住宅精装修工程成本控制探析
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摘 要：当前及今后一段时期，国家加大精装修住宅的推行力度，装饰装修企业批量住宅精装修业务量增大。如何管理好住宅精装修业务的施工成本，是装饰装修企业的控制重点。批量住宅精装修具有标准化设计和施工的特点，故不同住宅精装修项目的成本管理存在一定的相似性。基于此本文从住宅精装修工程施工成本控制的角度进行分析。
关键词：住宅精装修工程;成本;控制
1 引言
近年来，精装修的住宅产品在我国房地产市场悄然兴起。简单来说，精装修住宅是指由开发商统一对毛坯房进行装修，购房者只需进行简单软装即可入住的房屋。由于精装修住宅不会造成二次污染和浪费，同时提高了消费者的居住品质，受到国家政策的大力支持。精装修住宅已然成为未来住宅市场的发展趋势，传统的毛坯房将逐步被淘汰。未来批量住宅精装修业务的市场需求巨大，其施工成本控制将成为装饰装修企业的管控重点。
2 住宅精装修施工成本构成及特点
从成本管理的角度，住宅精装修施工成本可以分成预算成本、计划成本和实际成本这三大类。预算成本为施工单位向房地产开发商投标报价时做的成本分析，计划成本指中标后施工单位按照签约的合同条款和实际谈判的合作条件进行成本测算与成本分配，实际成本则为项目竣工后施工单位统计的实际成本支出。有效的成本分析可以简化成本审核和成本预估程序，并提高实际成本管控的效力。因此，科学合理的成本分析是做好成本预测和成本控制的前提。
装饰装修单位根据施工合同，从土建总包和各专业分包处验收合格后开始施工，按照施工界面划分承担相应工作内容。此外，本文研究的是批量住宅精装修项目，房地产企业为了节约成本和集团管控的目的，通常的装修风格都是固定的几个菜单式精装修，主要是装饰材料的选取不同但装饰工序工艺相近。
3 住宅精装修施工成本控制的可行性和必要性
巨大的批量住宅精装修市场将导致装修个性化需求降低，而装修标准化需求得到提升。这对国内的装饰装修企业来说是一个巨大的业务发展方向转变。相对于传统家庭式的独户装修，开发商新建住宅的精装修业务具有标准化、统一化的设计和施工特点，导致不同项目的施工成本构成具有一定相似性。但由于批量住宅精装修业务体量大、周期长、资源投入大、开发商较强势、市场竞争激烈等原因，要求装饰装修单位具有更强的、专业的成本管控能力。为了更好顺应市场趋势将业务重心从传统家装业务慢慢转向到承接批量住宅精装修业务，建立完善的、有效的住宅精装修施工成本控制方式迫在眉睫。
4 住宅精装修施工成本控制要点分析
4.1 施工前准备阶段成本控制
在中标后进场施工前的一段时间，装饰装修企业根据住宅精装修项目合同文件中的施工组织设计方案与投标报价，进行事前施工成本策划，包括与劳务班组签订实际施工合同、与主要材料销售商签订材料供应协议、安排施工机械设备、制订成本分析与使用计划、设立科学的成本目标、确定成本责任相关人、建立项目管理班组、明确各部门各岗位职责、做好风险预控等工作。
首先，成本管理人员在中标报价的基础上，考虑与开发商谈判签约的实际合同条件，采用中标后实际与劳务班组签订的合同价格和材料供应价格，并结合项目实际情况和公司战略发展确定新的管理费和其他费用价格，制订新的施工成本分析与测算。其中，应注重劳务班组的选择和劳务合同规范性、完整性，防止实际施工过程中与劳务班组产生纠纷，影响施工进度，增加成本。
然后，根据新的施工成本预算，结合企业财务情况、企业人力情况、合同价款支付形式及进度等，合理安排施工成本的使用计划，确保企业利润最大化。同时针对合同实际条款，参考相似工程案例，提炼项目可能存在的风险问题并做好应急预案。
