我国房地产投资风险分析

来源:用户上传      作者: 汪　鹏

　　提要本文通过对房地产投资风险的特征分析,以及目前房地产投资中存在的风险,提出在房地产投资中应该如何规避风险的相关对策。
　　关键词:房地产;投资;风险
　　中图分类号:F83文献标识码:A
　　
　　一、房地产投资风险主要类型
　　
　　(一)外部风险
　　1、宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制定的消费计划,推迟或干脆取消对耐用消费品的购买,造成房地产市场一时供大于求。
　　2、财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。如果是全额付款,自然也就不存在利率问题;如果贷款利率调低,则投资人的付息成本减少,当然大为有利。假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。当然,如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖房地产时仍得不到足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。
　　3、市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。譬如,当房价因供应短缺而上升时,开发公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场,直接缩短了房地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。
　　4、自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
　　(二)内部风险
　　1、经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离于期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。
　　2、财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆,在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。
　　
　　二、房地产投资风险产生的原因
　　
　　种种房地产投资风险的表现,究其产生的原因主要有以下几个方面:
　　(一)所掌握信息不全、不准,使得开发的房地产项目前期调查不周,测算不精,投资决策草率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市,当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”,以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房,其次为经济适用型住房,最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想,受到消费者的冷遇。
　　(二)宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险;三是房地产供求形势的变化。目前,房地产供给严重不足的状况已成历史,如1993～1994年由于写字楼的严重匮乏,许多刚注册成立的公司不得不长期租住酒店,形成北京等地酒店的商务性客源持续高达35%的历史已一去不复返。房地产市场已出现供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎不可能;四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。
　　(三)发展商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差。具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。
　　
　　三、房地产投资风险的识别
　　
　　如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,计算投资风险率方法很多。
　　(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
　　1、投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用,以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:
　　营业率=年营业总费用/年计划总收入
　　据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%～40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险大大。
　　2、偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。
　　偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额
　　偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1∶2才被认为是安全的。
　　3、保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:
　　保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)/年计划总收入
　　保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%～90%。
　　(二)概率与数理统计的方法。由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布,因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以做市场调查,有已开发项目的资料,可以使用数理统计的方法得出分布或其估计,甚至通过统计检验,但其结果能在多大意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大,有时相距十几米的位置,即使其他条件都相同,投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常常用的方法。
　　但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种,每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi,则其数学期望为:
　　如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合乎情理的,因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大,那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度,因此可作为一种风险的度量。标准差越大,风险越大;标准差越小,风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观,可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中,这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分布Pi不易找出。考虑到相同的标准差,对于期望值不同的投资项目,它所表达的影响程度或对投资者的损害程度,也即风险大小,应该是不同的。期望值大时,风险应小些;期望值小时,风险应大些。所以,人们更喜欢用变异系数来度量风险:

　　R=?滓/E
　　怎样的R值是小(大)风险,与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险,通常是投资者不愿接受的风险。R>1的风险,是很多投资者不能忍受的风险。也可以用△=E-?滓这一绝对数来度量风险。△

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