房地产评税管理研究

来源:用户上传      作者: 谢金荣

　　摘要：房地产评税管理是税务机关为了计算房地产税的需要，根据合法、公平、效率的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对所辖区域内所有的应税房地产的计税价值进行估算与评定的一系列活动总称。
　　关键词：房地产评税；管理；原则
　　中图分类号：F810.42文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）21-0023-03
　　
　　一、房地产评税管理的概念
　　（一）房地产税及其管理的溯源
　　中国对土地等财产课税与管理可以上溯到公元前1600年左右的夏朝，当时各地方对朝廷交纳的“贡”实质上就是一种土地税，周朝实施的“廛布之征”则具有房捐的性质，春秋战国时期鲁国实行的“初税亩”将土地与税赋直接挂钩，可以看成是农业税的雏形，也具有对财产课税的基本特征。
　　现代意义上的房产税，又称物业税、房地产税或地产税，最早出现在中世纪的英格兰，19世纪，美国引进物业税，其后，各国纷纷仿效，并逐步发展成为财政收入的支柱税种之一。物业税产生以后，各国根据其管理的需要，采取相应的方法以加强物业税的管理。物业税属于从价税。从各国征收实践看，物业税的征收并无统一的形式，征收对象也很不一样。有的国家将物业税归入财产税中征收，除对不动产征收财产税外，对居民（或公司）持有的有价证券等其他财产也课以财产税；有的则单列有物业税；有的则没有设立财产税，只列了物业税。相应地，对物业税或者财产税的规定也莫衷一是。例如，在美国对个人持有的动产一般情况下免除财产税（物业税），但规定若该动产被用于商业用途，则课以同等不动产的财产税；在英国，课税标的是可以获得租金的商业用途的房屋；日本税制规定，对土地、建筑物及应折旧资产（depreciable assets）征收财产税；而在香港物业税则被明文规定为“是向本港土地及楼宇的业主所征收的税项”：澳门《市区房屋业钞章程》规定“在本地区市区房屋的收益为课征对象”，“市区房屋系统指接合或永久性坐落地上的楼宇及楼宇廊路用地而言”，如果该房屋属于农业或畜牧业经营者，则不在此限。综观各国（地区）规定，可以认为，广义的物业税更确切地说应该叫做财产税，它对纳税人拥有的动产和不动产（或其租金收益）的评估价值课税；而狭义的物业税即对土地、房屋等不动产（或其租金收益）的评估价值课税。
　　（二）中国房地产税收征管现状及改革目标
　　现行税制中，涉及到房地产的税收主要有十种，即营业税、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税。对房地产所有权转让收入按全额课征营业税，按增值额课征土地增值税；对纳税人房产坐落地，从量课征土地使用税，从价计征房产税；对房地产产权发生转移所签订的契约或合同的双方均要课征印花税，对承受方课征契税；对土地课税设置土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入征收营业税，征收房产税；对房地产开发的增值额计征土地增值税，计征企业或个人所得税。现行房地产的税收设置欠科学，税种重叠，税基交叉，存在重复课税。上述税按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。从征税环节来看，中国现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节，而在房地产占用（保有）期间设计的税种相对较少，且免税范围较广。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个房地产市场价格的上扬；另一方面，房地产占用（保有）环节的税费种类过少，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，土地闲置与浪费的现象日趋严重，而部分高收入者以持有大量房地产作为财富保值增值的手段，不利于房地产资源的优化配置。
　　最早提出物业税概念的官方文件是2003年10月中共十六届三中全会的会议公报：“在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税”。物业税的概念由此出现。在2005中国财税论坛上，财政部部长金人庆提出，“十一五”将大力推进税制改革，完善税收制度体系，其中一项任务即是：逐步出台消费税和物业税。财政部税政司司长史耀斌就此阐述说，构建和谐社会，税收政策要调节收入分配，维护社会公平。税收政策在维护社会公平方面的重要作用在于，参与个人和财产的分配。他说，中国开征个人所得税、车船税以及今后推进物业税的改革等等，将会直接或者间接地起到维护公平的作用。
　　从理论上说，房产税是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。房产税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。中国自2011年起已经在上海和重庆试点征收房产税。
