浅谈房地产开发投资阶段风险因素
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摘要：作者从房地产开发投资风险的概念入手，剖析房地产投资各个阶段存在的风险的各个因素，指出面对房地产投资的众多风险，需要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的风险减小到最低。
关键词：房地产开发；全融；风险投资；管理；市场
引言
房地产投资的显著特点就是投资资金规模大，建设周期长，作为一种高投人、高收益、高风险的投资活动，面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之，大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。
1房地产开发投资风险的概念
风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险，是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。即投资商在房地产项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。
可以说风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，只能通过各种手段来应对风险，避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识，将有利于降低这些风险。
2投资阶段风险分析
2．1决策阶段。政策风险。政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子，宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国从2005年以来几乎是对房地产市场实行每年一调控，2005年6月1日七部委联合出台《关于稳定住房价格工作意见的通知》、2006年6月1日九部委出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知》2008年国务院办公厅出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，2010年国务院办公厅出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件出台不久，部份城市房价仍然过快增长，国务院又出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国10条”2010年国务院办公厅出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条”，这一系宏观政策调控，就使得许多房地产投资者在实预期收益目标时遇到困难。
类型风险。不同类型的房地产投资会有不同的风险概率，对于住宅、公寓、别墅、写字楼、商业用房和工业厂房等，且这些不同的物业抗风险能力也不同，收益越高，风险越在，据市场调查它们依次排列是商业用房―别墅-―写字楼-―公寓―住宅――工业厂房，在决策阶段必须选择好适应市场需求的物业种类，并对潜在的风险进行深入调查。
区位风险。区位指房地产开发产品的地理位置，以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。区位对房地产开发投资收益将产生非常重要的影响，特别是商业地产投资，位置十分重要，一个区位规划调整、一个公交站点的设立，一个知名企业的进住、一个重要行政机关的搬迁，在决策阶段房地产开发投资者都要与规划部门沟通了解，并做到时时关注。
时机风险。地产活动有周期性，供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收人水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发和投资时机。
2．2前期阶段。进入前期准备阶段以后要取得立项审批；取得土地使用权；委托规划设计、报审；施工许可获得；筹资；招标等许多工作的进展，这里面也充斥着房地产投资的风险。
置地方式风险。按照目前房地产开发用地政策，房地产投资商只能通过土地使用权招拍挂和转让等方式取得开发土地使用权，土地开发条件包括土地用途、规划容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度、地下空间的开发等等在土地使用权招拍挂公告中作了明确规定，开发商对取得土地也不能轻易地改变土地用途和用地规划指标，因此开发商在参加招拍挂土地使用权时，必须进行认真测算，把风险降到最低程度。
置地时机风险。把握置地时机对开发商来说是十分关健的，按低进高抛市场规则，在市场最低迷时置地成本最低，风险也最低，何时置地、何时开盘开发商应牢牢把准。
融资风险。融资风险是指利用各种方式融通资金时，由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时，由于发行股票时机不当、数量不当，价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高，给开发商带来不可估量的损失。
2．3建设阶段。工期风险。如承包商错误估计了项目的特点，低估了施工的困难，施工组织设计不当，遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等：或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的强制应用而给房地产开发商带来的工期延误和成本的增加。
公众干预风险。由于某项房地产属于末熟地出让，开发商在开发时要对地面建筑物、权筑物进行拆迁遇到被拆迁人阻拦，或者在兴建因工地施工影响到周围居民的利益，而使公众自觉性地进行干预，阻止该项目的进展从而可能给房地产开发商带来的损失。
施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境，安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位或者其它偶然因素，导致事故发生，引起的人身和财产损失，最终都会给房地产投资带来风险。
质量风险。由于施工的机械、技术，气候、水文，建材，施工人员素质等各种因素引发项目质量问题，带来的房地产投资风险。
2．4租售阶段。在租售阶段，房地产投资的风险主要体现在销售定价、开盘时间两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给开发商带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销，资本回收期预期无法实现；或是定价过低了租售不成问题，却白白损失项目收益。开盘时间应把握适当时机，应把握国家政策最有利时开盘销售，国家房地产宏观调控对房地产销售影响特别大，如今年“国八条”出台对房地产销售影响是非常大。
另外由于消费者不仅注重其价格和质量．而且还十分注重其租售后服务，即物业管理，物业管理不当有时也会给房地产投资带来风险，房地产开发商应公开招聘优选物业管理企业。
3房地产投资风险预防
3．1在投资决策阶段，首先要做好人才储备和队伍建设，充分进行可行性研究，加强对市场的现状和发展趋势的预测和调研，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。
3．2在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系，征得其理解和支持；及时同有关部门沟通，获取对地块规划设计方案的确认，委托水平高、信誉好的勘察、设计单位进行勘察、设计，并就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通，认可后方可进行详细设计，同时严格控制设计进度及设计质量；根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案；及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程规模等选择适当的招标、发包方式，严格承包商和分包商的资格审查，并选择合适的合同形式签订工程承包合同，。
3．3在工程建设阶段，开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特别是新材料、新技术和新工艺的应用，以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实；进行设计交底，严格控制设计变更，做好现场施工日志并注意资料收集和保存，按时支付工程预付款、进度款，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔与反索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；严格按概预算控制建筑成本；选聘资质等级高工程监理机构，对工程实行全程监督，定期视察现场，定期、及时召开现场例会以及临时协调会等保证工程施工质量。
3．4在房地产租售阶段，直接影响项目乃至整个开发公司的生死存亡。开发商应充分了解市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等，并结合所推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场合理定位，确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、宣传推广、人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训等。
4结论
在房地产投资领域风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理。面对房地产投资的众多风险，在这种情况下，一定要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的风险减小到最小。
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