弱二线城市长租公寓研究
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[摘 要]住房租赁市场建设作为长期机制建设的重要组成部分，受到各级政府的高度重视。最近几年来，中心和处所当局对住房租赁市场出台了许多政策。在2019年，将是各类政策进一步实施的一年，市场参与者将被充分动员，共同推动市场发展。长租公寓作为“无投机房产”的重要组成部分，面临着难得的发展机遇。文章总结了长租公寓市场的简况，并在此基础上，从政策环境、市场供给、市场需求和金融服务四个维度对南昌长租公寓的可行性进行分析，并对弱二线城市长租公寓市场发展提出相应的建议。
[关键词]长租公寓；南昌；弱二线城市
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.23.024
1 长租公寓市场概况
“长租公寓”是近年来房地产三级市场的新兴产业。这是一个由专业品牌房屋租赁企业装修的公寓，配有家具和电器，并以单人间的形式出租。一般来说，半年及以上是长租公寓的租赁时间。
1.1 长租公寓的运营模式
根据公寓长期租赁经营企业经营的物业分配位置是否集中，其经营模式可分为集中经营和分散经营。目前，市场上的集中公寓通常是从商业和工业等非住宅物业转化而来的，因此要求较高的获得和改造物业的能力。可采用集中经营模式的是进行自给自足的物业或全租和整体管理的物业。长租公寓分散在不同的建筑物中，服务半径增加，人员成本相对较高。因此，信息管理方法被用来提高运营效率。经营者采用分散经营方式，通常都通过租赁或信托获得分散住房。
根据经营者资产结构的不同，长租公寓的经营模式可分为重资产经营和轻资产经营两类。重资产运营对资金有很高的要求。通常，国有企业和开发商参与房屋租赁的公寓经营者具有较强的资金和融资优势，拥有闲置的自给自足的财产资源，还具有改造物业的能力， 因此，将选择采用重资产运营模式。如果选择轻资产进行运营，前期沉淀资金相对较少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介背景的公寓经营者依靠大量业主和客户选择轻资产运营；酒店管理公寓经营者在客人管理和存量物业运营方面的经验，也有助于实现轻资产运营；虽然没有资本终结的优势，首创阶层的公寓运营商却拥有互联网基因，“了解客户，重视运营”， 这自然也是轻资产运营模式的主力军。
1.2 长租公寓的市场简况
通过总结 30 家企业在长租领域影响力较强的官方网站上发布的信息， 人口流动大、发展潜力大、租赁需求强的一线城市和强二线城市是企业布局的重点，其中典型70%～80% 的企业在北京、上海和杭州布局。此外，广州、南京等省会也有一定的企业布局。在产品线方面，覆盖整个生命周期，以白领为主的中高端产品是主要产品，占 80%～90%。对于产品，每个企业都有不同的布局策略。 “产品线丰富，涵盖多类人群” 是长期租金领域龙头企业的布局特点， 也是企业扩大市场份额、增强影响力的重要途径。目前，长租公寓还处于初步发展阶段。结合长期出租公寓的运营模式，可以发现长期出租公寓在短期内难以运营。
2 以南昌市为例弱二线城市长租公寓发展的可行性分析
目前，与北京、上海、广州等一线城市相比，南昌市人口净流入低，对住房租赁的需求不强。南昌的租赁市场占房地产市场的比重很小，还处于萌芽状态。作为弱二线城市，南昌独特的地理区位优势，对大多周边县乡的务工人口具有吸附作用，城市的部分热点区域对住房租赁存在结构性需求。同时，南昌作为研讨样本另一重要原因是自然资源部和住房建设部办公厅同意南昌使用集体建设用地建造租赁住房。
2.1 政策环境
