房产形势好发展空间大
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作者: 胡少维 田成连
在我国居民生活基本实现小康后，居民消费正由以前衣、食、用为主向以住、行为主转化。由于我国居民的居住条件比较差，未来很长一段时间内，居民住房的旺盛需求将得以延续，房地产业发展前景依然看好。
房地产业发展对经济增长作用较大
从目前看，我国任何一个消费领域都没有房地产业对经济高速发展、市场内需扩大、投资增长、城镇建设的面貌改变以及人民生活质量的提高作用更大。房地产业的发展一方面初期表现为投资需求的增加，另一方面则引导消费需求的跟进。居民在购买住房后，必然要装饰装修，同时还要对家庭耐用消费品等进行必要的更新换代，从而带动居民消费的增长，近几年装饰装修热持续不减，客观上对消费需求的增长起到了很大的支撑作用。据有关专家测算，房地产投资对国民经济的拉动作用在逐年上升，房地产业每增加1元投资，可带动相关行业增加投资0.8元，房地产的销售额每增加1元，就可以带动其他商品销售额相应增加1.34元，并使国民收入增加2.1元。上个世纪90年代以来房地产投资在我国经济和投资增长中确实起到了重要作用，在1990年之后，房地产业一直是我国经济发展的热点，对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用。在1992－1994年和1998－2001年这两个时间段内，房地产的发展具有举足轻重的作用。邓小平同志视察南方讲话之后，我国经济摆脱了1989年和1990年的低潮，在1992－1994年获得快速发展，这3年的GDP增长速度达到两位数，投资增长都在30％以上。而拉动快速发展，房地产投资起到了急先锋的作用，1992年和1993年都是成倍增长，占总投资的比重迅速上升。从1997年开始我国经济发展进入新阶段，基本告别了长期以来的“短缺经济”，进入了基本平衡，大部分产品供大于求。在亚洲金融危机的1998年和1999年，在世界经济不景气的2001年，消费疲软，出口低增长的情况下，投资对经济发展的促进作用明显增强，而房地产投资又是投资增长的主力，1999年以来，每年的投资增长都高于总投资的增长，占总投资的比重在2001年达到16.9％，是前所未有的高比重。另外，房地产业投资在吸纳劳动力和就业方面也起到了很大的作用，直接从事房地产开发的公司在10年中增长了5.2倍，从业人员从14.7万人增加到97.2万人。同时由于房地产业的开发，为从业人员总数达2740万的建筑施工队伍提供了近1/5的工作机会。同时，对改善城市居民住房和办公条件也发挥了重要的作用，到2000年，房地产开发的房屋竣工面积占全国城镇房屋竣工面积的24.9％，而住宅竣工面积则占41.3％。
今年房地产形势较好
据国家统计局统计，2001年我国房地产市场明显升温，资金来源累计突破7000亿元，达到7378亿元，比上年增长29.8％，增幅比2000年提高3.7个百分点，全年商品房竣工面积达到2.73亿平方米，增长了16.4％，增速明显提高。全年商品房空置面积净增1100万平方米，增长10.5％，明显高于上年6.7％的增长水平。继2001年房地产市场明显升温后，今年以1到4月份为例，全国房地产开发企业到位资金2334亿元，比去年同期增长30.6％，全国累计完成土地开发面积2799万平方米，同比增长48.3％；全国完成新开工面积1.11亿平方米，同比增长28％。今年以来，房地产开发投资全面增长，增长幅度明显高于近几年的水平。1月～4月份，全国完成房地产开发投资1467亿元，比去年同期增长38.8％，增幅比去年同期高出16个百分点。今年4月份“国房景气指数”值已达到104.60点，比3月份又增加了0.73点，其中，土地开发面积和资金来源分类指数增幅最高，表明房地产热还会继续一段时间。1月～4月份，全国房地产开发竣工面积为3084万平方米，同比增长19.2％。
与此同时，住房需求也热度不减，以上海为例，排队购房成为较为普遍的现象，不仅在3000元～4000元的中低价位的楼盘是如此，而且在7000元～8000元的中高档楼盘也普遍存在，2002年第1季度，上海商品房批准预售面积466.33万平方米，与此对应的已登记的商品房预售面积为516.57万平方米，供求比为1：1.08。批准销售面积582.66万平方米，供求比为1：0.96，商品房预售稍微供不应求，商品房销售基本上供求平衡，但从商品住宅的供求和需求来看，供求关系更加略显紧张，商品住宅预售供求比1：1.21，销售供求比为1：1.03。同样，一年一度的浙江省第九届房地产展销会，短短4天竟然接待参展者23万人次，创下售房2518套，总成交额13.946亿元的新纪录。
