“新基建”下的产业地产
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作者:张海杰
在后房地产市场，在“新基建”的加持和推动下，中国产业的转型升级正带来产业地产的全面腾飞。
产业地产，是以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，构建区域产、学、研集群，提升区域产业竞争力的新型产业形式。
对于产业地产运营商来说，“新基建”带来了一个明显的机遇。在国家大力推动新基建投资，以及相关的产业升级的同时，必然会增加产业地产投资的资源供给与流动性。快速顺应“新基建”的发展趋势，寻找到新时期的定位，是产业地产运营者必须思考的问题。
产业地产崛起大势逐渐形成
自从“新基建”的概念被提出，其对经济增长的拉动和利好被纷纷看好。聚焦地产行业，其对产业地产的直接利好更为明显。
根据统计数据显示，新基建包含“5G通信技术”“特高压”“城市轨道交通”“新能源充电桩”“大数据中心”“人工智能”“工业互联网”等领域，这些都是未来数年间，我国急需追赶世界先进水平的领域，确定性非常强。从表面看，这里面没有一个与房地产直接相关。为什么说利好产业地产呢？因为任何产业都需要空间载体，尤其高端产业，更需要相应配套的载体。新基建瞄准的是“高精尖”领域，现有的很多园区无法承载这些新产业，需要改造或者新建，这就给产业地产带来了新机会。
面对超过数十万亿的新基建投资，没有那么多的铁路、公路等基础设施建设，而是5G中心、数据中心、人工智能中心等高科技中心建设，在高资本密集、高技术密集、高智力密集的“三高”影响之下，全国各地亟待建设一批符合发展需要的产业基础设施，从而将会带动一系列的产业地产的发展。如今虽然说“居住地产”“商业地产”都已经进入了“白银时代”，但是产业地产崛起的大趋势却正在形成。
百强房企半数涉猎产业地产
当下，随着国家“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的贯彻落地和持续推进，整个房地产市场进入深刻调整期。相比而言，产业地产市场成为越来越多开发商发力的市场。
根据数据统计，目前国内百强房企中，超过半数均涉及产业园区建设。除较早布局产业地产的华夏幸福、张江高科、宏泰发展、联东U谷外，碧桂园、万科、恒大、融创、绿城、万达、华侨城等大型房企也频繁进场，打造诸如科技小镇、文旅小镇、农业小镇等不同类型的产业地产项目。
其发展情况如何呢？以中国最早的产业新城运营商——华夏幸福2019年的经营数据来看：持有经营性用地同比增长50%，累计可开发用地面积达2.86亿平米，产业新城区域内的商业运营面积超过100万平方米。目前在华夏幸福启动的79座产业新城中，已有72座实现产业项目签约落地、66座实现回款、22座实现了现金流转正。2019年，華夏幸福实现营业收入1052.1亿元，同比增长25.55%;实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%。
目前，各个省份陆续推出了结合自身区域经济特点的新基建战略，其中各类产业园区、基地来承载新基建的建设几乎已经成为了大多数地区发展的关键所在，在这样的情况下，未来的产业地产项目会较陕速增加，所涉及的开发、运营企业也会越来越多。
演变为城市配套服务提供商
目前，产业地产开发主要有三种类型：开发性PPP模式;产业+地产的模式，本质是产业购地模式;产业科技园区模式。无论哪一种，要想做好，核心还是能够做好产业，这就要求运营商具备产业经验、产业资源，甚至较高的行业影响力和话语权。在此基础上，催生了一批产业集团开发、运营或合作产业地产项目。
如位于青岛的奥旭集团，以制造业起家，深耕制造业23年，确立了山东厨电市场领军地位，荣获“山东省名牌产品“等荣誉称号，更懂制造企业所需。青岛奥旭产业地产发展有限公司董事合伙人、总经理赵嘉告诉记者：“奥旭开发打造的‘奥旭G谷制造产业园’是专注于智能制造领域的专业产业平台，以产业园区为支点，调动、整合各方资源，为制造企业打造现代产业生态圈。”
在新基建的趋势之下，不断成长的产业地产运营商，将逐渐演变成为与城市产业共同发展的城市配套服务提供商。如奥旭G谷，据赵嘉介绍，奥旭已在青岛成功开发多个智能制造产业园，即墨奥旭G谷短时间内成为青岛市重点项目，同时储备多个战略拓展项目，城市产业布局初步完成。奥旭将以系统化产业链条，促进产城融合，助推产业升级，形成带动区域经济快速发展的优势产业集群，助力青岛“世界工业互联网之都”的蓬勃发展。同时，依托成熟的园区开发运营经验，智力输出于智能制造产业的发展。这种全新的产业地产逻辑，让成功的产业地产运营商形成了属于自身的差异化竞争优势。
这种差异化优势的形成，不同企业有着不同的特点，无论何种特点，在未来国家支持实体经济发展，房地产调控政策主调不变的背景下，产业地产将迎来新的发展阶段，长期持有、稳健运营将成为产业地产运营商实力的表现，也是其脱颖而出的秘诀所在。
本土民企参与度高
与住宅地产、商业地产相比，产业地产的复合型较强，对当地产业地产市场、本地经济、产业基础的了解度、政治环境的适配性、当地的人脉广度等要求较高，任何一个因素的不协同，都可能导致项目的失败，这也是产业地产复制难的原因。
一些“外来户”虽然在知名度和总体规模上很强，但不熟悉当地营商环境、不了解当地产业地产市场水深水浅，竞争力并不强，反而表现出“水土不服”。而本地的民营地产商，对当地环境有一定的认知，并在政企两界有一定人脉，虽不足以与“国家队”竞争，但相比新进入该区域的企业，还是有相当强的竞争力和参与度。
房企盈利模式进一步放大
在很多城市，住宅和产业用地可以捆绑出售。产业园一般位于郊区，而这次疫情让大家对低密度住宅青睐有加，这类低密度住宅大多建在郊区。与此同时，产城融合，可以极大地缩短通勤距离，平时走路或骑车即可去上班，喜欢这种生活方式人群不在少数。这对开发商来说，蕴藏着市场机会。
另外，产业地产和园区通常有两大类与主业相关的新兴业务——产业服务和产业投资。其中，产业服务主要包括产业研究、产业招商、载体租赁、物业管理、服务、人才服务、政策对接服务、产业“孵化和加速”服务、配套商业服务（餐饮、购物、酒店）等。而产业投资业务主要包括直接股权投资、产业基金等业务。两大块业务都是符合未来现代服务业特征的高价值业务，也是中长期的主要收入来源。比如，华夏幸福的产业服务收入逐年提升;星河产业集团在股权投资这块收获颇丰。
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