最后，从成本管理部、工程部、运营部、财务部等部门抽调合适人选，组建现场项目管理班子。在企业内部开设动员大会，制订项目的成本管理执行手册和流程制度，明确项目管理班组和相关部门的岗位职责，并设立相关奖惩制度与员工绩效挂钩。通过明确相关管理人员和部门的责权利，提高大家的积极性，从员工层面提升整体企业成本管理责任意识，落实企业成本管控目标。
4.2 项目实施阶段成本控制
根据事前的目标成本和资金使用计划，制订事中成本核算和分析比对。按照施工进度计划，做好项目每周、每月、每季度的实际使用成本情况统计，并及时与成本目标对比，超出预计时，及时发出项目预警。
企业财务部门应针对每个项目都建立完善的成本财务记录，统计实际报销花费，并与成本部制定的成本使用计划比对。按照实际情况，统计当月材料实际领用情况、劳务班组工资支付情况、机械使用情况、项目管理人员工资支付情况、临时设施费、水电费、经营招待费、房租、差旅费、运费、折旧费等项目现场费用支出情况，并及时与当月成本计划进行对比。当某时间节点统计的花费超过该时间节点成本目标计划的一定比例时，向有关成本负责人发出预警，找出超计划的原因，并在该月剩下的时间采取核实材料领用量、防止材料浪费、严格控制材料損耗率、控制招待经营费等措施降低施工成本。其中，应特别注意制订规范的报销制度，将实际花费统计模板与成本目标计划模板相统一，简化对比分析难度，方便项目管理班子进行查验。
实际施工时要不断调整成本目标，动态控制施工成本，做好每月的成本检查核算工作，及时将实际成本与计划成本相分析比较，并在出现偏差时找出原因，采取合理手段调整该月成本花费，实现企业的项目盈利目标。
4.3 竣工保修阶段成本控制
竣工保修阶段的成本控制工作主要是做好项目竣工结算工作、结清劳务班组和材料供应商费用、统计实际成本花费等，并分析企业最终盈亏情况。开发商的批量住宅精装修项目一般要求留一定比例的质量保修金，待保修期满后一定时间内返还给装饰装修企业，企业需注意质量保修金的管理。此外，应将成本管理纸质资料进行归档，完成项目案例库信息化建立工作。
项目完成后，由成本部和财务部牵头撰写项目盈亏分析报告，成本部、工程部、现场项目管理班组等提交项目所有成本文件纸质资料并交由专门人员归档保存。其中盈亏分析报告应涵盖项目人工费、材料费、机械费、管理费等各项费用占比情况，重点分析占工程造价比重较大的清单项目施工成本控制情况。同时对过程中出现的成本管控问题要落实责任人，并分析原因和处理结果，做好总结反思工作。存档的成本文件包括从投标准备一直到竣工结算的所有项目资料，需按照企业统一模板要求制定，并在规定的时间内交由文员归档，妥善保存。
对于项目案例库信息化建设工作，由专人对项目进行统一编码，存储项目基本情况、投标报价数据、成本策划数据、实际发生成本数据、主要材料数据、劳务班组数据、变更签证洽商数据、成本控制总结等，以备后期出现相似工程项目能快速调用成本数据。通过历史项目数据库的建立，不断完善企业成本管理制度，加强企业成本管理流程的可操作性，提高信息化水平，增强企业市场竞争力。
5 结语
精装修住宅受到国家及各级地方政府的政策鼓励，未来发展前景广阔，市场需求巨大。而装饰装修企业作为与住宅精装修业务有密切利益关系的主体之一，对批量住宅精装修的施工成本进行准确预测和有效控制是提高利润和市场竞争力的关键，是在众多装饰装修企业中脱颖而出的法宝。
参考文献：
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[2] 李云志.住宅项目精装修的成本控制[J].建筑施工，2017（9）.
[3] 赵凯.试论建筑装饰施工项目成本控制[J].科学技术创新，2017（16）.
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