关于房地产企业加强成本管理的思考
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摘要：随着我国经济的不断发展，房地产企业面临重大机遇的同时也面临着巨大的挑战。为了提高房地产企业的核心竞争力，有效降低其项目开发成本，房地产企业必须结合我国国情和自身实际情况，寻找行之有效的解决措施，从而不断促进自身的发展和壮大。本文主要通过分析房地产企业的发展现状、特点以及存在的问题，思考如何加强房地产企业的成本管理，以便为我国房地产事业的不断发展奠定夯实的基础。
关键词：房地产;成本管理;策略
在经济和科技不断发展的大背景影响下，人们对房产建筑的要求越来越高，我国的房地产企业正在面临着巨大的挑战。为了提高房地产企业的核心竞争力，使其能够不断地适应社会发展的潮流，房地产企业必须加强其项目开发过程中各个阶段的成本管理，加强企业成本管理体系建设，全面推行预算管理理念，建立完善的质量管理和成本管理责任体系，对开发项目实行全过程成本控制，从而达到房地产企业实行成本管理的根本目的，有效提高房地产企业的资金利用率，降低房地产企业的投资风险值，不断扩大房地产企业的经营规模，为房地产企业的良性稳步发展提供必要的保障。
一、房地产企业发展现状
随着我国经济的不断增长，房地产企业也正在面临重大的机遇和挑战。近年来我国的房地产行业进入了高速发展时期，房价一路上扬。在房地产受国际金融危机影响而出现萎缩时，政府积极采取相关措施，以国家政策为支撑，加大了对房地产企业的财政投入。除此之外，随着我国的城市化建设不断推进，国家为了提高城市用地的科学性和合理性，开始大力开展“旧城改造”，完善城市的建设和规划，这也为房地产行业的不断发展提供了源源不断的动力。但是，土地是一种不可再生的资源，随着建筑用地的不断扩张，我国的人地矛盾日益加剧，加之当地的土地政策和开发商等多种因素，致使我国房价一路上涨，增加了居民购房的困难。因此，房价不断上涨成了当前房地产企业所面临的巨大挑战之一，严重制约了房地产企业的发展和壮大。
二、房地产企业的特点
（一）资金密集
房地产企业是一个资金密集的行业，一个项目从设计到施工以及销售，其资金需求少则需要几千万元，多则几亿元到几十亿元不等。前期的资金投入是房地产项目顺利开展的必要保障，也是房地产项目开发的关键所在。资金的不足会严重影响项目的发展进程，这是目前中小房地产企业所面临的重大挑战之一。除了资金的大量投入之外，对现有资金的利用和分配也对房地产企业的发展有着至关重要的影响，因此房地产企业还应结合自己的实际情况，加强财务部门的建设，提高资金的利用率，加强企业内部的成本管理。
（二）管理密集
随着时代的不断发展，房地产企业的人员分工也越来越明确，目前市场上存在着较多的项目评估公司、策划代理公司、设计公司、建筑公司、装饰公司、物业管理公司等，这些公司为房地产企业的不断发展提供了极大的便利。但是如何将这些公司有效地利用起来，使其能够有效合作，共同致力于房地产企业的发展，这成了当前房地产企业面临的重大问题之一。因此，房地产企业应加强企业的管理能力，使各个部门能够达到有机的协调和统一，为房地产企业的不断发展和壮大提供有力的保障。
（三）周期性强
房地产企业一个项目从设计、贷款、施工到销售至少需要几年时间，其生产周期相对较长，其中可能出现的不利因素较多。因此，房地产企业要加强对各种突发情况的应对能力。此外，房地产企业的各个环节之间密切联系又相互制约，房地产企业还应加强对各个环节的整体把控和有效控制，使各个部门能够各司其职又相互合作，共同提高房地产企业的经济效益。
（四）风险高
房地产本身就是一场高风险的投资，受当前市场情况以及国家政策的影响较大，其投资存在很大的不确定性。就目前的房地产企业而言，国家政策不断调整，其市场瞬息万变，加之投入资金较大、项目建设周期较长。因而房地产投资存在着极高的风险。因此，在房地产投资建设中，相关人员要做好成本管理控制工作，有效降低房地产企业项目开发的风险值。
三、房地产企业存在的问题
（一）经营规模略显不足
我国的房地产企业数量较多，但大多数为中小企业，其经营规模与国外相比略显不足。房地产行业是一个比较特殊的行业，具有高投入、高回报、高风险等特征，对企业的经济实力要求较高;但是由于我国的房地产企业大都规模较小，导致现有的资源被分散，其整体开发能力相對较低，开发项目规模也较小。
（二）资金运转不足
目前，我国大多数房地产企业都存在着较高的负债率，资金不足成了行业中普遍存在的问题。他们的资金主要来源于银行信贷，但是房地产企业的投资周期较长，其间存在着许多不确定因素，如拆迁风险、资金链断裂以及施工风险等，其经营风险较大。房地产企业受高负债率和高风险特点的影响，其信贷问题进一步加剧，增加了房地产企业项目开发的运营成本，其经营不善易导致盈利水平下降甚至出现亏损的情况，进而引发负效应的连锁反应。
（三）管理模式家族化
我国的房地产企业以中小企业为主，大都属于民营企业的范畴，其制度化管理尚未真正落实，使企业的经营理念和战略规划都无法获得较大的突破，严重限制了中小型房地产企业的稳步发展。此外，一些房地产企业在制定自我发展计划时，未能考虑到企业内部的实际情况，一味照搬国外大型房地产的规章制度和经营理念，进一步制约了房地产企业的发展。
（四）人才流失严重
