浅析建筑物区分所有权
来源:用户上传
作者: 费 琦 高希华
摘要：建筑物区分所有权制度在世界各国经历了一个漫长的历史发展过程，直到近代社会才趋于完善。我国当今社会的发展急切需要关于该制度的完善法律规定。三元说作为众学说中较为成熟完备的一种观点，从专有所有权、共有所有权及成员权三方面对该制度作出了全面的规定。
关键词：建筑物区分所有权；三元说；专有所有权；共有所有权；成员权；物权法的制定
中图分类号：TD229文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2008）33(C)-0096-01
一、建筑物区分所有权的概念界定：什么是建筑物区分所有权，理论界有不同看法，归纳其中较有代表性观点：一元说观点认为，建筑物区分所有权专指区分所有建筑物专有部分所构成的所有权，不包括共有部分。该观点最早为法国学者在解释《法国民法典》第664条时提出，以后为一些日本学者采纳；二元说观点认为，是指数人区分一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用，或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权；三元说，此观点认为应有专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权等三要素所构成。该观点最早是由德国著名学者贝尔曼所倡导。认为专有权、共有权和成员权三者不可分离，从而形成集物权法和人权法为一体的特别法，称为共同的空间所有权；四元说，王利明先生在其最新版的《物权法研究》中提出了该观点，即认为建筑物区分所有权应包括专有所有权、共有所有权，成员权和各专有所有人基于其专有部分而产生的相邻权。
二、建筑物区分所有权的具体内容：（一）专有所有权。1、专有所有权的客体。作为建筑物区分所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性，二是使用上的独立性。构造上具有独立性，是指在建筑物的结构上可以被区分开，可与建筑物的其他部分完全隔离，专有人可以排他的、独占的予以使用的建筑物部分。使用上的独立性，应依据建筑物的不同用途予以判断。一般上讲，主要看是否有独立的出入口和符合建筑物使用目的的内部专用设备。2、专有部分的范围。确定专有部分的范围也就是对专有部分的量化。理论上有四种观点。（1）壁心说；（2）空间说；（3）最后粉刷表层说；（4）壁心和最后粉刷表层说。笔者认为第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要是比较合理的。3、区分所有权人对专有部分的权利和义务。区分所有权人对其专有部分享有排他的所有权，可以为使用、收益及处分。值得注意的是，专有所有权的行使应受到一定的限制，这与建筑物及建筑物区分所有权的特殊性是分不开的。任何一权利的行使都必然伴随着一定的义务。4、专有部分占有人的权利和义务。当建筑物的所有人不自己居住或使用该建筑物，而将其出租给他人时，所有权并未转移，但建筑物的实际占有人并不是区分所有权人，我们将其称为专有部分占有人。专有部分占有人除不得处分该建筑物外，应当享有与区分所有权人完全相同的权利和义务，包括共有部分的使用收益权和成员权。但另有约定除外。（二）共有所有权。1、共有所有权的客体。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”2、共有所有权人的权利和义务。建筑物区分所有权中的共有所有权主要包括使用权和收益权。使用权即对共有部分享有正当使用的权利。收益权，指收取共有部分的天然孳息和法定孳息的权利。依据建筑物区分所有的原理，共有部分所产生的孳息，除非区分所有权人之间另有约定的，否则应当由区分所有权人按比例收取。（三）成员权。1、成员权的性质。成员权是建筑物区分所有人由于使用同一建筑物而形成不可分离的共同关系，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。成员权的存在基础是全体区分所有权人因在一栋建筑物内共同居住或工作而形成的共同关系。成员权是通过区分所有权人组成区分所有权大会、选举管理委员会、委托物业管理企业对建筑物进行管理等形式予以行使的。2、成员权的行使方式及成员权人的权利和义务。（1）业主大会。业主大会由全体区分所有权人组成，是区分所有权人团体的最高权力机关。每一区分所有权人都当然的成为大会的成员，通过区分所有权人大会行使其成员权是成员权最基本的行使方式。凡是涉及区分所有建筑物和区分所有权人利益的重大是项都应有区分所有权人大会决定。（2）业主委员会。业主委员会应由区分所有权人大会选举产生，是区分所有权人大会的常设机构和执行机构，对外代表全体区分所有权人。管理委员会的职权非常广泛，但是涉及到区分所有权人重大利益的事项，应有全体区分所有权人决定。（3）物业公司。物业公司对区分所有建筑物实施管理活动的依据是物业管理合同，该合同的性质应属于委托合同。由于物业管理合同包括缴纳物业管理费、共有部分的使用方式及收益分配等关系到所有区分所有人利益的内容，所以为保护区分所有人利益，物业管理合同应由区分所有人大会讨论通过后方可生效。
综上所述，建筑物区分所有权制度是一种非常复杂的民法制度，它既有一般物权的基本特征，又明显的区别于普通的物权种类。它以专有所有权为基础，专有所有权决定了在它基础上产生的共有所有权及成员权大小。特别不同与传统物权的是成员权的存在，使该制度带有债权的性质。经过多年的努力，《物权法》终于在千呼万唤中制定出来，将建筑物区分所有权制度以法律形式作出规定，改变长久以来区分所有无法可依的现状。笔者也热切希望我国未来的房地产能在该制度的规范下得以繁荣发展。
作者单位：日照职业技术学院
参考文献：
[1]费安玲,丁玫译.《意大利民法典》,中国政法大学出版社.1997.6.1
[2]陈华彬.《现代建筑物区分所有权制度研究》.法律出版社.1995
[3]史尚宽.《物权法论》第109页
[4]王泽鉴.《民法物权》第一册
[5]刘德宽.《民法诸问题与展望》第26页
[6]王利明.《物权法研究》.2002
[7]谢在全.《民法物权论》（上册）,中国政法大学出版社,第204页――216页
[8]孙宪忠.《论物权法》2001年10月版,法律出版社,第363页――368页
[9]《澳门民法典》1999年12月版,中国政法大学出版社
转载注明来源:https://www.xzbu.com/9/view-942684.htm
