浅谈房地产开发成本的控制

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　　摘要：成本控制历来是房地产开发项目的一个重点,房地产开发要实现成本最小化、综合效益最大化,成本控制始终贯穿项目开发的全过程。在市场竞争日益激烈的环境下,如何进行成本控制一直是一个热点的课题。
　　关键词：成本；成本控制
　　 自从改革开放以来，中国经济高速增长，人民生活水平逐步提高。房地产市场凭借着潜在的巨大的真实需求成为了国民经济的支柱产业。我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，2009年又处于复苏阶段，从2009年1月份以来，有些大中城市的房地产销售量及销售价格又开始逐步升温。作为一名房地产市场的管理人员，保持房地产市场的健康有序发展一直是我们努力的方向，房地产市场的繁荣取决于房地产的价格，而房地产的价格又取决于房地产开产的成本。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本人将从自己熟悉的各房地产集团中选择建业集团来分析房地产开发的成本控制。
　　 建业集团经过改制之后驶入了快速发展的轨道。房地产开发和建筑施工是建业集团的两大主业，而房地产开发又是集团公司的主要利润来源。房地产开发既是集团公司主业，又是利润主要来源，必须费心打理好。作为开发业要获得最大利润，就必须要控制好成本。本人从四方面谈谈控制房地产开发成本的体会。
　　 首先，要控制好开发成本，最重要的是要做好市场定位和市场调研工作，要实地考察当地的风土人情、山川地理、社会治安、政府施政风格以及中央政府的政策导向和周边商品房市场行情，作反复比较，争取以最低的开发成本，获得最大的利润空间。现将集团公司目前开发的江西景德镇市某项目和山东潍坊市某项目作一比较，就能说明市场定位对控制成本的重要。江西景德镇市地处我国东南内陆地区，是世界著名的“瓷都”，雨水偏多，山清水秀，但经济欠发达，市民经济意识不浓，尤其是千年瓷都地下堆积着大量的瓷瓦碎片，地下水位又高，地质状况不理想，基础施工一般要靠打深桩才能满足技术要求，据当地勘察部门预测，某项目地块最深处打桩要40多米，平均要30米左右，基础建造成本高，每平方米建筑面积要摊到130元左右，而景德镇市商品房销售价格较低，2006年底商品房销售价多层楼平均1500元/平方米，高层楼平均1900元/平方米。据初步测算，某项目属20层左右高层建筑，开发成本为1950元/平方米左右，预计2009年底某项目商铺平均售价4000元/平方米，商品房部分2250元/平方米，利润空间为400元/平方米左右。山东潍坊市，地处我国胶东半岛中部，边邻青岛和济南，是中央政府开发天津和渤海湾的政策辐射地，又是世界著名的“风筝都”；地势广阔，一马平川；民风强悍醇厚，儒学圣道浓郁；地质干燥结实，地下水位又低，是基础施工理想之地，挖2米左右深坑槽，砌一些毛石基础，就能满足技术要求，基础施工成本低，每平方米建筑面积摊到30元左右就可以了。商品房售价偏中，2006年底多层楼售价平均2000元/平方米，高层楼售价平均2700元/平方米。据初步测算潍坊市某项目开发成本：多层楼部分1550元/平方米，高层楼部分1900元/平方米。预计2009年，多层楼商品房售价2300元/平方米左右，高层楼商品房售价3000元/平方米；利润空间多层楼750元/平方米，高层楼1100元/平方米。两项目的土地成本基本一样，摊到建筑面积上为500元/平方米，按同样是高层楼标准比较，潍坊市某项目比景德镇市某项目，利润空间要高出700元/平方米左右。平心而论景德镇某项目，利润空间能达到400元/平方米，投资效果也算可以了，但两相比较，不难看出，潍坊某项目要比景德镇某项目市场定位成功得多，这就是开发成本的最大控制。
　　 其次，要控制好开发成本，设计方案的定位也是至关重要的，它决定整个工程建设项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程建设的综合效益。
　　 因此，在设计阶段，应让经济人员积极地参与进来，不仅从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的前提下对设计方案进行优化选择。在方案比较时，可以采用成本――效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计管理要严把质量关，不准出现“肥梁”、“胖柱”、超量钢筋以及加大截面和任意提高混凝土标号等级现象。设计方案是设计单位做的，但原则性要求是由开发商设定的，商品房既要销得快，又要利润空间大，这就要考验开发商的综合素质。要将设计方案定位准确，开发商必须要掌握了解当地消费群体的消费理念，一般情况下，消费群体分为高、中、低三档；高档消费群体，品位高、视野阔，喜爱大户型套房（四房以上户型或复式房），注重景观、绿化水准，要求环境优美、功能齐全，售价高点无所谓。中档消费群体，要求生活设施齐全，交通、购物方便，通风、采光、朝向如愿，一般喜爱三房户型，建筑面积100――130平方米。
　　 低档消费群体，一般经济实力不强，注重实用面积，喜爱价位偏低的两房户型，建筑面积60――80平方米，满足居家过日子的要求，对售价比较看重。开发商将自己开发的楼盘定位在那档消费群体上，这就要考验开发商的智慧。如果定位在高档消费群体，那么楼盘设计方案就要考虑：高档次的环境景观、优美的园林绿化、新颖别致的建筑造型、超前高雅的外表饰面，可能开发成本会增高一些，但售价肯定会高得多，利润空间会更大。如果定位在中档消费群体，那么楼盘设计方案在环境、景观、园林绿化、建筑造型上作适度考虑，不能把更多的钱化费在建筑外表上。如果定位在低档消费群体，那么楼盘设计方案就只能考虑紧凑满足居家过日子的标准就行。假如设计方案定位不准确，选择了高档、豪华、别致的设计方案，而市场上高档消费群体很少，开发成的商品房销不出去，退而求其次，将开发成本高昂的商品房售给中档消费群体，售价肯定上不去，会形成开发成本失控、投资亏损；反之，选择紧凑、节俭的设计方案，虽然降低了建造成本，但售价肯定也会很低，虽说投资不会亏损但利润空间一定很小，可能还有许多中档消费群体，甚至有部分高档消费群体有购楼欲望，岂不是错失了赚大钱的机会，对土地资源也是严重浪费。本人愚见，内地三线城市的商品房开发，设计方案按中档户型占55%，高档户型10%，低档户型35%综合考虑定位比较适宜。
　　 第三，施工图出来后，选择什么样的队伍承建，也是开发成本控制的一个重要方面。
　　 选择名牌施工企业承建，可能建造成本会高一点，但工程质量会做得很好，楼盘品牌效应会明显显现，消费群体会蜂拥而来，售价会明显提高；选择资金实力强的施工企业承建，可能会有一定幅度的垫资，建造成本适当会高一些，但开发商的资金压力、财务成本会降低很多，综合平衡也能降低开发成本；也可采取开发商自己供料，施工企业以包清工的方式承建开发商的资金压力、管理难度可能会加大，财务费用也会增加，但建造成本肯定会大幅度降低，从而达到降低开发成本的目的。
　　 第四，施工过程管理到位也是控制开发成本的重要内容，科学的施工管理、有序的计划进程，尤其是各工种、专业配合默契、井井有条，定能确保工程质量，更能降低开发成本。
　　 成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科,只有做到各方综合考虑,才能做到有的放矢。在房地产开发项目中,必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环,也只有这样,房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益。

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