房地产企业上市研究――风险与融资分析

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　　摘 要 随着我国房地产产业的不断发展和市场的不断成熟，房地产业已经成为拉动我国经济发展的一个重要板块，其中房地产上市公司作为我国房地产业中的佼佼者，它的发展动向可以说是我国房地产产业的风向标。本文从理论与现实层面出发，分析了我国房地产上市公司的现状和融资方面问题，以期对我国房地产上市公司有一个全面的把握。
　　关键词 房地产上市公司；风险；融资
　　
　　 一、我国房地产业的发展现状
　　
　　1．房地产业呈现持续迅速的增长态势
　　目前，我国的房地产业呈现持续迅速的增长态势，房地产投资额每年以超出20%的速度增长，销售额的年增长率更达到了27%以上，增长的速度远远超出了GDP的增长。
　　根据北京中经纵横经济研究院《2008-2010年房地产业发展研究报告》，2007年我国房地产业发展依然迅速，市场正处于景气高位期：全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点；全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%，比上年上升11.6个百分点；与此同时，商品住房空置面积继续下降，12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6%，降幅较上年加快8.6%。
　　我国的房地产市场快速发展并且日趋成熟，呈现以市场机制为主导，以有效需求为依托的发展方向。
　　根据发达国家的经验，人均收入在1000-4000美元的阶段是房地产发展的旺盛时期，而我国在2004年以来的人均收入都处于1000美元以上的范围，因而居民将保持较为旺盛的购买需求，从长远看，房地产也仍然具有较强的生命力。
　　随着我国经济水平的不断提高，人们对于居住水平的要求也在不断的提高，老百姓对于居住环境改善的要求在一段时间内仍然旺盛，即使投资性需求被压抑，现实的消费需求仍然足以支撑房地产市场的稳定发展。
　　2．房地产上市公司的发展现状
　　目前在我国证券交易所上市的房地产公司共72家，其中在上海交易所上市的有41家，深圳交易所上市的为31家，我国房地产上市公司地区分布特征非常明显，上海、深圳、北京的房地产上市公司分别达到了15家、10家、7家。少数公司分布在陕西、山西等省份。我国这些房地产上市公司资产规模较大，正处于扩张阶段。东北地区的房地产上市公司主要
　　集中在沈阳(3家)，西南地区重庆、成都、南宁、昆明各一家。房地产上市公司在地域分布上，区域特征仍十分明显，上市房地产企业主要集中在省会城市，东强西弱、南强北弱的趋势仍没得到改变，北京、上海、深圳三地房地产上市公司占全国上市房地产公司总数的55%，其中上海地区房地产上市公司数高居各地区之首，深圳居次位。但随着我国西部大开发战略和振兴东北老工业基地战略的实施，房地产业的区域差距有缩小的趋势。
　　
　　二、我国房地产上市公司目前存在的风险
　　
　　1．流动性风险
　　流动性风险是由于企业缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产，以致不能清偿到期债务，满足必要资金需求的风险。
　　房地产开发周期长，而银行信贷资金来源主要是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，产生了流动性风险，而抵押资产多为不动产，不易变现，这造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，一旦出现房地产公司的资金链出现问题，必然引发流动性风险。
　　
　　2．汇率变动风险
　　从2005年7月中国进行汇率改革起，人民币对美元汇率一改过去10年来在8.27比1上下浮动的稳定局面，开始了不断的升值。截至2008年3月14日，人民币对美元汇率中间价为7.0970元对1美元。相比人民币汇率形成机制改革前，就当时人民币8.1100元对1美元而言，人民币已经净升值1.0130元，人民币对美元升值比率约为12.5%。
