房地产企业工程成本控制初探
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[摘要]当前，我国还没有建立健全房地产企业工程成本控制法律体系，企业成本管理观念陈旧，管理手段粗放。更新成本管理理念，实施全员、全过程成本控制体制，充分利用计算机技术，强化成本管理手段，建立奖惩机制，提高职工的认识和积极性，提高管理效能，是实现房地产业现代化的有效途径。
[关键词]房地产企业；科学管理、成本控制；
1、前言
改革开放，我国开始了大规模的商品房建设，人民群众通过市场购买心仪的住房，提高了生活水平，促进了经济发展，房地产业已经成为中国经济的支柱产业。近年来房价的过快增长，老百姓对房地产业是否存在暴利心存疑窦，对高房价过高多有诟病。到目前为止无论是央企还是房地产上市公司都没有拿出一套具有说服力的房地产产品成本构成控制模式使百姓对房地产利润率有一个清晰的了解。随着国家对房地产调控的力度越来越大，房地产民生属性日益凸显，保障性住房建设需要控制成本，房地产成本控制问题提上了议事日程。国家也要根据变化了解形势，制定全国统一的房地产企业工程成本模式和标准，使房地产业管理更加科学化。国家调控房地产，使房地产利润回归到合理水平，结束房地产一产独大的局面，改善经济环境，促进经济协调可持续发展。随着房地产调控的不断深入，行业间竞争日趋激烈，求生存、谋发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题，房地产开发企业亟须提高企业的成本管理水平，用最合理的工程造价，建造优质产品，达到社会效益和经济效益的最大化，在激烈的市场竞争中牢牢把握主动权，从而走向成功。
2、房地产企业工程成本控制存在的问题
我国的房地产工程成本控制无论是国家层面还是企业层面都存在着许多的问题。国家尚未建立房地产工程成本核算标准，停留在房地产企业根据自己的实际情况采取内部控制制度和标准的阶段。由于列项标准不统一，不同企业的成本不具有可比性使得地产业高度发展的国家没有一个让人们信服地产成本标准，也无法计算地产利润率，楼倒到，楼脆脆时有发生，不利于地产业市场竞争和国家对房地产调控，控制风险。企业管理粗放，成本管理意识、竞争意识、风险意识薄弱，在房地产工程土地获得，设计过程，工程建设，竣工结算，销售活动，后期管理，各个阶段管理中都存在着不同的欠缺而产生各种损失浪费。
3、建立房地产企业工程成本管理体系的意义
建立健全国家关于房地产企业工程成本管理列项标准和成本核算标准，对强化房地产调控，提高地产业管理水平，提高地产质量，推动地产业健康可持续发展，具有积极地促进作用。房地产业生产周期长使用期限长的特点决定了百年大计，质量第一，质量是企业生存和发展的生命线。因此，房地产企业工程成本管理列项标准和成本核算标准，不仅仅具是降低生产成本的作用，更重要的是要确定产品品质和质量的最低价格保障体系，也就是说不能低于这个价格标准。这种标准的制定增强招投标的科学性，提高政府监管的力度，限制层层分包降低实际建安成本，降低产品质量的问题。同时也会促进企业间的竞争，强化企业管理，促进企业提高管理水平，向管理要效益，提高企业的竞争力。
4、新时期房地产企业工程成本控制对策
4、1更新成本控制观念，建立成本控制体系
十几年房地产大规模开发，我国存量房地产规模巨大，保障房的大规模推进，将改变我国房地产销售格局，由买方市场向卖方市场转变。保障性住房要求品质优良，设施完备，经济适用，成本控制是不可缺少的。商品房要求精致优雅，环境友好，质量优异，易于居住，优质优价，也需要成本控制作保障，因此我们要改变成本控制就是要降低房屋造价陈旧观念，提高认识，成本控制是提高工程质量的保障。国家加速建立和完善科学的成本控制法律制度体系，使控制工程建设过程中杜绝损失浪费手段制度化，科学化，保证实现用最优的投资建设高品质的住房目的。
4、2加强对工程项目投资决策和规划设计的管理
房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本，是项目开发成本之和。房地产企业是以质量保障为核心的房地产控制体系的最大的受益者，是科学规划，有效管理，精细施工，杜绝损失浪费，跑冒滴漏，降低成本，提高质量的成本控制主体。
工程项目投资决策和设计阶段是成本控制的关键，从源头抓起，尤为重要，据有关资料统计，在项目建设各大阶段中，投资决策影响工程造价的程度最高，即达到80-90%。因此，正确的决策是控制工程造价的前提，它直接影响着之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。在新形势下加强对决策管理对合理控制成本至关重要。
实现投资的最佳效果，离不开科学的规划和工程设计，规划设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂。合理的设计是控制工程造价的关键。有资料分析表明，影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%；因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定；在技术设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的设计阶段。设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占75%。
4、3建立健全成本控制奖惩机制，实行全员项目成本控制体制
房地产开发项目周期长，涉及的成本控制范围广泛，只有实施工程全过程质量、成本有效控制，才能达成目的。加强成本管理意识，创建全员全过程成本控制科学的管理方法，实施成本管理目标责任制，是确保项目实现成本控制有效途径。这种管理是在批准的成本预算内所进行的一切管理，他涵盖了前期土地成本、施工图纸设计、项目施工运行期间、项目竣工决算，销售和售后服务等工程的全过程，体现在施工生产组织和实施的全过程，不仅仅是财务管理和财务管理人员的职责，他将全体施工从业人员都纳入到管理范围，进行岗位职责管理，成本管理的主体是施工组织和直接生产人员。
这种制度实行成本控制经济管理责任制，将生产指标层层分解，建立项目经理，施工技术，材料机械，行政管理，财务管理等人员岗位职责，目标责任，逐级落实责任制，严格奖惩。计算机信息管理技术，为建筑企业提供了全新的成本控制管理手段，各相关部门配备统计、质检、核算人员，及时收集、传递、处理、储存生产经营过程中出现的大量数据，及时准确地分析和发现成本管理中存在的问题及产生的原因，改变了传统的工程结束才能够获得成本信息的被动局面。负责施工管理的工程部门对施工中发现的向题，及时与上游环节进行沟通，合理安排施工顺序，减少施工费用；认真审核图纸，减少和避免出现工程图纸变更造成经济损失；严格材料的检验工作，正确预测施工过程中可能出现的索赔因素，采取前瞻性的预防措施，避免索赔的发生；充分发挥监理对工程造价的监督作用，促进企业将问题消灭在萌芽状态，强化企业管理，是实施低成本战略的重要武器。
5、结语
房地产企业实施全员质量成本控制管理新体制，充分调动全体职工的积极性和敬业精神，以质量求生存，以科学管理降低成本，防范和规避企业经营过程中的各种风险提升竞争力，使企业在纷繁复杂的市场竞争中立于不败之地。
[参考文献]
[1]杨丽深.房地产成本控制研究[J].硅谷，2008,(112):161.
[2]王冠鹰.企业成本控制中存在的问题及对策研究[J].2009, (2):139-140.
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