房地产项目自有资金利润率的分析与提升对策
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摘要：房地产企业是资金密集型企业，资金投入规模大，开发周期长，经营风险大。房地产企业必须有效提高管理水平，加强对市场的研判和预期，择优选择项目，准确把握项目的可行性，合理优化资本结构，管控好各项成本支出，降低投资风险，提高项目的盈利能力，努力实行房地产开发项目自有资金利润率最大化，确保企业持续健康发展。文章首先介绍了自有资金利润率的概念和意义，并结合房地产开发项目案例对影响房地产企业自有资金利润率的因素进行分析，最后对房地产企业如何提高自有资金利润率提出建议。
关键词：自有资金利润率;房地产企业;盈利能力
企业是以营利为目的，以实现投资人利益最大化为使命，通过提供产品或服务换取收入。房地产企业是资金密集型企业，资金投入规模大，开发周期长，经营风险大。那么房地产企业如何能用最少的资金投入获取最大的效益，是房地产企业不变的课题。从财务角度看，自由资金利润率能较好地反映房地产企业投入产出效益比情况，能反映房地产项目开发的成功与否，也能反映投资人的投入资金效益情况。本文拟从财务角度浅谈中小房地产企业的自有资金利润率的分析及提升对策。
一、房地产项目自有资金利润率的定义和重要性
（一）自有资金利润率的定义
要弄清自有资金利润率问题，首先要了解什么是利润、利润率。
利润指企业销售商品的收入扣除商品成本、费用和税金以后的余额，反映企业一定时期利润水平的绝对指标。利润率是剩余价值与全部预付资本的比率，利润率反映企业一定时期利润水平的相对指标。
自有资金利润率表明单位投入的自有资金获得税后利润的能力，反映投入的自有资金与净利润的关系。自有资金利润率越高反映企业一定时期内投入一定资金获取的利润就越高。
（二）房地产项目自有资金利润率的重要性
对于房地产开发企业来说，特别是对房地产投资人来说重点关注房地产项目的自有资金利润率。因为房地产行业与其他行业相比有其独特的经营特点。
第一、每一个房地产项目须经过繁杂严格的工作程序与运行步骤，运作周期较长，一般单独房地产项目的一个营业周期需持续3～5年。
房地产项目开发过程就是资源整合的过程，其运营步骤一般包括：1. 通过“招拍挂”方式取得项目开发用地;2. 整个楼盘方案确定及图纸设计，完成各种政府报批手续;3. 通过招投标完成房屋施工建设;4. 获得商品房预售证，通过预售，回笼资金;5. 完成施工建设，办理质量综合验收，向业主交付房屋;6. 代办房产证，项目清盘，完成楼盘开发全过程。每个运作过程包括多个环节，其间工作复杂，投入的人力、财力、精力太多，经营风险较大。
第二、房地产项目开发是科学与人文的结合，好的方案设计须根据当地自然、人文环境及消费特征，把握市场需求，体现楼盘总体平面布局及房型设计的独特性，决策难度较大，市场风险较高。
第三、房地产开发企业资产结构以流动资产为主，包括实物形态的土地、在建工程、工程物资以及货币资金、结算资金等，运营风险高。
第四、房地产行业是资金密集型行业，房地产项目投入的资金量大，行业进入的门槛较高。由于房地产行业高额资本投入需求，迫使开发商尽可能较高地运用财务杠杆，提高资产负债比率。运用高负债的经营方式，为项目权益资本带来相对高额的投资利润，资金风险大。
第五、对于中小开发企业来说，房地产开发经营完成一个项目后须寻找新的机会，经营过程具有断续性，经营收入的取得呈现为间歇式脉冲行为，对投资者的回报缺乏连续性和稳定性，持续经营风险较大。
由于房地产项目资金投入量大、建设周期长、市场风险大、运营风险高等特点，对于投资者来说，在一定时期内投入一定的自有资金赚取相对较高的净利润期望值较大，所以自有资金利润率指标的高低更能反映企业的盈利能力，更能反映投资者的回报能力。
