房地产开发企业销售收入的确认与财务管理

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　　摘 要 本文结合实际，对房地产开发企业销售收入的确认与财务管理内容进行研究，首先阐述了房地产开发企业销售收入的确认基本情况，其次对财务管理的要点进行探究。希望本文的分析能够给相关领域的研究者提供参考意见。
　　关键词 房地产 开发企业 销售收入 确认 财务管理
　　一、房地产开发企业销售收入的确认
　　（一）房地产销售收入确认的核算范围
　　房地产企业的销售收入是企业在进行房地产项目开发建设环节，进入市场销售之后所获取的经济收入，其是房地产企业的主要经济来源。从收入的组成结构来分析，房地产企业的销售收入主要包含了土地、商品房、设备等几个方面，这些都是非常重要的收入形式。房地产单位在销售环节容易遇到很多问题，在销售前，不能及时与购房者签订合同，或者在正式建设前就与购房者签订合同，然后才按照要求来进行施工。但是在房地产企业的经营过程中，部分资产为企业的固定资产类别，所以不能将这部分确定为房地产企业的销售收入，否则就会导致数据计算偏差过大。[1]
　　（二）房地产开发企业收入确认的时限
　　第一，房产销售收入的确认问题。销售收入主要就是房地产开发企业在日常的经营活动中所获取的收入，具体就是开发和建设项目所取得的收入部分，基本上是住宅、商业等项目，也可能是其他附属设施、配套设施等方面。这些类型的房产性质和销售方式，根据以下的基本原则来进行确定收入：购房者采用全款支付方式一次性付清房产款项，此时要将款项支付的时间作为收入确认的时间。购房者采用分期付款的方式，要根据购房合同所约定的付款日期作为收入确认日期;如果购房者提前支付款项，要在支付日期中确认收入日期。对于银行贷款的购买方式，需要将首付款支付日期作为收入确认日期，其他分期款项的支付日期作为其他收入确认日期。
　　第二，房产预售收入的确认问题。在企业采取提前销售的方式、买卖双方签订预售合同的情况下，所支付的房款全部确定为预收款项;双方在合同没有全面开发之前，属于提前售出的行为，二者签订的预售协议就是合同性质，工程的实施状况以及购房者的思想意志会给销售工作产生一定的影响。因此，在预售时应该合理地计算确定毛利额，预售环节应该根据国家税务政策预交增值税与附加税，然后结转后再计算应交税额。
　　预计毛利额=开发产品预收账款×预计毛利润率
　　在房地产开发施工完成之后，交付给购房者使用，开发商需要按照实际获取的房款来计算销售收入，按照结算报告来获取合格发票文本，并且将前期阶段中的收费收据和项目成本都计入成本科目中，可以结算确定收入利润率，然后就可以开始进行税额缴纳。[2]
　　二、房地产开发企业财务管理现状
　　（一）成本控制体系不够完善
　　房地产的项目施工环节，其工期通常都比较长，要经过长时间的施工才能完成，并且涉及的方面比較多，所以需要根据实际需要建立完善的成本控制体系，以确保项目可以顺利进行。但是，我国的房地产开发企业在日常经营过程中，成本控制与财务管理是分别进行的，所以工作质量较差，不能达到预期效果。成本的控制要从决策环节就要进行，然后逐步应用到各个环节，要进行必要的初期成本计算和分析。但是，我国的成本控制系统存在明显的缺陷，导致成本失控问题普遍存在。
　　（二）经验欠缺，意识薄弱
　　当前，我国的房地产开发企业会投入更多的精力进行项目成本和财务管理，但是对于前期成本管理来说，容易忽视这些问题，尤其是项目决策、招投标环节的成本控制方面比较薄弱，难以满足使用的需要。开发商在获取土地使用权之后，应该根据实际需要来明确进行预算和统计，然后才能进行项目建设，这样可以实现经济效益的提升。财务管理工作的进行不仅要从会计核算方面出发，还要从成本控制角度出发，确保各方利益达标。[3]
　　（三）准备不足，成本超标
　　房地产开发企业在项目前期阶段要做好各项准备工作，同时需要严格控制项目成本，做好必要的成本预算和财务规划，以保证各方面的成本在合理的范围内，可以达到最终经济效益。前期准备需要全面开展成本预算，实现成本的有效降低，合理规划设计各个环节，推动企业长远发展。
　　三、调整房地产开发企业财务管理的措施
　　（一）完善财务管理机制
　　在房地产开发企业的财务管理工作实施阶段，工作人员应该持有正确的工作态度，并且积极学习先进技术，以提升专业水平。在整个实施环节，企业要形成完善的成本核算机构，加强核算人员管理，招聘高素质人才，有效地开展成本控制工作，保障企业经济效益。
　　（二）具备较强市场敏感度与洞察力
　　要想促进房地产企业的长远发展，房地产企业必须充分了解市场情况，要从长远发展的角度出发进行市场环境的分析。特别是财务管理工作，工作人员要具备较强的市场敏感度与洞察力，从全局的角度出发来把握该项工作，促进整体工作水平的提升。
　　（三）注重对市场风险的防范
　　房地产施工项目的开发，要准确地判定市场，要了解自身经营中所存在的财务风险和问题，一旦爆发财务危机，必然造成巨大的经济损失，甚至造成企业无法经营。基于此，房地产企业应该具备较强的风险防范意识，有效地控制房地产企业的经营风险，从而更好地保障企业的经济效益，促进企业的长远发展。
　　四、结语
　　房地产企业可以获取更高的经济效益，同时也面临着巨大的风险。因此，房地产开发企业应该加强财务管理，在经营过程中合理地确定销售收入，提升自身的财务风险控制能力，更好地提升管理水平，实现综合经济效益的提升，从而实现企业的可持续发展。
　　（作者单位为山东华新房地产开发有限公司）
　　参考文献
　　[1] 陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015（3）：265+267.
　　[2] 张煌强.房地产企业财务风险评价研究[J].广西社会科学，2015（7）：81-85.
　　[3] 石芯月，王宏波.浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略[J].社科纵横，2017（1）：64-67.
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