目前看，尽管商品房空置面积分类指数的增速在回升之中，4月份空置面积分类指数值为94.22点，比去年同期增加1.40点，比3月份增加0.63点。商品房空置面积分类指数的上扬，表明空置面积的增长速度有所回升。1月～4月份，全国商品房空置面积同比增长6.4％，增速比3月份提高1.7个百分点，也高于去年同期增长4％的水平。这些情况说明房地产热中还是存有一定的隐忧。但是，由于政策支持和需求比较旺盛，预计今年房地产良好的发展势头不会改变。比如不少城市为吸引高科技人才“定居”，出台了“买房退税”优惠政策。所谓“买房退税”是指购买商品房者，其购房金额可以从个人所得税的税基中扣除。而从以前上海市实行的效果看，对住房促进很大。而酝酿了近3年的住房抵押贷款证券化也即将揭开面纱，有望在年内实现。金融政策的创新对住房的发展也将产生积极影响。特别是降息对住宅消费将产生积极影响。央行宣布降低金融机构人民币存、贷款利率的当晚，个人住房商业性贷款利率也随之下调，调整后的个人商品房贷款1年～5年期的贷款年利率为4.77％，6年～30年期的贷款年利率为5.04％，均比原先下降0.54个百分点，降幅超过央行公布的金融机构贷款基准利率降低0.5个百分点的幅度。3月6日，经国务院批准，中国人民银行近日发出通知，决定从2002年2月21日开始降低个人住房公积金贷款利率，幅度为0.54个百分点，即5年以下（含5年）由4.14％下调为3.6％，5年以上由4.59％下凋为4.05％。国家统计局的数据显示，目前个人购房比例已经达到94％，同时个人购房中绝大多数都使用银行贷款，而且这两个比例都在迅速提高之中。个人商品房贷款利率的大幅下调将减轻个人购房利息负担。住宅消费利息负担的减轻就意味着住宅消费者花较少的钱能够购买到与过去相同面积的住宅，或者说，花同样的钱能够购买到比过去更大面积的住宅，住宅消费的效益得到明显提高，从而刺激和拉动居民购房消费。加上目前我国利率水平已很低，未来降息空间很小，相反从长期看，随着经济的稳定发展，加息预期会逐步增多，这也促进当期住房需求的实现。
未来发展空间仍很大
据国外的经验，人均国内生产总值在3000美元以下，或者人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。到2000年，我国城镇人均住房建筑面积20平方米，人均国内生产总值800多美元。可见，在今后10年内我国的住房建设应该处于较高速度发展时期。
在我国《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。《纲要》指出：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”（这是指建筑面积，按1.33平方米建筑面积折合1平方米使用面积计算，为16.54平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。国家的重视无疑是房地产业发展的良好机遇。同时，国家政策支持力度也会不断加大。改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定了一系列鼓励发展房地产业的有关政策。今后，国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。同时，经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。人们住房观念已发生根本性的转变。而且，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。这些均将为未来房地产业的发展奠定良好的基础和条件。
从住房需求方面看，同样房地产市场空间比较大。一是提高居住水平的影响。如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按现有4.8亿（2001年）城镇人口计算，10年共需增加48亿平方米；如果速度放慢一点，每人只提高5平方米，则10年需要增加24亿平方米。二是城市化发展的影响。按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为45％。我国的城镇化水平为37.7％（2001年）。如果2010年我国城镇化水平达到45％，全国城镇比2001年增加人口1.3亿人左右，按每人住房30平方米计算，9年需要增加39亿平方米；按每人25平方米计算，需要增加32.5亿平方米。三是自然折旧的影响。全国城镇现有住房80多亿平方米，如果按住房折旧的年限40年计算，每年折旧率2.5％，则到2010年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧一般会长于40年，若按每年折旧1亿平方米左右，那么到2010年也要折旧10亿平方米左右。以上三项合计，到2010年我国建房低限为66亿平方米，若城镇化加速，那么需求会更大。可见，我国房地产业还有很大的发展空间。
房价短期回落的可能性不大