　　（三）房地产评税管理的概念
　　房地产评税是房地产计税价值评估的简称，房地产评税的核心是税务机关为了计算房地产税的需要，对特定房地产，在特定时点的价值进行测算和判定。为了提高这种测算和判定的准确性，保证其客观公正，要求从事这种测算和判定的人员必须是具有一定专业知识，同时要求在测算和判定时按照严谨的程序、采用科学的方法。
　　房地产评税管理则是税务机关为了计算房地产税的需要，根据合法、公平、效率的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对所辖区域内所有的应税房地产的计税价值进行估算与评定的一系列活动总称。
　　房地产评税管理作为管理活动离不开管理者和被管理对象以及管理的目标，这三者构成了管理的三要素。
　　1．管理要有执行者即管理者，它是管理活动的主体。管理者主要是指对管理活动进行决策、计划、组织、协调和监督的有关人员的群体。管理者在管理中起着至关重要的作用。作为房地产评税的管理者，尽管在中国尚无明确的答案，参照当今世界各国具体做法，主要有三种类型：税务机关、房地产管理部门以及中介部门，以税务机关评税的居多，从各国房地产税管理的情况看，地方政府负责评估比中央或区域机构负责评估的要多。除香港地区、韩国、新加坡、塞浦路斯、英国外，大都由地方政府进行评税。根据中国国情，评税部门应在地方税务机关设置。作为房地产评税的专业人员，必须具有房地产评税方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对评税能力的要求；具有良好的职业道德，是对评税诚信的要求。仅有理论而缺乏经验，难以做出符合实际的评税结果；仅有经验而缺乏理论，会只知其然而不知其所以然，难以作出科学深入的分析，更难以解决现实中不断出现的新的问题。理论和经验即使兼备而缺乏职业道德，也难以做到客观公正。
　　2．管理也必须有对象即被管理者，也称为管理对象或管理客体。管理客体主要是指管理所涉及的目的物，即人、财、物、信息和时间等。房地产评税的管理客体则是应税房地产。所以，税务机关应对辖区内的房地产的相关信息有更多的有更多的收集，掌握房地产信息源。
　　3．管理是一种有目的的活动，所要达到的目的就是管理的目标。房地产评税的管理目标则是计算房地产税的需要。各国对如何计量房地产的计税价值，基本上可以分为从价计征和从量计征。从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值中单纯只按土地计量（包括对特定土地进行开发的计量，如道路铺设等），而不包括地面附着房产价值的，又称为土地价值，是资本价值的一种特例。资本价值以房地产市场价格为基础进行评估，市场价值的取得通常有市场法、成本法、收益法对房地产进行批量或个案评估。年值价值以房地产的租金收益作为房地产的计税依据。租金指房地产的名义租金或预期租金，而非指实际租金收益。目前，世界上大多数国家计量房地产都采用从价计征方式，尤其是按资本价值体系征收，如美国、加拿大、马来西亚、菲律宾等国。从历史角度看，年值体系受英国税制影响，迄今为止，许多前英国殖民地仍在依照年值体系征收房地产税，如英国、香港、澳大利亚、新西兰等国家和地区。不过，由于租金难以精确评估，包括英国在内的一些国家也逐步采取了资本价值与年值价值相结合的方式。除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式（按土地或建筑物面积）。从量计征简便易行，税额确实，但随着经济的发展和级差地租的扩大，如果再按面积计征，就会有失公平。公平而有效的房地产税不仅要求有最初的房地产评税机制，而且要定期对房地产变化情况进行重新评估。按租金价值征收房地产税的国家和地区，一般按预期获得的市场租金收益确定评估价值，如新加坡、香港地区。在英国，住宅性房地产按市场销售价评估，对非住宅性房屋则分八类进行评估，由地方评估员评定租金价值，地方政府还要确定一定的乘数等等。

　　二、房地产评税管理的内容体系
　　房地产评税管理的主要工作内容包括：加强对房地产评税部门和人员的管理，为促进房地产评税工作提供人力资源保障；认真做好房地产数据信息的采集、数据信息的审核与录入工作，把好房地产批量评税的首要环节――房地产评税数据信息管理；结合实际选择运用市场法、成本法、收益法等评税方法，运用房地产税评税管理系统进行科学批量评税；通过一定的手段和方式，定期对房地产评税结果与实际计税价值进行比较，检验评税结果的准确性和客观性，分析产生差异的原因及其影响因素，为相关评税标准的修正和评税工作的考核提供依据；依法处理房地产评税的争议，维护和谐的税收征纳关系，确保房地产评税工作的顺利进行；加强房地产评税工作的相关档案管理工作，不断总结和提高房地产评税工作的水平。
　　三、房地产评税管理的原则
　　房地产评税的目的是为了国家征税的要求按规定程序确定税基，评税的结果要具有公信力和说服力，才能得到征纳双方的认可和执行。房地产评税管理是房地产评税工作的一系列管理活动，始终要坚持合法原则、公平原则、效率原则。其中合法原则是依法行政的必然要求，公平的原则是房地产评税的最高行为原则，效率原则是适应征管现实需要的原则。
