诸多内容。
　　1　目标成本
　　目标成本即预算成本，它以市场为导向，是保证房产开发项目目标利润得以实现的基础条件。在早期地产项目开发中，大多没有目标或者目标太过粗糙，并且表现为施工图制作完成后，对其只有初步、大概的预算，目标成本则在政府政策、市场环境发生重大变化前，很少做出相应调整，因此它对总体成本控制影响甚小。事实上，目标成本是事前控制的基础，其贯穿于项目开发整个过程中，并在总体上将项目开发总成本控制在合理范围内。
　　2　成本拆分与归集
　　成本拆分与归集发生在目标成本形成后。在成本执行过程中，合同签订、变更等因素均要求对发生的成本进行拆分和归集，进而形成当前项目的已发生成本。但成本拆分与归集极具原则性，只有在相应的制度规定下，哪类合同、变更要拆分到哪个科目下面，已拆分的成本又要采取何种方式归集、汇总到项目成本中，此类问题才能得到真正解答，以此确保成本拆分与归集的准确性、及时性。
　　3　动态成本
　　对合同性成本、非合同性成本进行拆分与归集后，开发项目的已发生成本随之出现。此种条件下，对比分析目标成本和已发生成本，及时了解成本发生状况，并对存在异常的成本科目予以调整成本，以最终获得项目的动态成本信息。
　　4　调整成本
　　调整成本是了解哪些成本发生异常及其产生原因的主要途径，其旨在确保目标成本的正常执行，促进成本控制规范化、透明化，具体方式则是在目标成本基础上追加或减少一个调整量。此项工作多由成本控制管理人员具体实施，在对比分析目标成本和已发生成本后，对项目成本发生情况有所掌握，一旦成本存在异常，成本控制人员将依据当前项目成本发生情况，上报领导审批并对项目成本做出调整。
　　
　　(二)合同功能模块
　　成本兑现必须经由台同管理环节的实施，合同功能模块则主要包含合同执行、合同付款两个方面，但具体上有合同订立、合同变更、应付进度款、台同付款等内容。
　　1　合同订立
　　招投标、议标、战略协议采购等，是合同订立多种方式中的常见形式。在签订合同时，多数房地产企业选择以合同标准范本的方式，实现一些保护其自身利益条款的固化，即形成合同的通用条款部分。目前，随着房地产行业管理日益规范，房地产企业已逐步习惯于以招投标的方式签订合同，直至公司中标，再由发包方和承包单位签订合约。鉴于合同订立属成本实现的首个环节，则签订合同时必须对双方责任和利益加以明晰的界定，同时按照审批流程正常进行，审批通过后还应记录备案，使成本管理人员能将合同成本拆分至具体科目体系内。
　　2　合同变更
　　合同变更分设计变更和现场签证两大类。一个房产项目开发实施过程中，由于前期设计存在缺陷、施工现场施工条件发生变化、产品定位出现错位等原因，双方签订的合同难免发生变更，对变更内容和过程进行规范管理将成为成本控制的重要形式。在工程结算环节，即项目施工完成后，工程结算先由各个项目职能部门上报结算申请，再由成本管理部门组织竣工结算。工程竣工后，结算造价审定时可委托造价机构进行施工图的造价审定，咨询费用以造价核减额的方式汲取，即通过测算造价金额和承包单位上报的偏差值，最终计算出咨询费用的金额。
　　3　应付进度款
　　对应付进度款实施管理，要求合同达到付款条件或工程施工满足形象进度后，在对合同付款前，审定项目应付进度款的实际情况。具体而言，在合同执行过程中，各个项目职能部门的合同经办人，按照合同约定的形象进度付款条件，阶段性审定合同应付款情况，即阶段性申请“产值”，为合同付款做足准备。
　　4　合同付款
　　合同付款指的是将款项及时、准确地支付出去的方式，它贯穿于合同执行整个过程中，并对工程施工顺利开展产生积极作用。合同付款前先制定付款计划，用以保证企业资金合理调配基础数据的准确度，然后审批付款计划并给予支付。款项的顺利支付能够防止房地产企业资金滞留手中而负担高额利息的情况，因而地产公司对付款一事尤为重视，款项支付须有严格的审批流程，并且只有经过企业领导审批的款项才能进行支出使用。
　　
　　(三)资金功能模块
　　房地产企业实施资金管理，须做好月度资金计划和现金流监管。
　　1　月度资金计划
　　顾名思义，月度资金计划即每月资金管理部门均要求各个业务部门将资金使用计划进行上报，随之将各个部门、各个项目的资金计划情况予以集中汇总，最后由公司将资金统一调配至各个部门和项目上。完善资金使用计划，以促使企业现金流畅通运行。
　　2　现金流
　　企业成本体系的建立，使各个业务部门的“资金预算”成为编制“资金计划”的最佳依据，以更加快速、准确地测算出企业未来现金流。这意味着现金流模型以“资金预算”为基础，并与房地产企业中销售系统、成本系统等核心业务系统紧密结合，真正打通资金预算与资金执行间的密切联系。实施现金流管理，必须确保所有现金流数据均直接源于“收支双线”的实时业务系统，且通过对业务系统中的流程进行管理控制，系统数据即被及时修订和记录，以最大程度上保障数据信息的准确性和及时性。
　　
　　三、结语
　　
　　伴随国家宏观经济不断调控和住房商品化改革日益推进，我国房地产企业及市场逐步变得有序化、规模化和品牌化，整个行业呈现高速增长态势，房产开发项目建设的规模也逐步扩大。与之相对，我国房地产企业管理水平的提高及提高速度，与行业高速发展形式和建设规模不断扩张的态势并不匹配。尤其是近年来，我国不断出台新的宏观调控政策，国家对房地产企业设置的拿地和融资门槛逐渐提高，这使得房地产行业竞争日益激烈。事实上，如何从暴力走向规范，这已成为整个房地产行业面临的瓶颈问题。作为资金密集型和知识密集型企业，房地产企业在项目经营管理中首要考虑的问题在于确保利润最大化，加之很长时间内地产企业身处良好的外部市场环境中。利润暴涨，企业经营者便很少重视成本问题。伴随国家宏观调控趋紧，市场环境发生较大变化，房地产企业也越来越多地关注成本控制和成本管理的内容。

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