浅析房地产开发企业财务管理与成本控制

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　　【摘要】房地产的开发项目通常具备成本投入高、资金回笼慢、工程期限长、财务控制难度大等方面的特点，为保证项目建设、使用的整体质量，确保项目建设目标的有序、稳健、高效落实，需要开发企业在准备阶段、建设过程、经营后期建立起全过程财务、成本控制与监管机制，避免因财务风险而造成的效益问题。在此基础上，企业应通过创新现代财务管理理念、搭建财务数据管理平台、推进信息化成本管控技术等手段，发挥财务工作在房地产开发项目中的监督、反馈、调整、引导职能，找准新时期开发企业在房地产市场的定位。
　　【关键词】创新理念  明确目标  全面控制
　　财务管理是对指企业经营、开发、建设过程中产生的经济数据进行控制、处理的工作。成本控制是指对经济活动需要的成本支出进行合理安排的工作。成本管理作为财务内控的重要内容，是影响开发项目资源配置结构的关键要素，建设以成本控制为基础的现代财务管理机制，已经成为房地产开发企业追求效益最大化、降低财务风险影响的首要任务。
　　一、房地产企业在开发项目中推行成本控制工作面临的管理问题
　　（一）对现代财务控制理念认识不全面
　　当前阶段，涉及房地产开发工程的相关企业，在成本控制与财务管理方面受传统财务理念的影响，对财务信息的处理仍旧沿用过去的模式，没有建立起信息化、智能化的财务共享平台，财务工作需要浪费大量的时间在会计数据的筛选与重复性的计算工作上，成本控制不精细。现代企业的财务控制更注重全过程监管、核算项目更细化，同时，将简单、重复计算、处理工作转移到信息平台上，利用大数据、云计算等技术缩减了会计从业者的工作量。然而，现阶段由于部分房地产企业管理人员对现代财务理念了解不深入，制约了企业成本控制的实效性、全面性。
　　（二）不注重前期开发财务控制
　　在房地产的开发项目中，成本资源的控制管理重点集中在后期工作中，对前期的预算编制缺乏关注。一方面，为确保工程的建设效率与质量，合理配置项目资源，企业通常会设置专门的财务小组，提升了过程管理的控制力度;另一方面，对工程前期招标、设计规划、财务预算等准备阶段的工作有所忽视，使得预算方案的可执行性不强。财务管理缺乏有效的指导。
　　（三）缺乏动态、全面的监管机制
　　监管机制的不健全也是影响财务整体控制水平的关键因素。我国房地产企业的起步较晚，发展历程短暂，实践管理经验不足，管理机制与经营形式需要进一步完善，这种情况也导致房地产开发行业缺乏统一的开发标准，市场形势较为复杂。其中，最为突出的问题在于开发项目的投标与招标监管机制不健全，对投标单位的资格审核不严谨，造成了部分承建单位为了保证中标压低价格，在后期为了弥补利益损失以次充好、偷梁换柱的情况。
　　（四）成本控制体系缺乏具体、统一的实行标准
　　房地产市场发展形势的多元化特征、企业竞争局面的复杂化、现代信息技术的跨越式发展等，都对开发企业的组织管理提出了更专业化的要求。技术革新带来了思想的变革，使得人们的住房需求更多样化，房产开发的前景广阔。与此相对应的，繁荣的市场环境却缺乏规范、统一、标准的控制体系。由于房地产开发项目需要的资金成本较高，成本控制与支出限度、收入限度往往存在矛盾问题，一味的压缩成本不仅会降低房屋的建设、使用质量，还会在一定程度上扰乱市场秩序，使得产品与市场对接不畅。为此，建立起系统性的成本控制体系，通过政策引导、法律约束、行业规范等约束开发行为，是现代房地产行业创新发展的重要改革任务。
　　二、房地产企业开发项目财务管理的特征
　　（一）财务控制的全面性
