关于采用信托资金参与棚改安置房建设的几点思考

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　　[摘要]本文基于某建筑类央企采用信托资金参与某地棚改安置性房屋项目投资建设的模式设计，简单讨论了对于当前市场形势下，建筑类企业采用信托资金参与投资以拉动主业的可行性以及应注意的问题。
　　[关键词]信托;资产负债率;合规;风险
　　一、引言
　　2000年以来，基础设施建设以及房地产的迅速发展，成为经济发展的重要引擎，有赖于此，中国的建筑类企业蓬勃发展，各大建筑类央企不断发展壮大。随着经济发展的变化，基于我国当前的经济形势，经济政策从“保增长”转变到“稳增长”，去杠杆、减负债成为当前市场政策的主基调。多地政府由于当地经济结构不合理，实体经济、消费拉动经济增长的动力不足，需要投资拉动增长的需求仍然强烈，但由于财政压力以及规范举债的原因，吸引社会资本参与基础设施投资、棚户区改造、旧城改造、片区开发等项目投资是政府的重要手段之一，特别是引入实力雄厚的央企国资是政府的首选项。
　　由于近年扎堆上马的很多PPP项目面临整改、清退出库的问题，各类项目由于产业基金资本金出资和融资无法落地，迫使参与项目的建筑类企业投入巨量资金将项目表外转表内避免违约，给前期大量获取PPP项目的建筑类企业造成了巨大的影响，其中建筑类央企由于国资委资产负债率红线控制的原因影响尤其明显。本文述及的以信托资金投资建设棚改安置性房屋项目可以合理的规避项目并表推高资产负债率的问题。
　　二、项目背景
　　某地棚改安置性房屋项目开发用地面积96.3亩，预计总投资25亿元。项目产品主要为政府安置房和部分配套设施，政府采用“定房价，竞地价”的方式，通过土地公开挂牌来选取社会资本方，该项目所有产品均由政府负责按土地挂牌合同约定的价格定向购买，销售收入全部来源于政府的安置房购房款。
　　由于项目所在地经济状况良好，项目收益合理、风险较低，并且可带动主业施工。某建筑类央企二级单位（以下简称A公司）拟参与本项目的竞拍，由于企业自有资金的流动性限制以及国资委对中央企业资产负债率的红线控制，A公司决定联合系统内某信托公司（以下简称B信托）进行联合开发，并设计了合作开发方案。
　　三、项目核心边界条件
　　首先，项目地块通过公开“招拍挂”形式上市，由社会资本竞拍，价高者得。项目宗地招拍挂附加条件为“本项目为棚改安置性房屋，由政府全部予以采购，乙方不得对外销售，资金由政府进行筹集。”并在管理合同内明确安置房建设标准。政府（或其授权的单位）作为安置房购买主体，负责按照签订的《项目建设管理合同》支付购房资金。
　　其次，土地竞得方与政府签订建设管理合同，约定项目整体开发周期、回购价格以及支付时点。其中第一期在完成正负零后支付合同购买款的30%：第二期在项目主体结构结顶时支付合同购买款的10%：第三期在项目竣工验收合格且移交至政府后支付合同购买款的40%：第四期在完成不动产权证办理并移交完毕后，一次性支付全部剩余合同购买款。
　　四、投资方案
　　由B信托发起信托计划募集资金通过股权投资的方式参与土地竞拍，在取得土地后全资成立项目公司。项目公司按管理合同要求完成工程勘察设计、项目报批立项、安置房及配套基础设施的建设等工作，并向政府交付合格的安置房，配合政府将相应的房产直接过户至政府指定的安置户，配合安置户办理相关的不动产权属证书等手续。
　　合作模式中，A公司和B信托的合作方案为：B信托负责项目投入资金的募集，注册成立项目公司。A公司通过与B信托签署委托管理协议全面负责项目公司的运行及建设管理。其中政府方负责区域内安置居民回迁安置服务等工作，并配合项目公司办理项目报批立项手续，同时按合同约定向项目公司支付安置房购房资金。
　　对于资金的投入及退出，项目所需全部资金由B信托设立专项信托计划，根据项目建设进度需求分批投入，并根据政府回购资金支付时点，合理设置信托计划分类资金的融资期限，信托资金按投入量和实际使用时间收取资金回报。信托资金通过向A公司择机转让项目公司股权或者收益权等方式实现退出，信托资金回报以外的收益由A公司享有，A公司最终通过项目公司清算或者移交项目公司股权的方式实现退出。
　　五、关于本项目模式的几点思考
　　（一）采用信托资金投资的优点
　　项目由B信托募集投入资金，成立项目公司作为实施主体，A公司项目不并表，不会对A公司资产负债率造成影响。B信托募集的资金取得了合理的回报，而对于A公司而言，在不投入自有资金的情况下，获得了项目除去信托资金回报以外的投资利润以及建设管理和施工利润，实现了双赢。
　　（二）采用信托资金投资的局限性
　　首先，由于信托资金成本相对其他融资方式较高，该模式只有在项目收益较好，能覆盖信托资金成本的前提下才能采用。另一方面在项目实施过程中，项目公司通过寻求项目开发贷款、应收款保理等方式替代信托资金投入，可以达到降低资金使用成本的目的，以提高项目综合收益。
　　第二，对于当地政府的财政预算收支情况，尤其是政府性基金预算以及过往地方政府是否存在信用风险等问题应作为项目投前的可行性分析重点。由于项目开发使用信托资金，存在刚性兑付要求，若政府购买安置房资金未按合同约定及时拨付，则存在信托资金违约风险，这是项目投资能否成功的关键。
　　第三，政府回購资金支付时间节点与施工进度相挂钩，并且信托资金退出依赖于政府回购资金，所以优化施工组织设计和施工方案，合理加快施工进度，确保政府回购资金按时到位是项目成功乃至获得超额收益的重要一环。
　　六、结论
　　在当前市场形势和政策环境下，建筑类企业需要通过投资来拉动主营业务的需求未曾改变，而当前资金短缺、融资难是普遍性存在的问题，在依法合规的前提下保障投融资资金的来源是成功的关键。建筑类企业着重培养资本运作能力，积极探索多元化融资渠道，加强产融结合，强化与银行、证券公司、保险、信托、基金等金融机构合作，丰富资金来源是一条必由之路。本案采用信托资金进行项目投资的模式在特定条件下有一定参考价值。
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