浅谈房地产企业面临财务风险与防范
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作者: 程骏
摘要:众所周知经济环境日益复杂，房地产企业由于其自身的特点，财务风险控制更加严峻。生产经营过程中资金、价值运动企业带来的各种风险都属于财务风险，我们应该时刻提防财务风险，内部控制作为一项有效防范财务风险的措施，本文主要是思想意识、风险评估、全面预算及机构设置上探讨财务风险的防范。
关键词: 房地产企业 财务风险 内部控制
一、我国房地产业的特点
第一，房地产是资本密集型产业房地产行业工程属于资本密集型行业，是由于其规模大，往往涉及较高的资金投入。再者，房地产项目从开发到竣工结算的周期较长，导致资金周转缓慢，由于上述大笔的资金大多是靠贷款或借款融资，财务费用高，因此财务风险很高。
第二，我国房地产企业主要为内资企业，并且主要是民营房地产企业，这些民营企业大都规模较小，资金不够雄厚，财务管理等各方面投入都不够，或者重视不够。2010年三月中央要求78家国资委所属企业从房地产业务中退出，国有、港澳台与外资企业所占比例正逐渐减少。
第三，房地产行业是一个波动性高的行业，由于房地产属于资本密集型行业，而资金本身容易受国家宏观经济政策影响较大，因而房地产行业也易受国民经济影响，类似国民经济发展周期，房地产行业也会经历衰退、萧条，再复苏和繁荣，再衰退，这样循环往复。并且房地产行业的发展趋势与国民经济繁荣存在明显的正相关性，经济繁荣，房地产业也繁荣，不过是衰退会晚于国民经济，而复苏又早于国民经济。
二、财务风险的概念及种类
有些学者简单认为企业的偿债风险就是财务风险，笔者认为这是不全面的，应该是包括生产经营过程中资金、价值运动企业带来的各种风险都属于财务风险，这样才更全面。最近关于财务风险的研究中用得比较广泛的是从资金流角度研究企业的财务风险，笔者就是从这一角度研究财务风险的。总的来说就是认为企业财务风险贯穿于资金运动的全过程。从资金流这一角度看，可从筹资活动和投资活动方面分析企业的财务活动。相应地，可以从这几个方面：筹资风险和投资风险来分析企业的财务风险，并且达到防范的目的。
(一)筹资风险
由于房地产行业有着投入高、风险高、产出高的特点，高度依赖资本市场。绝大多数的资金需求必须依靠外部资金的支持。所以，筹资活动是房地产企业经营活动中非常重要的一个环节，筹资数量、方式及时机都会影响企业的运营成本及效果。房地产企业筹资活动中往往存在一下问题：首先，筹资数量不当，没有对企业所需资金做一个恰当的预算，仅仅因为雄心过大，扩大规模，筹资过多，而运营不利，或者因为财务成本考虑筹资过少而影响了企业的正常运营。其次，过于依赖银行贷款，筹资方式单一。再次，筹资时机不当，企业运营于一个不完全市场，不可能资金完全获得的及时。
(二)投资风险
近几年我国整体经济发展较快，但物价上涨，通货膨胀严重，由于房地产企业受整体市场经济影响较大，市场投资规模也得到了较快发展，但同时价格也日益增高，表现出了房地产市场泡沫的端倪，这主要体现在，我国房地产市场的空置率很高，但量和价格一直在攀升。风险就表现在如果危机出现，经济衰退，房地产行业也会受到直接影响，而且房地产企业资金运营周期长，投资决策直接关系到其的成败。
三、财务风险产生的原因
(一)资本结构不合理，过于依赖贷款
我们可从房地产企业的资金来源比例看出其资本结构。房地产企业的资金来源主要有内部融资、股权融资、债务融资等。大约能占到70%~90%的资金是通过银行借款筹资, 自有资金很少，有的甚至以高息为代价，从民间融入短期来满足发展需要。借债这种利用他人资金的形式是有利可图的，因为资金周转率高，利润率高。但是财务风险是与借债联系紧密的，高财务杠杆往往意味着高财务风险。高财务杠杆，意味着每年有高额的利息支付，及未来高额的贷款偿还，如果企业经营出现问题导致利润下降，企业资金流动性不好，缺乏资金偿还，将会影响企业的信誉，进而会导致上市公司市场价值随之降低，还会有被收购甚至破产的危险。
(二)资产的流动性差
