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“提前还贷”想说爱你不容易

来源:用户上传      作者: 殷丽娟

  
  央行每次加息,都让贷款买房的人们忐忑不安。一边忧心每月又要多付贷款利息了,另外一边还要担心提前还贷会被银行推三阻四,免不了又是一番大费周章的“唇齿舌战”。贷款买房的人们想要“提前还款”却是如此障碍重重,究竟问题出在哪儿?
  
  “提前还贷”需要先过银行“三道关”
  
  第一关:大玩文字游戏,银行拖延时间。一般来说,客户“提前还贷”需要提前向贷款银行提交书面的还贷申请,银行接到客户的提前还贷申请后进行审批,这个过程需要短则5-7个工作日;长则十天半月,或一个月的时间。值得注意的是,在此期间内所产生的利息全部要由客户承担。除此之外,个别支行对每月的提前还贷总量是进行控制的,超过一定限额后,客户也只能延期至下月还贷。
  第二关:提前还贷不降利率,银行设置高门槛。对于客户来说,“提前还贷”的目地在于减少贷款利息的支出。但对于银行来说,放贷资金的提前“回流”将会打乱其原有的“资金运转计划”。所以银行在同意客户缩短期限时,并不会重新变更客户的原有还贷利率。像某客户将10年期的银行贷款年限缩短为4年来还,其缩短后的还贷利率仍会按10年期来计算。
  第三关:客户知难而退,银行减少风险。据了解,银行设置门槛不是单纯为了多收一个月或几个月的利息。因为提前还贷有可能导致银行房贷业务的余额缩减,不利于整体业务的开展。而提前还贷数量的增加,更会在一定程度上加重银行的业务量。所以个别银行希望通过抬高门槛来遏制客户的“提前还贷”欲望,同时减少自身损失。
  
  “提前还贷”引发后续问题多
  
  1、“提前还贷”对于“转按揭”业务的客户风险较大。举例:业主A全款60万元购买了一套二居室房屋(其中银行贷款40万),因个人原因急需出售,目前已还清银行贷款20万元,剩余欠款20万元(不计利息)。恰好客户B看中了这套房屋,业主A与客户B协商后,加上装修等费用客户B以75万元的成交价格购买了此套房屋。客户B手中流动资金只有25万元,于是向银行申请了50万元的贷款用于购房。此时,买卖双方需要通过“转按揭”来完成该项交易。也就是客户B的银行贷款下来后,需要先替业主A偿还银行欠款20万元,待银行解抵押后客户B才能去房管局过户,同时再将其余55万元的尾款一并支付给业主A。此时,出现了一个问题。就是业主A的原贷款银行规定客户解抵押“提前还款”时,需要将所还金额提前十天划转到业主的指定还款账户上。换言之,客户B需要提前十天将20万元划转到业主A的账户上,十天之后,银行再将这笔款项进行抵扣。
  根据这个案例,“伟嘉安捷”专家指出,一旦卖方也就是原业主A变卦将这20万元取出用于他处,然后借机提高卖房总价,那么买方客户B为卖方提前还清贷款后,过户将无法正常进行。另外,如卖方恶意欺诈,甚至卷款潜逃,那么对于买方来说将会承受巨大损失。所以,对于“转按揭”客户来说,提前还贷将会带来很多不确定性风险。
  2、客户贷款买房选择银行时更为慎重。因为不少人都吃过银行“提前还贷”较难的亏,所以新的贷款买房人总结了“前辈”们的经验教训,在贷款买房时对各家银行的贷款服务、贷款品种及还款方式、还款手续等都进行了更为深入的考查,这不单单是对银行个贷要求的提高,同时也说明现在的借款人更加懂得如何保护自身利益了。
  从目前来看,央行现行规定及其它各项法律法规中并没有对各家银行的“提前还贷”进行具体要求,导致“提前还贷”陷入了重重困境。对此,“伟嘉安捷”专家建议贷款买房的朋友们,不必急于一时提前还贷,如果手中有富裕资金可以通过其它渠道进行投资,以便扩大自身收益。


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