房地产财务评价中敏感系数计算的新方法探析

来源:用户上传      作者: 张志宇　刘志峰

　　【摘要】 房地产开发项目具有投资额大、建设周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。本文在分析财务评价中敏感系数计算方法的基础上，提出了房地产财务评价中敏感系数计算的新方法，为房地产开发投资决策分析提供了科学的操作依据。
　　【关键词】 房地产；财务评价；敏感系数
　　
　　在对一个房地产开发项目进行财务评价中所使用的数据一般都是基于历史资料和目前现状而对未来所做出的预测和估算。而事实上，开发企业所处的外部环境处于经常不断的变化之中，要对未来的有关参数进行准确的估计几乎是不可能的。也就是说，项目不可避免地会存在不确定性和风险。因而，如果房地产项目财务评价中仅仅以一些基础数据所作的确定性分析结论作为依据取舍，就可能会导致投资决策的失误。为了尽可能地消除房地产项目中存在的不确定性和风险，提高项目财务评价的可靠性，除了要进行确定性分析之外，还有必要进行不确定性分析。房地产开发项目不确定性分析主要是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。房地产开发项目敏感性分析就是其不确定分析的重要内容之一，而敏感分析常用的方法就是计算敏感系数。
　　
　　一、计算敏感系数常用的方法
　　
　　在量―本―利公式中，各个参数的变化都会引起利润的变化，但其影响的程度不同，因为利润的变化一方面受各个参数变化的影响；另一方面受各参数所处位置的影响。进行敏感分析主要是计算敏感系数，一般采用这样的公式：敏感系数=目标值变动百分比/参量值变动百分比。
　　例1，某新建房地产开发项目，平均售价为4 200元/平方米，销售税率为5.55%，建筑面积为2.2万平方米，固定费用为2 084.75万元，单位变动成本为1 677.4元/平方米，计算单价的敏感程度。
　　单价不发生变化时利润为：
　　2.2×[4 200×(1-5.55%)-1 677.4]-2 084.75=2 952.15(万元)
　　单价增长率为20%的利润为：
　　2.2×[4 200×(1+20%)×(1-5.55%)-1 677.4]-2 084.75
　　=4 697.59（万元）
　　利润变动百分比为：
　　(4 697.59-2 952.15)÷2 952.15=59.12%
　　则单价的敏感系数为：59.12%÷20%=2.96
　　其它参数的敏感系数计算方法与此类似。通过以上计算可以看出，该方法敏感系数的计算比较繁琐。本文将探析一种计算房地产开发项目的敏感系数的新方法。
　　
　　二、利用导数方法计算敏感系数
　　
　　某参数的敏感系数就是某参数变动百分比引起的利润百分比的变化，即利润变动百分比与某参数变动百分比之比。从数字意义上讲，某参数的敏感系数就是求某参数对利润的偏导数。因此，可以利用导数方法计算房地产开发项目敏感系数。在房地产开发项目敏感性分析中，固定费用包括：土地费用、前期工程费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用；单位变动成本包括：建筑安装工程费、基础设施配套费、公共设施配套建设费、开发期税费和其他费用。
　　设平均单价为P，固定费为F，开发项目的建筑面积为X，单位变动成本为V，销售税率为R，销售利润为S。则利润表示为：
　　S=P×X-P×X×R-V×X-F=P×X×（1-R）-V×X-F （1）
　　我们可以利用对单价、建筑面积、单位变动成本和固定成本求偏导数的方法求敏感系数，计算方法如下：
　　（一）单价的敏感系数
　　
　　由上述计算结果可知，对于该项目，在所有敏感系数中，销售价格的敏感系数最大。因此，销售价格是最敏感性因素。
　　
　　三、该方法的优点及适用范围
　　
　　通过上述计算可知，利用上述公式计算房地产开发项目各个参数的敏感系数计算过程非常简单，而且由于参数发生变化其敏感系数亦随之变动，因此，利用该方法可以求任何状态的敏感系数。
　　利用该方法计算房地产开发项目敏感系数的前提条件是能够清晰界定项目的单位变动成本和固定费用。而在目前房地产开发项目中，不仅有新建开发项目，也有购买在建工程继续开发的项目。由于在建工程项目的单位变动成本与固定费用混在一起，无法区分开，因此，此方法不适合在建工程项目的敏感系数分析。目前绝大多数房地产开发项目都是新建开发项目，对于新建房地产开发项目的财务评价，该方法具有极高的应用价值。
　　
　　【参考文献】
　　[1] 张志宇.房地产开发项目财务评价研究.燕山大学硕士论文，2006，（12）：64.
　　[2] 赵延军,薛文碧.房地产策划与开发.北京:机械工业出版社，2006，（5）：210.
　　[3] 于维洋.财务管理新敏感系数计算方法探析.财会通讯，2004，（10）：42.

转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-773271.htm