企业中常见的资产流动性现象有：日常持有现金短缺、资产变现能力不强、款项不能及时收回问题等，企业财务风险也常常因此而发生。我们通常所指资产的流动性体现在两个方面：一是在企业急需资金的情况下，是否能把所持有的非现金资产迅速变现，而与变现前的市场价值相比不发生损失，而我们知道非现金资产中流动性较好的是流动资产，而在房地产企业中，其存货不同于一般企业，它的存货流动性将直接影响企业资产变现的能力；二是企业在资本市场上的信誉等级，是否能使企业以较低成本及时筹得资金。如果企业不能在保值的情况下售出非现金资产或不能以较低的成本筹集资金，其就将必然面临财务风险。
四、强化财务内控，防范财务风险
(一)正视财务风险
由于财务风险是有可控性的和损失性，因此我们要采取措施来防范它。防范财务风险并不是完全的规避风险，绝对的将风险程度降为零，而应该始终为了实现组织目标，并本着经济原则将财务风险，制定风险应对决策，具体措施可以分为四种，风险规避、风险降低、风险转移和风险接受，这要根据具体情况具体分析。其实想要完全消除财务风险是不现实的，因此我们企业面临的环境是时刻在变化的，但也不能消极的接受不必要的风险，因为我们还是可以通过收集各种财务和非财务的信息来对财务风险进行预测和控制，减少风险带来的损失的可能性及程度。
(二)恰当的风险评估
因为内部控制服务于企业的目标, 作为内部控制重要内容的风险评估, 就要对企业内外部环境实时监控，识别评价来自各方面的风险，不止来自财务方面的，实施科学的风险管理。经营管理者应当在整个企业的全面开展风险管理, 不能出现管理漏洞，审计部门应当做好本职工作，评估风险, 相对独立的协助经营管理者做好风险管理工作,消除不必要的风险。
(三)加强预算管理
预算管理是进行企业内部控制的重要手段之一。常遇到的风险有：首先，缺乏预算，盲目经营；其次，预算制定不合理，造成资源浪费，战略目标难以达成；再次，实施不当，预算活动流于形式。针对以上风险缺口。企业应进行全面预算，对一定的期间的经营活动、投资活动及财务活动等作出预算方案，通过整合优化企业的资源配置，提高资金使用效率。预算环节分3步走：
1、预算编制
企业的预算要围绕经营目标展开，并结合企业内外部的环境，明确编制各个部门的编制预算的责任，就是要采取分权控制的模式，将具体的决策权根据责任不同下放给不同部门来进行内部控制。同时做好协调工作，保证各项预算合理，做好汇总工作。
2、预算执行
防止预算流于形式，一定要真正贯彻落实好，如加强资金的收付预算，保证企业良好的资金流动性和运营能力；对于非程序化的项目，要及时调整预算，按照审批的程序实行严格的审批；保证预算活动得以执行的另一个措施是，对预算的执行实行严格的监控，监控预算是否适合项目活动及预算是否得以贯彻实行，保证预算既具有刚性，一般情况下不得随便修改，又要有弹性，根据具体的环境适当的调整预算，做到经济、合理。
3、预算考核
制定分明的奖惩制度有利于预算的执行，分别对部门和跟人进行考核；定期组织预算执行情况考核，将各预算执行单位负责人签字上报的预算执行报告和已掌握的动态监控信息进行核对；本着公开、公平、公正的原则，展开考核公正，并记录考核过程和结果。
(四)加强内部财务会计管理机构的设置
现代市场经济体制下，经济环境更加复杂多变，企业财会工作所处的环境也伴随企业更加开放化的运行的环境发生了质的变化，新环境对企业的资金筹集和使用提出了新的要求，企业不得不更加重视财务管理工作。因此，笔者认为，为应对现在复杂的经济环境，财务工作应该更加细化，分工更加合理，财务与会计机构应该要分别设立，各司其责。从职能上看财务管理和会计核算是不同的，具体来说，会计俗称记账、算账和报账，主要负责记录资金活动的过程及结果，以会计核算为主，提供准确、完整、及时的信息，做到有帐可查，辅助监督工作。而财务管理则是利用会计记录的财务信息和其他非财务信息进行分析，做出预测，制定多种可行方案，并选择一个最满意的方案。所以，应分别设财务管理部和会计部门，分别负责会计的核算和资金的管理。具体到房地产企业，财务管理部门主要负责项目的资金的筹集，保证在较长的运营周期内具有一定的流动性和收益性，可以设财务部长全权负责，再下设每个下属部门的负责人；会计部门主要负责准确记录每一笔业务，包括原材料的购买、存货的价值等，可设会计部长全权负责。
参考文献:
[1]尹宗利.论房地产企业财务内控体系的有效构建.现代商贸工业.2009
[2]苗天青,朱传耿.中国房地产市场的经济特征分析.经济地理.2005
[3]中国注册会计师协会.公司战略与风险管理.2011
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