　　房地产企业在开展建设开发项目的过程中，涉及的财务工作较为复杂，成本类别、风险类型、市场环境等影响因素较多，为确保成本控制方案的可执行性与管理目标的有效落实，应该结合企业财务现状与外界环境条件，建立全过程成本控制机制，保证资源配置的系统性与高效性，为开发项目的有序、顺利进行夯实基础。
　　（二）成本管理的精细化
　　成本管理的精细化程度不仅是衡量成本核算实效性的重要标准，同时，也是提升开发项目整体效益的重要前提。具体来讲，财务人员依照精细化的原则开展成本预算、核算工作，能够确保每笔财务支出有的放矢，使资金的使用更急哎细化，依照相关成本控制实行规定，对财务报表的数据进行处理，从而提升财务决策的科学性，为开发项目的资源利用提供高效的指导。
　　（三）控制管理的灵活性
　　房地产的建设开发项目区别于其他建设工程，具有资金流转周期长、财务风险不可控性强等特征，需要企业全面、动态的掌握市场动向，及时调整项目开发的方向，确保建设项目的效益性。在财务管控方面应该灵活，针对变化情况依照弹性标准，对方案进行调控，降低项目建设的财务风险，确保企业的经营、开发效益。
　　三、优化企业开发成本控制机制的有效策略
　　（一）创新现代财务成本管控理念
　　现代财务控制理念是创新财务控制实践工作形式的重要前提，为此，开发企业应强化对现代财务控制相关知识的宣传与引导，帮助财务人员树立起新时期的财务控制观念，积极主动的学习先进成本控制思想。具体来讲，企业可以通过专业培训、派遣优秀人员进行实践交流、引进复合型财务管理人员等方式，在提升财务人员责任意识的同时，打造专业素质较高的专业队伍，推进财务机制的优化改革进程。
　　（二）协调部门管理职能
　　财务工作涉及内容较多，需要协调不同部门之间的工作，全面落实预算、成本控制、核算等工作规划，引导各部门发挥自身的职能，积极参与到管理工作中，规范固定资产、薪酬管理、成本核算、利润计算、经营效益等财务相关的核算、控制、汇总工作，为企业在开发项目的管理、决策提供可靠的参考，建立起联动的财务控制系统。
　　（三）以开发项目为核心协调成本控制整体目标与阶段性目标
　　企业应以开发项目为核心制定成本管控整体目标，在成本预控思想指引下层层分解预算目标，并落实到各个职能部门，以财务成本预算与控制执行计划形式，敦促相关部门完成核算与控制目标，同时依据执行计划制定改进措施，确保财务成本核算与控制富有时效性，为此房产企业需制定动态核算与控制目标，依据项目开发周期、复杂程度及所涉及的环节，规范动态核算与成本控制体系。
　　（四）构建全面预算监管系统
　　企业应确定预算管理的分项控制范围，清晰划分责任边界，避免出现互相推诿责任，出现成本核算与控制问题找不到责任人现象，结合“成本结构树”构建“预算责任体系”，建立预算监管机制，设立预算评价部门，按照预算作业流程，在责任成本体系内，配套推行预算作业指导书，确保该企业预算行为与其财务成本核算、控制目标保持一致。
　　（五）优化财务控制模式
　　房地产开发企业可应用“互联网+”技术，推动其成本核算与控制朝着数字化、信息化方向发展，例如建立财务成本核算与控制平台，在其中实时交互与项目相关核算材料及信息，建立电子档案存储相关材料，设置访问权限，为财会工作人员提供成本核算与控制资源，利用IT技术进行成本预算，提高该企业财务成本核算与控制质量。
　　四、结语
　　为更好地适应現代社会民众的差异化住房需求，在激烈的行业竞争中找准自身发展定位，房地产开发相关企业应建立起信息共享、覆盖全面、监管高效、控制精细的财务平台，对开发项目中的成本资源进行动态管控，优化项目成本的配置规划，为现代房地产行业的持续、平稳发展提供保障。
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