为了加快南昌市住房租赁市场的培育，规范住房租赁管理，促进建立租购并举的住房制度，促进房地产市场的稳定健康发展， 结合南昌市流动人口的需求和住房租赁市场的供求，根据城市政策的工作要求，印发了《南昌市人民政府办公厅关于加快住房租赁市场培育和规范化管理的通知》，支持公寓长期出租市场的发展，且配套政策体系较为完善。
2.2 市场供给
在政策的支持下，长租公寓等租赁市场已成为潮流。随着城市租赁市场需求的不断增加，南昌长租公寓出现了大幅增长。目前，有一些长租公寓主要是知名房地产企业、房地产中介机构、互联网和市场资本投资，如红浦公寓、常春藤公寓、方宇公寓、蜘蛛长租、龙湖皇冠公寓等品牌都进入了南昌市场。然而，主要投资者收购的长期租赁公寓主要来源于现有产品的改造，很少有自持房源。例如，在市场上库房、宾馆、商业项目、老厂等由租赁企业统一装修和管理。
从长远来看，自持房源可能成为未来公寓市场发展的重要组成部分。然而，值得注意的是，它需要至少2年从开发商得到的“只租”地块到进行产品规划、建筑、装饰和入住。当然耗时更长需要的成本也更高，然而在市场上能否获得利益，还是未知数。
2.3 市场需求
与国内其他弱二线城市相同，对少许中高端人才以及大多周边县乡的务工人口具有吸附作用，城市的部分热点区域对住房租赁存在结构性需求。
（1）经济发展势头强劲。在2017，南昌实现了区域国内生产总值 （GDP） 5003.19亿元，以可比价格计算较上年增长了9.0%。其中，高新区和青山区突破500亿元，分别完成 595.45亿元和 574.99亿元。2013—2017年，南昌市地区生产总值保持增长趋势，增长速度保持9.0%以上，经济发展状况平稳向上。
（2）南昌市区对大多周边县乡的务工人口具有吸附作用。到2017年11月底，城镇户籍人口为289.78万，城镇常住人口为400.59万，城镇常住人口比户籍人口多 110.81万。同时，《江西省2018届高校毕业生就业质量报告》显示，江西省2018年高校毕业生里，占江西省就业的 131980 名毕业生里，占就业人数总比例的47.74%，全省前三个城市分别是南昌市、赣州市和九江市。江西省政府2019年工作报告提出，要扩大科技创新供给，明确 “江西高校毕業生停留比例超过 50%”。因此，长租公寓的需求将会上升。
（3）房价上涨和限购政策促进了长期公寓需求的上升。根据国家统计局关于 2019年1月 70 个大中城市商品房销售价格变化的统计， 结果发现，南昌市 1月房价实际上涨，二手房销售价格下降，南昌市二手房的3月平均价格为12423 元平方米，较上月上涨 0.15%。在这方面，国家采取了限购政策来规范房价，以促进对长租公寓的需求。
2.4 金融服务
租赁市场的发展离不开金融的支持。2017年11月9日，江西省住房建设厅与建行江西分行在住房租赁金融方面签署战略合作协议， 建行江西分行将利用“互联网+住房管理+金融”的现代服务理念，信贷300亿元支持江西住房租赁市场的发展，为建设租购并举的住房体系提供全方位的支持。据不完全统计，南昌长期出租公寓的数量不超过 4000。如今，许多平台都推出了租赁贷款业务，以支持租客支付租金，从而获得更高的收入。
3 结 论
研究南昌市长租公寓市场发展的可行性，对其他弱二线城市的发展具有借鉴意义。太原、合肥、南宁、昆明等经济薄弱地级市省会，温州、无锡重要的经济城市，以及淄博这个紧要的工业城市可以依靠相对完整的配套政策体系，针对长期出租公寓的供给情况和人口流动的变化，深化政府与银行的合作，促进长期租赁公寓市场的发展。
参考文献：
[1]崔霁.住房租赁企业发展模式及未来前景 [J].中国房地产，2017（34）：30-33.
[2]廖金兴，赖桂林，邓桂宏.长租公寓发展的影响力研究[J].中国市场，2018（19）.
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