随着房地产企业的不断发展，其对人才的需求日益增加，使得中小企业的人才队伍建设面临着严峻的挑战。此外，由于中小企业自身的局限性，导致其无法有效吸收高素质的综合性人才，加之其管理思想和经营理念未能做到与时俱进，大多数中小型房地产企业在设计、创意以及管理等方面的资金和人才投入较低，而将资金大量地投入到宣传和炒作上，使房地产企业的建筑质量和外观设计无法满足现代人的真实需求，从而导致了一些房地产企业不断走向衰败。 四、房地产企业加强成本管理的策略
（一）加强企业成本管理体系建设
为了有效提高房地产企业的管理成本，建立健全相关的制度体系显得尤为重要。首先，房地产企业要加强成本管理的队伍建设，吸引优秀财务人员和管理人员的加入，建立起一个以总会计师、总工程师、总经济师为首的企业成本管理中心，为企业重大项目的抉择进行必要的策划、执行、控制和考核;及时纠正房地产项目发展中的偏差和不足，从而保证资金的有效利用，实现房地产企业的成本管理。其次，房地产企业还要加强相关管理制度的建设，通过行之有效的制度管理和约束，使房地产企业的成本管理工作进一步趋于科学化、合理化以及规范化，让每个项目的开发都符合企业本身的发展目标和发展规划，将目标成本尽可能做到精细化管理，并将其有效运用于房地产项目的建设中去，切实提高房地产企业的成本管理效率。在房地产企业实行企业成本的制度管理，必须有一套完整的管理体系作为制度支撑，建立可行的约束和激励制度，并对企业的各个部门进行必要的考核和检查，将员工的个人效益与企业的整体效益有效结合起来，从而提高员工工作的积极性和主动性，有效提高员工的工作效率，从而真正实现企业的成本管理。
（二）全面推行预算管理
由于房地产企业具有投入资金大、建设周期较长以及风险值较高等特点，加之其开发成本与国家政策、建筑材料价格以及市场变化等情况息息相关，因此房地产企业应该加强企业内部的预算管理，为房地产企业的稳步发展奠定良好的基础。预算管理是房地产企业进行成本管理的有效措施，可有效降低房地产企业的运营成本。房地产企业的开发预算不是简单地计算开发项目过程中所需要的费用，它的工作还包括对房地产开发投资进行必要的分配、管理和监督;房地产企业的预算管理应该逐渐渗透到房地产项目开发的各个环节中去，从规划设计、项目招投标、施工、销售等各个环节推行全面预算管理，实现资源的最大化利用，减少不必要的资源浪费，有效降低房地产企业的项目开发成本，降低项目投资的风险值。
（三）建立完善的质量管理体系
建筑质量是房地产企业开发的重中之重，是一个项目是否成功的重要标准之一。因此。房地产企业在项目开发的过程中，要建立完善的质量管理体系，深入落实质量管理标准，在保证建筑质量的基础上，增强项目的设计和宣传等工作。建立完善的质量管理体系，可有效提高项目的建筑质量，防止豆腐渣工程的出现，影响房地产企业的整体发展，危害人民群众的人身和财产安全。全面贯彻落实企业质量体系认证标准，有利于提高房地产企业在公民心中的认同感，降低企业的广告和宣传成本，有利于树立一个积极正面的企业形象;还能有效提高企业在同行中的竞争力。总之，房地产企业加强项目质量管理建设，可使其不断扩大市场份额，有效把握房地产市场所给予的机遇，有利于房地产企业将现有的资源重新整合利用，从而不断优化项目开发成本，有效提高企业的经济效益。此外，建立完善的质量管理体系，减少了房地产企业的返工和维修工作，为房地产企业的开发建设节省了大量的人力和物力，并为房地产企业奠定了良好的信誉基础，有效降低了项目开发的运营成本，有利于房地产企业的不断发展和壮大。
（四）建立成本管理责任体系
建立成本管理责任体系，是房地产企业加强成本管理的重要保障，可使各部门明确自己的工作职责，充分发挥监督成本管理全过程的重要作用。首先，房地产企业要明确责任的主体。按照职能部门的不同确定相应的责任主体，明确责任主体的相关职责范围，并在各个环节中做到与其他部门相互交流以及密切合作。其次，建立考核指标。考核指标的建立要符合公司的实际情况和真实需求，以定量指标为主，具有极强的实用性和可操作性。最后，建立完善的评价机制。评价机制的不断完善，有利于管理人员及时掌握责任成本管理结果，并综合考虑该结果的可操作性，可进一步加强房地产企业的成本管理工作，有效降低工程项目的建设成本，达到加强企业成本管理的根本目的。
（五）对开发项目实行全过程成本控制
房地产企业项目开发全过程成本控制，是当前房地产项目开发日常管理体系的重要组成部分，也是房地产企业进行成本管理的灵魂和核心。对开发项目实行全过程成本控制，包括：项目策划和投资决策阶段、设计阶段、动迁阶段、招投标阶段、合同洽商阶段、施工阶段以及结算阶段。各个阶段的成本控制是否到位都会直接影响开发项目的成本控制結果，因此成本管理控制要切实渗透到开发项目实施的各个阶段，为实现房地产企业的成本管理控制奠定良好的基础，提高资金的利用率，减少资金的无效浪费，实现真正意义上的成本控制。
结语
为了扩大房地产企业的市场份额，提高自身的行业竞争力，有效规避不利因素的影响，提高资金的有效利用率，各个房地产企业大多开展了企业的成本管理工作，不断加强企业内部的体系建设，全面推行预算工作，切实提高企业的经济效益。加强房地产企业的成本管理工作，是当前时代发展的必然趋势，也进一步促进了房地产企业的发展，为房地产企业的发展灌注了新的生机和活力。
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