房地产行业财务风险的防范策略分析
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摘要：房地产行业投资金额巨大、投资周期较长，需要大量的融资贷款且面临着一定的高风险，随着我国经济社会主义市场的飞速发展，全国出现了“房地产泡沫”“房地产过热”等不良现象，如何防范和解决财务风险问题就显得十分重要。本文通过房地产行业的财务风险现状分析，提出防范房地产行业财务风险的有效措施。
关键词：房地产行业;财务风险;防范策略
房地产行业的财务风险指的是房地产企业在各种财务活动中，由于受到诸多不确定因素的影响，使企业实际收益和预期收益发生了偏离，最终导致房地产企业经营成果受损，为整个行业带来一定损失的可能性。房地产行业起步于上个世纪80年代中期，在宏观范围内已经有了近二十年的酝酿和探索基础，于整个国民经济体系中处于先导性和基础性产业地位，是我国重要的经济主导产业，但作为高收益产业，房地产行业自身的特性也决定了其发展伴随着较高的财务风险。当前较多房地产企业资产负债率达到70%左右，有的甚至高达90%，再加上受到国内宏观调控和国外经济变动的影响，金融政策从紧，房地产行业如何有效控制和防范财务风险，实现长期发展，获得持续性核心竞争能力，已经成为该行业求生存、求发展迫切需要解决的重要问题。
一、当前房地产行业的财务风险现状
（一）筹资风险
该风险主要是房地产企业无法筹集足够资金顺利推进项目或没有能力偿还到期债务本息，最终造成财务状况恶化而致使企业面临预期投资回报下降的可能性。近年来货币政策持续紧缩，资本市场的融资渠道管控更加严格，筹资风险也不断加大。对于上市房地产集团，会通过资本市场融资来实现项目的滚动开发，从而降低财务风险;而对于大型房地产集团，通过控股公司或母公司的名义采用担保形式获取项目贷款，这样一旦资金链中一环受挫或缺失，其筹资风险将会成倍扩散，从而为企业乃至行业经营带来巨大威胁。
（二）投资风险
房地产投资是其行业开发和经营的基础，结果是能够改造原有房地产或创造出新的可用房地产。作为资本循环的主导部分，其制约其他财务风险类型的发生和发展程度，取决于项目报酬率的大小，指的是企业无法取得预期投资报酬的可能性，若项目利润率小于负债利率，则有较大投资风险，反之则风险较小。然而，当前房地产行业在追求投资回报时候，由于信息收集不完整、投资决策过程考虑欠缺，对项目所在地政策把握有误、项目前期调查准备不充分等因素，存在着较多投资回报亏损甚至本金亏损的风险。
（三）营运风险
房地产近几年开发投资额虽然有所降低放缓，但仍维持在较高水平，而商品房屋的销售情况却不够理想，节节下降。国内楼市变化情况复杂，如果项目产品定位不精确或者对市场行情把握有误，就会出现项目成交量下降、销售缓慢等问题。在2006年之后受到国家宏观调控政策和国际经济变化的影响，销售情况大幅降低，当年销售额增幅下降到18.49%，与上一年69.40%的增幅相比相差甚远。再加上房地产项目公司的管控和成本控制上也具有一定风险，若无法稳定控制营运将会使企业自身在市场竞争中失去优势，为项目带来更多风险和损失。
（四）偿还风险
目前来说，我国房地产企业的注册资本最低限额为1000万元，但据调查显示，我国房地产企业的资产负债率平均高达75.7%以上，远远超出了60%的预警线，这样过多依赖银行贷款，导致利息负担过重，销售资金周转速度变缓，为实现销售利润目标带来了很大的不确定性。同时，现行的房地产调控政策扩大了房地产企业的资金缺口，使得房企资金链紧张，转让土地和项目的现象也日渐突出。因此，多数房地产企业到期后無力支付银行贷款的本息金额，不得不面对无力偿还债务的风险。
二、房地产行业财务风险的有效防范措施
（一）加强规范内部管控体系，提高财务管理能力
要想从细小部分开始逐一控制和防范财务风险，那么合理有效地对各个单位和环节有步骤地进行管理是企业开展财务风险防控必不可少的部分。随着企业的逐步发展，管理者对于内部财务规范和控制的重视程度也在不断增加，从项目成本预算、执行费用支出，到管理应收账款，管理者都需要不断探索经验，建立健全完善的财务内部管控体系，把握各个部门的财务支出和管控，避免财务信息在决算环节出现问题。要牢固加强各个项目中相关财务资金负责人的管理和控制，杜绝任何失误和舞弊带来的财务风险。
此外，企业需要在对自身发展经营现状、国内房地产宏观环境以及市场需求等进行重点分析的基础上，结合企业规划、现有资源、未来发展战略和经营预测等信息，科学合理地制定财务战略。
（二）重视项目可行性规划，降低投筹资风险
在房地产投资过程中进行项目可行性研究是防范财务风险的有效途径之一。房地产项目投资涉及面较广、开发周期长且投资金额较大，其中许多因素都处于动态变化之中，不能一味地进行固定判断。因此，房地产企业要确保做好项目投资可行性的规划和研究。首先，要积极收集项目相关的企业内外部信息，确保信息在不同单位和部门之间交流共享，保证工作的同步性和高效性，方便不同部门共同对投资项目进行全面深入的可行性分析;其次，在项目的可行性分析中要着重预测和估算销售收入、广告宣传费用、前期施工预算和开发房屋费用等，在净利润和现金流的预测基础上做出更为全面的投入回报和投入产出财务评估，以通过综合评价这些指标分析房地产投资项目的可行性。
由于房地产行业往往需要通过银行借贷进行筹资，对银行贷款有较强的依赖性。要避免银行信贷政策调整带来的资金链压力，企业还要努力拓宽筹资渠道，比如自有资金加上基金或自有资金组合银行贷款等，通过灵活搭配的方式进行筹资，不仅可以增加筹资途径，减少对银行的依赖风险，还能够分散筹资风险，有效缓解企业资金压力。
（三）建立风险预警防范机制，加强预算管理执行力
在房地产项目开发中，如果预计某一事项可能会带来财务风险，则应当根据实际情况设立相应的风险管理分析目标，对该财务风险进行评估并及时采取应对措施。建立房地产行业的财务预警系统，则要设置并把握敏感性的财务指标变化，尤其是对企业的盈利、发展、运营和债偿能力做好有效重点的分析，通过建立数学模型和比例分析这类的定性定量方法，结合市场营销、金融、财务管理等相关学科的理论知识，收集总结大量国内外房地产行业的实时信息，及时挖掘出潜在的财务风险，提出可能的财务危机问题，引起行业重视，以采取相应措施应对和规避。
根据项目实际，还需要制定行之有效的财务预算管理机制和预算指标体系。以资金预算和项目预算为例，在资金预算上，根据项目进程，科学合理安排资金支出，进行定期汇报，坚持月度分析和季度考核相结合的原则机制，定期检查资金的预算与支出平衡情况;在项目预算上，做到对前期施工费用、工程开发成本、土地成本、间接开发费用和融资金额等各方面的全方位预算，从而能够提高投资决策的准确性和科学性，降低风险发生概率。
三、结束语
总而言之，房地产行业的财务风险是客观存在且不断变化的，不同历史背景下其面临的财务风险也有所不同。目前国家通过宏观调控加大了对房地产行业的管理控制，使得相应企业面临较为严峻的发展形势。同时，房地产行业所具有的资金密集型特点又容易使其在市场经济环境中面临财务风险。因此，如何有效防范和规避房地产行业的财务风险，是企业在改革发展中必须不断研究和解决的现实问题。
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