　　我国人民币变动将会影响国内金融市场上的资金流动，投资者的投资动向会随着汇率的变化而发生变动。而我国房地产业是一个资金密集型企业，因而人民币汇率的变动将会影响我国房地产的发展的众多方面。
　　房地产行业的资金密集型特征决定了房地产行业实质上是一个准金融行业。由于我国房地产金融市场极不完善，房地产企业获取资金的主要途径只有商业银行，资本市场和其它融资渠道都相对落后，尤其是央行对房地产行业进行宏观调控以来，国内房地产企业资金普遍吃紧，融资问题已经成为房地产业发展的主要瓶须。因此，大量的流动资金进入资本市场将在很大程度上缓解房地产行业资金的需求压力，给房地产行业带来了充裕的资金，削弱了受银行贷款制约的程度，满足了房地产业的发展需求。同时，另一方面也削弱了国家政策对房地产业的控制力度，增加了房地产业的经营风险。
　　3．市场风险
　　市场风险是指由于整个市场状况而引起企业收入不确定的可能性。房地产业与宏观经济息息相关，经济发展、个人收入增加，对房地产业的需求就会扩张，但是由于房地产业的生产周期较长，在短期内供给弹性小，所以房价就会在比较短的时间内急剧上升，使房地产开发商获得高额利润。由于资本具有趋利性，高额的利润会刺激更多的投资者投身于房地产开发这一行业中，供给的增加会使均衡价格下降，同时由于房价过高，超越了居民承受能力，导致有效需求，更是加速了房价的下跌，由此带来了房地产业的快速收紧。
　　正是由于房地产企业具有如此多的风险，所以其在融资渠道和资金利用的方式和效率上更应该注重规避和控制风险。
　　
　　三、房地产公司融资能力分析
　　
　　房地产上市公司的融资能力强弱受多方面因素影响，除受国家宏观调控产业政策影响外，还包括融资方式、投资价值、募集资金使用效率、信息披露、企业信用等因素。
　　1．融资方式
　　企业融资方式一般分为股权融资和债务融资两种方式，不同的融资方式对房地产上市公司融资能力影响不同。
　　房地产公司对融资方式的选择与其债务水平密切相关。随着经济和金融市场的发展，房地产上市公司的债权融资偏好会更明显。这是因为规模较大的房地产公司结构合理、收益稳定，更倾向于用股权回购的方式来限制股权的膨胀，以免稀释股权并分享原有股东的收益，而且债务融资可以更好的约束企业管理层，激励管理层工作的积极性，提高危机意识和运作效率，同时我国房地产上市公司多为业绩优异的企业，在高额投资回报率的支持下，能够较容易地从银行获得贷款，而通过股市继续融通资金的步骤相对繁琐，因此其资产负债率水平也相对较高。资产负债率能有效地反映房地产类上市公司的债务融资水平。我国沪深两市58家房地产类上市公司2003年、2004年2005年年均负债率分别为62.33%, 71.6%, 76.8%。近三年资产负债率集中在40%-80%的房地产上市公司都是49家，占房地产上市公司总数的81.67%。可见，绝大部分房地产上市公司资产负债率较高，我国房地产类上市公司在通过股权融资的同时，也十分重视银行贷款与其它债务融资方式的应用。
　　2．投资价值
　　从资金供给者的角度讲，房地产上市公司的融资能力相当于这个企业投资价值。如果企业具有很强的投资价值，资金供给者把钱贷给某公司后能得到很高或者说令资金供给者满意的回报，那么资金供给者就愿意把钱贷给这个公司，这说明这个公司的融资能力强；反之，如果企业没有投资价值，资金供给者投资后得不到相应的回报，甚至亏本，则带钱给这家企业的人就会减少，这个企业的融资能力就弱。房地产行业上市公司对资金的需求非常大，因此，房地产上市公司的投资价值就成为影响房地产上市公司融资能力的重要因素之一。

　　3．募集资金的使用效率
　　这里指的募集资金指IPO募集资金。IPO募集资金的使用及其效率将直接影响上市公司再融资能力。目前，上市公司募集资金使用主要有两方面的问题：
　　（1）随意改变募集资金使用投向严重。我国《公司法》、《证券法》都规定公司募集资金只能用于招股说明书中列明的用途，即只能用于上市公司自身的发展，可现实中仍有相当部分的上市公司无视法律规定和中小股东权益，任意更改募资投向，主要表现为改变投向、委托理财以及为控股股东所占有。
