物流园区潜力巨大的地产投资
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作者: 邹 毅 刘 力
2005年，洋山深水港物流园区所在地还只是遍布棉田和池塘的处女地，一派典型的江南乡村景象。短短4年，一座现代化的物流园区拔地而起，国际航运巨头马士基物流、中远集团、中海集团，国际知名物流服务供应商DHL、UPS等纷纷落户。物流园区这一工业地产模式，已越来越受到政府和开发商的广泛重视。
全球态势
物流园区是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，实现“货畅其流”，而在城市边缘地带的主要交通干道附近建成的专门区域。它通常是一个大型配送或多个配送中心的聚集地，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括配套的信息、咨询、综合服务等设施用地。
物流园区最早出现在日本东京，目前全球的物流园区发展具有以下特征：第一、国外物流园区发展呈现不均衡发展态势，物流园区主要集中在物流业发展迅猛、交通和区位优势显著的发达国家，包括德国、荷兰、法国、日本和美国；第二、目前全球的物流园区的发展模式各异，但大体可分为以德国为代表的欧洲模式和日本模式；第三、全球的物流园区经营模式，日益呈现集团化和连锁发展趋势。以美国的普洛斯为例，普洛斯在美国、新加坡等地有多家上市公司，在全球管理超过3700万平方米的全球分销设施网络。除此以外，还有UPS、马士基等物流服务商也在世界各地攻城掠地。
中国现状
近年来，物流园区在我国发展迅速，大有星火燎原之势。目前中国物流园区的发展呈现以下特征：
第一、从分布上看，中国的物流园区呈现东、中、西不均衡发展态势。目前已逐渐形成环渤海湾、长三角、珠三角等物流园区密集区域，并迅速向中西部地区蔓延。
第二、从建设模式上看，中国的物流园区建设模式呈现其独特的中国园区特征。在中国，物流园区的规划大体有三种模式：政府统一规划投资的政府主导模式；政府指导、企业自行投资规划、建设和经营管理的政企共同开发模式；企业主导模式。由于中国的物流园区的建设主体以政府和企业为主，导致中国的物流园区资金来源和管理机构也以政府和企业通道为主，政府主导特色浓厚。不过，随着中国加入WTO，国外普洛斯等物流巨头进入中国市场，在它们带来全新的思维理念的同时，也会进一步冲击市场，加剧竞争。
投资前景
虽然中国的物流园区出现的时间不长，还处于发展的初级阶段，但未来中国物流园区的发展将呈现爆炸式增长。其发展步伐和发展速度将不断加快。主要的原因有：
第一、中国经济的不断发展和交通条件的不断改善，推动中国物流行业的发展进一步提速，而物流行业的发展必然催生物流园区数量和质量的不断提高。物流行业主要依托两个因素：经济与交通。从中国经济来看，目前中国的改革开放已进入关键阶段，加上全球化的趋势不可阻挡，必然对物流行业产生极大的带动效应。从中国交通来看，中国水陆空一体化的交通网络系统的日益完善和发展，对物流业的带动作用非常显著，也必将催生更多的物流园区。
第二、城市新布局让物流企业“退城进园”。城市化主要表现在城市人口的爆发式增长，城市面积和城市格局不断变化。传统郊区迅速被城市包围，最终成为城市的一个整体。与此同时，原有零散分布的物流企业因运输和时间成本不断上升，逐步退出核心区域，向远郊聚集。于是，位于某些交通节点、具有地理优势的地方，逐步形成物流园区的聚集区域。中国目前的城市化率已超过30％，按照国际规律，城市化率超过30％，城市化进程将进入加速上升通道。城市化进程的加快将促使物流企业“退城进园”，当物流企业的行动变成一种自觉的行动时，物流园区的如火如荼发展也就在情理之中了。
第三、工业园的发展为物流园区建设提供了机遇。这主要表现在两个方面：一、工业园区内部必然要发展一定体量的物流园区，对整个工业园进行统筹安排，最终达到工业园区各个环节、各个要素之间的人员、货物有序流动；二、物流园区有不断扩大的趋势。传统的物流园区主要以仓储和运输为主导，现在物流园区的概念不断衍生，所涵盖的领域更加广泛，不仅包括仓储、运输和加工制造等用地，同时还囊括了与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。物流园区越来越外化成一个小型的工业园区，与工业园区的概念界限已不像过去那么明显。
第四、投资物流园区有较大的盈利空间，而且收益比较稳定。首先，投资物流园区具有一定的成本优势。由于物流园区一般位于城市的远郊，土地获得相比市中心廉价。另外，由于物流园区主要由厂房和仓库构成，建设材料主要以轻钢为主，成本相对较少。部分园区还可享受很多诸如税收和土地政策上的优惠。对开发主体而言，成本优势对投资物流园区具有一定的吸引力；其次，物流园区一般有部分储备土地，作为物流园区的配套设施用地，可建设写字楼、商业或者酒店物业，这类经营性物业虽然对投资的现金流要求高，但能获取长期的收益。对于资金比较充实的开发主体而言，具有较高的投资收益回报；再次，园区经营比较灵活，根据园区的不同发展阶段可有所侧重。一般而言，对于初创期的物流园区，厂房出租和仓储为主要的盈利模式，但越到后期，物流产业的衍生链条越来越庞杂，物流园区的盈利模式将日趋多元化。分拣、物流配送、专业市场交易、特许经营、流通加工、物流培训等增值服务都是可参考的选项。
虽然物流园区在中国出现的时间比较晚，发展相对国外滞后，但这也意味着这种物业存在着巨大的真空地带。未来，物流园区在中国的发展将不断从广度和深度延伸，在中国投资物流园区的潜力巨大，值得期待。
作者：
邹 毅 洲联集团上海五合智库总经理
刘 力 洲联集团五合国际总顾问
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