二、房地产项目自有资金利润率的实例分析
（一）马鞍山“滨江郡”项目自有资金利润率分析
马鞍山滨江郡位于安徽省马鞍山市滨江新区，西临天门大道，南靠采石大道，是马鞍山市与南京市对接的桥头堡区域，地理位置优越、交通设施便捷。项目占地面积9万余平方米，项目总建筑面积20万平方米，2012年6月通过挂牌取得土地使用权，土地成本14000万元，2013年5月开工建设。预计销售收入90000万元，总成本费用69260万元，应缴“三税”（营业税及附加、土地增值税、企业所得税）10013万元，净利润10726.5万元，销售净利润率11.29%，按运营期4年计算，年自有资金利润率为19.15%。该项目投资回报较高，有利因素是：1. 前期投入自有资金（土地取得成本）相对较少;2. 销售速度较快;3. 成本控制较好;不利因素为：1. 项目自身产品结构单一，以住宅为主;2. 项目地理位置较差;3. 企业管理水平相对较低。
（二）六安“安兴正和城”项目自有资金利润率分析
六安“安兴正和城”项目位于六安市金安区淠望路和南屏路交口，项目占地面积10.25万平方米，项目总建筑面积36.7万平方米，2013年7月通过招拍挂取得土地使用权，土地成本54600萬元。2014年5月开工建设。预计销售收入195142万元，总成本费用156790万元，应缴“三税”（营业税及附加、土地增值税、企业所得税）20067万元，净利润18285万元，股东借款30000万元，计算利息5400万元，销售净利润率9.37%，按运营期4年计算，年自有资金收益率为11.94%。该项目投资回报较低。不利因素是：1. 前期投入自有资金（土地取得成本）相对较高;2. 项目自身产品结构单一，以住宅为主;3. 同质化楼盘竞争激烈，项目销售价格和销售速度一般，资金回笼相对较慢。 （三）合肥“包河万达广场”项目
合肥包河万达广场项目位于合肥市芜湖路与马鞍山路，总建筑面积约70.4万平方米，其中自持商业中心面积约17.7万平方米，五星级酒店面积约4.8万平方米，地上建筑面积为55.35万平方米，地下部分15万平方米。总地价10.22亿元，项目规划用地面积11.07公顷，其中，万达广场7大项目已经定位明确，住宅部分定位在豪宅，共计10栋。 合肥万达广场主要包括万达商业综合体、万达白金五星级酒店、沿河酒吧街、包河金街、万达5A级写字楼、万达豪宅及城市公共空间组成。预计销售收入378650万元，总成本费用359485万元，应缴“三税”（营业税及附加、土地增值税、企业所得税）70311万元，净利润54025万元，自持物业成本105171万元，销售净利润率14.27%，按运营期3年计算，年自有资金收益率为23.79%。投资回报较高。该项目除获取较高的收益率外，还有存量自持物业17.5万平米，使得公司能获取持续的租金收入和好现金流，项目运作很成功。有利因素是：1. 项目自身产品结构合理，商住比例均衡;2. 项目地理位置好;3. 成本控制较好;4. 开发周期短;5. 企业管理水平高;6. 销售速度快、资金回笼快。不利因素为前期投入自有资金（土地取得成本）相对较高。
根据以上实例数据分析，房地产行业的自有资金利润率不仅与宏观政策、市场环境有关，而且与项目初期的自有资金投入（主要是土地取得成本）、项目的产品结构、项目的开发成本、项目的销售价格及销售速度、项目的开发周期、项目的管理水平都有很密切的关系。
三、房地产项目自有资金利润率的影响因素及提升对策
（一）房地产项目自有资金利润率的影响因素
根据以上分析可以知道，一般情况下影响房地产项目自有资金利润率的因素包括以下方面。