　　（2）募集资金使用效益低下。募集资金的使用不能为公司的盈利做出巨大贡献规范、有效的募集资金使用会增强企业的投资价值和竞争力，也为公司的在融资奠定了良好的基础，增强企业的在融资能力。相反，若企业任意改变募集资金投向，募集资金使用效率低下将使企业的投机价值降低，严重影响上市公司的在融资能力。
　　
　　四、房地产上市公司融资现状
　　
　　我国的房地产业在经历了1987-1989年的起步、1989-1992年的徘徊、1992-1994年的快速扩张和1994-1997年的调整后，自1997年下半年开始步入了理性发展的阶段。在这十几年的发展过程中，房地产企业的上市融资之路非常曲折。
　　1997年，国家提出将住宅建设培育为国民经济新增长点的政策，房地产业的发展进入了一个新的历史阶段。这时，如果房地产企业仍不能上市，众多效益良好的房地产企业就无法吸收社会闲散资金用于房地产开发建设，不但会继续制约房地产经济的发展，还会影响房地产业作为支柱产业作用的发挥。为此，1999年下半年，国务院原则同意由建设部选择数家骨干企业推荐给中国证监会，进行上市试点。2001年1月，北京天鸿宝业房地产股份有限公司和金地房地产股份有限公司率先在证券媒体上刊登招股说明书，标志着对房地产公司上市的禁令已开始解冻。
　　事实上，禁止房地产企业上市期间，在直接上市受阻的情况下，有许多房地产企业通过间接的渠道如借壳上市或买壳上市的方式进入股票市场进行融资活动。如1998年上半年北京阳光房地产公司实现对原广西虎威控股；1999年初世纪兴业投资公司控股中大企业；1998年光彩集团入主南油物业等。另外，还有一些国内房地产企业直接或间接地在境外上市成功，为这些企业的房地产开发项目注入了大量资金。1996年11月，北京华远房地产股份有限公司通过其控股公司华润北京置地公司在香港联交所成功上市，就是其中的成功案例之一。由此可见，房地产企业为了开辟融资渠道，己经使出了浑身解数，只有给子房地产企业正常的融资渠道才能保证房地产企业正常健康的发展。
　　2003年至2005年为我国股市的低迷期，只有2家实施配股、2家实施增发、1家实施可转债。而万科A在2004年9月就实施了420000万元的可转债方案。可以看出，配股和增发方式所筹集资金萎缩，可转债成为新兴的再融资方式，也说明我国上市公司再融资方式多样化，房地产上市公司根据自身企业特点和需要可选择更适合资金的融资方式进行再融资活动。
　　在2005年股权分置改革之后，中国股市一片火暴，房地产上市公司也一改之前的融资难的困境，万科、金地、招商、中粮地产、金融街等等，融资的金额和频率是非常之快的。在2007年国内上市的房地产公司直接融资金额合计已超过1000亿元，这个金额是非常巨大的，同时上市的房地产公司也在加大资产注入、加强收购兼并等外延式的扩张。
　　而一些非上市房地产公司也加快步伐，通过重组和借壳推进上市公募的步伐。如苏宁环球，是通过股改借壳上市，在2007年非公开发行股份超过110亿元，大股东以资产认购不低于50%，其他机构以现金认购。莱茵置业也是通过借壳上市的房地产企业，2006年公开发行超过5.7亿元。
　　
　　五、小结
　　
　　从以上的分析可以看出房地产上市公司在地域分布上，区域特征仍十分明显，北京、上海、深圳三地房地产上市公司占全国上市房地产公司总数的55%，其中上海地区房地产上市公司数高居各地区之首。
　　同时由于房地产行业固有的风险，如极易受国家宏观调控等政策面的影响，随宏观经济的波动而呈现周期性变化等，所以我国的房地产企业应朝着规模化和多元化方面发展，同时在资金来源上，也不应仅仅将目光盯着银行信贷这一方面。随着我国资本市场的完善和发展，扩股增资，发行上市不失为房地产行业企业发展壮大自身的一条路径，在上市之后，房地产公司可以通过发行债券的方式进行债权融资，从而实现资金来源的多元化。
　　发行上市，通过股权融资，不仅可以充实资本金，增强抵御市场风险的能力，而且还可以极大地促进企业的规范化经营，为公司创造更大的发展空间。推动企业建立规范的现代企业管理制度，同时也提高了市场知名度和信誉。
　　综上所述，发行上市，运用资本市场筹集资金，发展壮大自身应当是我国房地产企业未来发展的方向。
　　
　　参考文献
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