简析房地产项目开发的成本控制
来源:用户上传
作者: 胡彤云
摘 要:房地产业是资金密集型产业,房地产项目各项成本的构成复杂、变化因素多、不确定性大、开发周期长,因而较难控制。本文作者在十几年的房地产开经营过程中,积累了一些经验,对成本控制中容易出现问题且较难控制的几个方面,发表一点拙见,起到抛砖引玉的作用,供广大同行商榷。
关键词:房地产;项目开发;成本控制
房地产项目一般包括开发直接成本和开发费用两大部分构成。其中开发直接成本由土地使用权出让金、土地征用拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费组成。开发费用由管理费用、销售费用、财务费用组成。
1 开发直接成本控制
1.1 拆迁安置补偿费:该项费用是地产开发中最不可控的,因此在项目前期投资估算中都需按最不利或最大值来估算。随着近年来国家相关新拆迁安置条例及物权法的颁布、和谐社会的需求,拆迁成本逐年加大,往往会突破拿地前的预算。
要控制住拆迁成本需做好以下几方面工作:
① 做细拆迁摸底工作,站在拆迁户立场做好切实可行的拆迁方案。
② 一定要选择强有力及经验丰富的专业拆迁代办单位。
③ 拆迁启动前的工作一定要做扎实,切记不能中途停顿吃“夹生饭”。
④ 拆迁成本一定要算大帐,不能孤立的只算拆迁增加了多大成本,而应该统筹考虑如拆迁拖延的时间,将给项目及企业带来的诸如资金利息、市场机会等成本。
1.2 前期工程费。该项费用主要由项目可行性研究费、规划设计费、地质勘察测绘费组成。这里重点谈一下规划设计阶段的成本控制。
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。项目方案及规划设计决定了项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他大政方针,是决定项目投资控制的关键环节。
影响项目投资最大的因素是施工图设计前的阶段。据测算,投资前期的策划阶段,对投资额的影响程度高达95%以上;在规划设计阶段,这种影响有75%-95%,而在技术设计阶段,只占到30%-75%;施工图设计阶段,对投资额的影响也有35%。由此可见,虽然前期策划设计费用只占建安成本的3%左右,但对项目成本的控制却是致关重要的。因此,需要从以下几方面来做好该项工作。
① 策划阶段。拿地前,地产企业一定要做好该地块的市场研究,进而确定项目定位及产品设计方向,然后才是物业包装方案及营销推广。
② 推行规划设计招标、择优选择规划设计单位。因为设计方案招标的特殊性及一些地产企业为节约设计方案招标费和对该项工作的不重视,往往很多地产商都是随意指定设计单位。地产商应积极推行建筑方案与前期策划方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的设施、绿化等放在一起进行设计招标、采用多家竞投,组织有关专家综合评定。
③ 开展限额设计,有效控制造价。
积极推行限额设计,健全设计经济责任制。要求设计人员熟悉建筑工程预算定额及费用定额,掌握建筑材料市场价格,按项目投资估算控制初步设计及预算,再用初步设计控制施工图设计及概算。因此,在设计保证功能及技术指标前提下,合理分解和使用投资限额,融设计和预算为一体,把技术指标及经济指标有机结合起来。
④ 采用合同控制,有效控制造价。
针对现阶段设计人员市场经济观淡簿的问题。本人认为最有效的措施是在设计招标和合同签订中,增加设计变更及修改的费用额度限制条款,如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚一定比例的设计费(质保金)。
2 开发费用成本控制
开发费用由管理费用、销售费用、财务费用组成。管理费用一般为建安成本之和的3%-5%。销售费用会占销售收入的4%-6%。
①管理费用控制。
房地产开发的管理费用弹性较大故不易控制,笔者认为此部分费用最佳的方法是必须把此部分费用纳入全面预算管理中。
② 销售费用控制。
房地产销售环节的成本,最难控制的是广告费用,包括媒体发布时机、媒体的选择、广告的频次以及广告形式等。从而充分发挥广告带来的价值效应,在实现快速销售的同时,实现对销售费用的控制。
③ 财务费用的控制。
财务费用即融资成本是房地产开发项目不可忽视的费用,贯穿于房地产项目开发全过程,要实现对其成本的控制,必须要有系统的资金使用规划和超前的思维意识,在项目拿地阶段就得编制资金筹措计划和使用计划,在“三证”办理完毕就须做完融资前期准备工作,争取银行贷审会通过融资方案,在“四证”办理完后实现银行放款工作。同时,可与银行协商分批按进度放款,从而提高资金使用效率,有效降低融资成本。
参考文献
[1]张驰.房地产开发企业竞争力评价指标体系研究[D].东南大学,2004.
[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].安科技大学,2008.
[3]李涛.房地产开发投资风险因素分析及评价研究[D].中国农业大学,2004.
[4]梁庆恩.房地产开发各阶段成本控制研究[D]重庆大学,2004.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-554700.htm