1. 前期自有资金投入。项目的前期自有资金投入与自有资金利润率成反比例关系，在其他因素不变的情况下，前期自有资金投入越小，项目的年自有资金利润率越大。
2. 项目的开发年限。项目的开发年限与年自有资金利润率成反比例关系，在其他因素不变的情况下，开发年限相对越短，项目的年自有资金利润率越大。当然，在地价和房价上涨的时期段，不排除因价格上涨，合理延长开发周期，导致项目利润率大幅度上升。
3. 项目的开发成本。项目的开发成本与年自有资金利润率呈反向关系，在其他因素不变的情况下，成本控制的越好，年自有资金利润率就越大。
4. 项目的销售价格和销售速度。项目的销售价格和销售速度与年自有资金利润率呈正向关系，在其他因素不变的情况下，销售价格越高、去化越快，年自有资金利润率就越大。
5. 科学合理的产品结构组合。科学合理的产品结构组合，合理的住商比对项目的盈利水平也有很大影响。
6. 合理的资金结构。房地产企业是资金密集型企业，资金使用量大，资金成本占项目开发成本的份额较大，资金使用成本越低，自有资金利润越大。
7. 企业管理水平。随着信息化、智能化水平的提高和运用，企业管理水平的高低很大程度上影响着项目的利润水平，企业管理规范，内部控制严密，企业的利润将得以保障。
（二）房地产项目自有资金利润率的提升对策
1. 合理降低自有资金投入。由于项目的自有资金投入与自有资金利润率成反比例关系，所以房地产企业在确保项目落地的前提下，尽量减少前期自有资金的投入，充分运用债权获取运营资金，以提高自有资金利润率。
2. 加快项目开发节奏，缩短开发年限。由于项目的开发年限与年自有资金利润率成反比例关系，所以房地产企业在掌握现行房地产政策及充分了解市场的情况下，加快开发节奏，缩短开发年限，减少项目开发周期，以提高项目的自有资金利润率。当然，在地价和房价上涨的时期段，不排除因价格上涨，合理延长开发周期，导致项目利润率大幅度上升。
3. 强化成本意识，努力降低开发成本。由于项目的开发成本与年自有资金利润率呈反向关系，房地产企业在其他因素不变的情况下，要对项目开发的每一个环节进行成本管控，降低成本以提高自有资金利润率。
4. 合理确定销售价格，快速去化库存。由于项目的销售价格和销售速度与自有资金利润率呈正向关系，房地产企业在了解市场的情况下，科学制定营销策略，合理确定销售价格，快速去化，快速回笼资金，以提高自有资金利润率。
5. 科学规划设计，提高房屋品质。房地产企业要科学合理的规划设计产品结构组合，拟定适合市场需求的房型，建设智能化、绿色环保节能的住宅，提高房屋品质，确定合理的住商比，实施项目盈利水平最大化。
6. 充分运用财务杠杆，合理确定资金结构。房地产企业是资金密集型企业，资金使用量大，资金成本占项目开发成本的份额较大，所以房地产企业要充分运用资金杠杆，确定合理的资金结构，从而降低资金使用成本，达到自有资金利润率最大化。
7. 提高企业管理水平，控制运营风险。由于房地产企业具有资金投入量大、建设周期长、市场风险大、运营风险高等特点，所以房地产企业必须提高企业管理水平，制定科学的管理制度，强化预算管理，高度重视企业运营风险控制，从而确保自有资金利润率最大化的目标得以实现。
总之，房地产企业必须有效提高管理水平，科学管理、规范操作，加强对市场的研判和预期，择优选择项目，准确把握项目的可行性，合理优化资本结构，充分运用好财务杠杆，管控好各项成本支出，降低投资风险，提高项目的盈利能力，努力实行房地产开发项目自有资金利润率最大化，确保企业持续健康发展。
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（作者单位：安徽安兴发展有限责任公司）
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