　　1.合法原则。合法原则也就是税收法定主义原则，是指由立法者决定全部税收问题的税法基本原则，即如果没有相应法律作前提，国家则不能征税，公民也没有纳税的义务。“这一意义上的税法律主义正是现代法治主义在课税、征税上的体现”。它要求税法的规定应当确定和明确。该原则的作用在于：一方面使经济生活具有法的稳定性，另一方面使经济生活具有法的可预见性，以充分保障公民的财产权益。
　　合法原则要求房地产评税各项工作均要按国家法律、法规的规定进行，要求评税基础数据、评税工作程序、评税方法、评税结果及评税部门都要合法。在房地产具体评税中，合法原则还要求应以评税对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据；在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评税应用的价格必须符合国家的价格政策。
　　2.公平原则。税收公平原则是税收最高原则之一，它指具有相等纳税能力者应负担相等的税收，不同纳税能力者应负担不同的税收。在现代各国的税收法律关系中，所有纳税人的法律地位平等，税收负担在国民之间的分配也必须公平合理，但公平合理并非绝对的等额负担。
　　房地产课税价值的高低决定税收负担的多少。为体现合理负担的原则，房地产课税价值评估要符合房地产估价的基本原理，反映房地产市场价值的客观差别，评税的结果应具有公信力和说服力。市场价值高的房地产，其课税价值高，纳税额也高。地段相同、实体状况相似的房地产，其课税价值和纳税额也基本相近。房地产评税的评税标准、评税时点应一致；评税的结果应客观、公正。客观合理不以个别人的主观意志为转移，要以市场价值为依据。公正要做到横向公平、纵向合理。即，相同的房地产，其单位面积的评税结果应基本一样。不同的房地产，评税结果有一个合理的价值差。
　　3.效率原则。税收效率原则是用指尽可能少的人力、物力、财力消耗取得尽可能多的税收收入，并通过税收分配促使资源合理有效的配置。
　　房地产评税管理中，效率原则要求评税以批量评税为主，个案评税为辅，利用计算机系统对房地产进行批量评税。将评税方法的运用与信息技术相结合，使评税具有标准化和批量化的特点，使评税过程简便、快捷。
　　四、房地产评税管理的要求
　　1.加强房地产评税部门和人员管理。房地产评税要由国家规定的评税部门和人员来实行。评税部门要建立和健全各项房地产评税工作的制度；房地产评税人员要严格按照评税责任和工作要求开展工作，严格执行相关税收法律法规和政策，履行岗位职责，自觉接受监督。房地产评税人员要增强为纳税人服务的意识，认真落实各项纳税服务措施，提高服务水平；依法保护纳税人的商业秘密和个人隐私，尊重和保护纳税人的合法权益。从事房地产评税的工作人员，在评税工作中徇私舞弊或者滥用职权，致使评税结果严重失真、造成税款流失，不构成犯罪的，按照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
　　2.增强评税工作的计划性和指导性。房地产评税部门在布置房地产评税工作时应制定具体的实施方案或操作指引。有关实施方案或操作指引要有针对性，可操作性要强。在方案或指引中应明确各部门的工作职责、评税对象的选取方法、评税步骤、评税结果检验、争议处理等，方便评税人员开展评税工作。
　　3.加强各部门的协调配合。在开展房地产评税工作过程中，税务部门、国土资源部门、建设部门等各有关部门应建立健全协作机制，加强信息沟通和协调配合，以提高房地产评税整体工作的实效。
　　4.结合流程管理，规范操作。房地产评税部门和人员应按照规定的“房地产评税工作流程”开展房地产评税，并通过房地产税评税管理系统进行操作，不断提高房地产评税的效率。房地产评税部门和人员实施评税业务，应当根据具体资产评税项目的情况和资产评税程序制度，履行资产评税程序。房地产评税部门和人员还要将评税程序记录于工作底稿并和其他征管资料一并整理归档。
　　5.重视房地产税评税管理系统的应用。在房地产税评税工作中，应重视房地产税评税管理系统的应用。通过评税质量检验，定期（比如三年）会同有关部门修订评税标准和技术规范，使房地产税评税更加科学化、规范化。
　　6.不断总结经验，提高工作水平。各级税务机关应注意对房地产税评税工作的开展情况和实践经验进行总结，探索工作规律，不断提高房地产税评税的工作水平。特别是为下一步推广房地产税评税的管征应用打下良好的基础。
　　
　　参考文献：
　　[1]国家税务总局地方税务司.房地产评税理论与方法[M].北京:中国税务出版社,2006.
　　[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社,2009.
　　[3]全国注册资产评估师考试教材编写组.资产评估[M].北京:经济科学出版社, 2009.
　　[4]张青,等.物业税研究[M].北京:中国财经出版社,2006.
　　[5]北京大学中国经济研究中心宏观组.中国物业税研究(理论政策与可行性)[M].北京:北京大学出版社,2007.
　　
　　[责任编辑 刘娇娇]

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