广州市最近作了一次住房问卷调查，要求被调查者回答“目前你认为商品住宅售价控制在什么水平才算合理”。61％的人认为应在3000元/平方米以下，认为应在3000－3999元/平方米的人占24.3％，4000－4999元/平方米者占8.5％，5000－5999元/平方米者占4.1％，认为可超过6000元/平方米者仅占2.1％。而目前广州市的住宅售价高层为5756元/平方米，多层3930元/平方米，且高层住宅越来越多，价格稳定在5000－6000元/平方米，大大超出人们的心理预期。同样，根据调查，北京居民对价格的接受程度集中在6000元／平方米以下，比例超过90％，其中4000－5000元/平方米所占比例最高，为42％，其次为4000元/平方米为36％，5000－6000元/平方米为15％。显示低价位住宅市场前景广阔，居民等待住房价格下降的心理比较迫切。不过根据分析，近期住房价格下降的可能性很小。
房地产由于建设周期长，投入资金多，以及固定性等特点决定了它与一般商品在价格构成及定价方法上存在较大差异。房地产价格一般由土地开发成本（地价）、建筑安装工程费用、各种税费及利润构成。按我国对固定资产投资的习惯划分，房地产投资成本由地价和税费、建安工程费用、其他费用构成。在我国，地价是由土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费、其他土地开发费四部分组成。土地出让金水平的高低主要受地租水平、可供开发的土地数量、利息率三个因素的影响。随着经济发展，加速了对建设用地的需求，然而土地作为一种稀缺资源，供住宅开发的用地相对更少，这成为地价居高不下的客观经济原因。城市建设配套费也是地价的重要组成部分，为了解决好购房人日后吃、穿、用、行等一系列问题，开发商往往斥巨资修建商场、学校、托幼、娱乐、通信设施，有的还将公交线路引入小区。为使楼宇正常运转，还必须将上水、污水、电力、电信、热力、天然气等与外围市政接通，这将占建设成本的20％，而这些费用最终都计入成本，转嫁给购房人。拆迁补偿费对开发商来说也是一项不小的成本，尤其对于人口密度大、土地价值高的地区，拆迁所付出的成本就更大。由于房地产涉及的产业领域多，课税基础广泛，税源稳定，因此与房地产有关的税种较多。我国现行住宅方面的税收主要有：房产税、土地增值税、城镇土地征用税、耕地占用税、营业税、契税等10余种。除此之外，以各种费用名义收取的与住宅相关的“准税收”却多达几十种，有的地方甚至上百种，尤其是重复收取配套设施建筑费用，名目多、数额大，占缴费总额的60％到70％左右。据统计，在我国城市住宅开发中，地价（含拆迁补偿及市政配套）和税费在住宅成本中所占的比例高达45％甚至50％，而同期国际平均水平仅为20％。地价与税费过高成为我国房地产成本居高不下的主要原因。尽管国家和地方政府为促进住宅业的发展，出台了一些政策，有利于成本的降低，但目前看，所占比例还不大，对房价的影响还比较有限，种种因素使得房价在较高的位置上形成一定的刚性，要降下来的难度比较大。特别是人们对住房的需求还在不断上升，受供求规律的作用，价格也难以在短期内降下来。因为，当市场对住宅的需求大于供给时，房价就会上升，当需求小于供给时，房价自然会回落。因此，只有在住宅市场供需大体平衡或供过于求的情况下，降低成本费用才会达到降低价格的目的。否则，降低成本费用并不会降低价格，只会增加开发商的利润和政府的税收。
当然，从长期看，房价将向其价值靠拢，开发商的利润也将逐步向社会平均利润率靠近。其原因，一是运行将趋于规范。国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，并从今年7月1日开始实施。中间环节的减少，制度的透明，将有利于成本的降低。二是税费改革有利于成本的控制和监督。随着体制改革的深化，政府职能的转变，搭车乱收费现象将逐步减少。三是新的市场主体不断进入，加剧房地产企业之间的竞争，供给增多。由于房地产行业的平均利润较其他行业来说还属较高，从事房地产开发的利润空间将吸引业绩优良的民营企业、其他实业主体的加盟。房地产行业的专业化分工有其自身特色，融资有银行信贷，前期开发市场定位有专业的房地产咨询策划公司，设计有设计公司，建筑有建筑公司，销售有销售代理公司，有足够资本积累的其他市场主体介入房地产开发的壁垒并不高。一批业外企业如海尔、TCL、美的、三九、康佳等业外巨头，已纷纷抢滩房地产，饲料大王四川希望集团、联想集团均宣布斥30亿巨资投向房地产。大批上市公司如数源科技、亚华种业、益鑫泰、经纬纺机及ST黎明等，都竞相向地产业进军，更有不少上市公司干脆将整体业务转向房地产，如深达声、招商局、世茂股份、ST华源等。随着新的市场主体的进入，房地产开发企业之间的竞争将加剧，有利于房地产企业整体开发水平的提高，从而有力地推动房地产行业尽快成熟。四是我们是大陆经济体，在一定条件下土地供给与满足居住、经济发展的需求的矛盾并不十分突出。在这种条件下供求关系的市场条件不支持高房价。比如北京和上海原本两个房价非常接近的城市，在短短几年时间内，上海的房地产价格却能够大幅度降低，原因是在上海，地铁和轻轨等快速交通向郊区发展，释放出了大量的土地资源。同样，在大陆经济体的特征下，北京房价的降低借鉴上海的发展经验也是完全可以在短期内实现的。
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