空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨
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【摘 要】近年来，国家加大了对房地产市场的调控力度，但在短期内高房价不能快速回落。在我国现阶段高房价的冲击下，原有的“重售轻租”的理念正在悄然发生改变，逐渐令一部分年轻人以持有房产为主，转向租房为主的消费模式，国家也出台了有关房地产租赁的政策促进房地产市场的发展。文章分析了我国现阶段房地产租赁市场的现状及存在的问题，并对国外发达国家房地产租赁市场进行了研究，在此基础上，有针对性的提出了促进我国房地产市场良性发展的建议。
【关键词】房地产调控;房地产租赁;市场
1 引言
党的十九大报告中确提出我国要在2020年全面建成小康社会。小康社会目标的实现就会伴随着城市化进程的不断加快，就会有数以万计的农村人口涌入城市定居，这就会对房地产市场产生很大的需求。现阶段，我国还普遍存在着“重购买轻租赁”的观念，这就使得公共廉租房及个人去市场上租房缺少理念上的氛围。一方面是看重房屋购买，另一方面又面临着大量的住房需求，在我国高房价居高不下的形势下，房屋租赁成为一条便捷可行的途径，因此社会上，一部分年轻人逐渐改变“持有房产”想法，转向以房屋租赁为主的一种消费模式。通过以租代买，实现居者有其屋，尤其是为低收入群体特别是刚毕业的大学生、进城务工者营造一个宜租、宜居的社会环境，是推进以人为核心的新型城镇化的应有之义，是促使房屋回归“居住本质属性”的应有之义，这也是我国深化住房制度改革的一项核心内容，但如何营造良好氛围、如何完善我国房地产租赁市场，需要开展深入的研究工作。
2 我国房地产租赁现状及存在问题
2.1 政策法规贯彻落实不到位
有的单位贯彻执行政策法规力度不够，出现无证租赁、违规租赁问题;有的受“不经商”规定的制约，偏重守摊子，使空余房地产的经济效益得不到有效发挥;针对偏远地区空余房地产，不能开拓相应途径，解决租赁项目零散、出租困难、效益低下等难题。
2.2 市场供需结构失衡
从某种意义上说，目前中国房地产存在的问题主要是结果性方面的问题，存在着结构失衡的问题。一方面，供需结构失衡。不同城市之间，规模较大的城市人口流入大于流出，净流入量大，房地产需求在扩大，但同时，新房的土地供应存在土地利用计划的刚性约束，导致房屋供应不能及时适应需求;三四线城市由于大城市的虹吸效应，人口净流出量大，对房地产需求在降低，但同时房地产供给大于需求，供给过剩，即使房价下跌也无人问津;另一方面，不同消费群体之间也存在供需失衡问题。可支配收入高的高收入群体配置了大量的不动产资产，手中有大量的房屋，在房地产税等房地产持有环节的税收政策还未出台之前，这些高收入群体手中的房屋大量空置，就会导致新增房屋供给不能成为有效供给，而与之相对应，进城务工者及低收入群体的房屋刚性需求不能得到有效满足。
2.3 租赁合同管理不够规范
有的单位对承租人的政治背景、资质信誉和履约能力审查不严，空余房地产被不法商贩利用，酿成社会性问题;合同意识淡薄，不使用房地产租赁合同范本，合同内容不完善，条款不清除，权责不明确，容易损害双方利益，产生经济纠纷。
3 空余房地产租赁管理对策研究
3.1 推行集中统管，加大信息化建设力度
遵循保护产权、控制规模、依法租赁和归口管理的原则，树立租赁管理一盘棋思想，统筹好局部利益和整体利益的关系，通过招标等形式，使空余房地产发挥最大效益，防止扰乱市场，减少社会矛盾。另外，传统的管理模式已不能适应市场的要求，加强信息化建设，是增强管理效能、节约管理成本的有效途径，也是参与市场竟争的必然要求。积极构筑储备房地产数据库和网络平台，逐步建设远程监控系统，增加数字化管理设施设备，将空余房地产资产存量、结构分布、管护状况等综合要素，集约有序展示，力争实现应急保障智能化、管理手段信息化、市场营销多元化、资源管理可视化，提高管理效能的处置能力，增强应对竞争的快速反应能力。
3.2 健全完善房地产租赁市场配套法律法规
借鉴国外美英德等发达国家经验，要加强法制建设，制定房地产租赁市场详细的相关法律法规，健全中介行业管理制度、行业协会监督管理体系，通过法律法规来保障承租人的合法权益，规范中介行业，在制度层面予以保障。具体顶层制度设计、法律法规制定入手，从法律层面对房地产市场管理部门的经费来源、运用渠道及管理绩效等方面进行规定，对于大量房屋的空置现状，可通过制定法律法规的方式，提高持有环节的税收，从而将其推入住房租赁市场。同时，运用法律法规保障中低收入阶层对房屋的承租权及相关权益，规范承租者与出租者的市场行为。
3.3 正视并引导大量小产权房租赁问题
小产权房租赁已是全国范围内非常庞大的市场，虽然无法转正，但也不宜忽视或一拆了之。在房地产租赁新政背景下，如何依法、科学、合理地利用小产权房需要智慧和胆识。处理小产权房租赁，需要把握三点：一是坚决反对和禁止小产权房的建设和买卖，这个底限不能突破，否则还会出现新问题。二是可以尝试考虑将租赁合法和产权不合法分开考虑，这是处理小产权房租赁问题的关键。质量完好，卫生达标和消防安全等小产权房，可以允许出租，并加强备案登记和服务监管。对于质量、卫生和消防条件不合格的，要加强整顿和引导。对于各种条件都很差的，出于安全和人民健康考虑，必须坚决处置。三是对于已经长期租赁且符合条件的小产权房，可以提供居住证及子女上学等各种便利。深圳是全国首个正面面对小产权房并认定其租赁合法的城市，并强调要解决租赁关系合法与房屋产权不合法的不平衡问题。提出应加大租赁合同备案管理，要将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管平台，享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务，包括办理居住证明、子女上学等。积极鼓励各村股份公司或引入专业化的品牌租赁企业开展规模化的租赁运营。
4 结束语
从当前的租赁实际看，城乡租赁项目存在一定的反差，集中在城市的租赁项目，不管是直管的还是自管的项目，都相对稳定，租金也比较高，大部分租赁项目都是社会稳定的事业，受政策冲击因素极小，滚动发展的空间较大。地处乡镇的空余房地产租赁项目，受政策调控影响大且不稳定，滚动发展空间小，特别是多数空余房地产设施不配套、功能缺失、危房较多，不能满足承租户要求，上级管理部门应当出台政策，解决危房改造和新出现的问题，按比例允许个别项目进行翻建，进一步盘活闲置资源。租赁是获取经济效益的主要来源，面对各种情况和问题，须积极寻找机遇，转变租赁格局，改善租赁元素，调整租赁政策，确立新的租赁工作发展方向，特别是面临困境的承租户，可视情给予一定扶持，帮助渡过难关，只有租赁项目持续健康发展，租赁工作才能实现效益最大化和稳定发展。
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（作者单位：上海雅古置业有限公司）
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