房地产开发项目工程管理及其风险
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作者: 肖华新
【摘要】 本文以房地产项目为方向，在我国房地产投资项目管理的现状基础上，浅析风险管理的有关问题及其强化措施。
【关键词】 房地产开发项目 工程管理 风险 强化措施
一、房地产开发项目管理的整体意义和工程管理流程
1．房地产开发项目管理整体意义和流程。房地产项目管理从宏观上讲涉及到政府、开发商、生产团队、销售商和消费者几方面，就开发这一层面的项目管理就是一套复杂的管理体系，以房产企业和监管公司或部门为主管，联合参建单位组成生产团队通过计划，组织和各方协调，控制这四方管理来保证开发项目的有效进行和实现目标。房地产项目在开发立项时要建立实现主要两个目标，就成果来讲，对各项投资效益如投资回报率，销售方面利税率，自有资金的利润率均有指标。就约束性来讲，对建设工程的工期，投资最大限额，项目质量标准等都有严格要求。除这些因素外，开发项目还受到其他来自监管方、生产合作方等诸多条件的制约和影响。这些复杂的多个因素共同组成一套复杂的系统工程，房地产项目开发管理需要有一整套完善，规范而科学的体系从而统筹，协调项目的全过程实施。
2．开发项目的工程管理。工程管理的意义就是从项目开工准备到竣工检修全过程需要进行系统严谨的管理。现在房产开发项目的建筑施工和相应的各种建筑内外安装任务一般的委托和承包给建筑施工单位也就是生产团队来完成，以减少成本和监管。责任流程，在管理过程中需通过对合同的有效管理，结合项目管理系统按照国家标准和规范对开发项目施工建设的技术活动和经济活动进行监督，控制和协调管理确保项目目标实现。
3．工程管理的意义。工程管理在整个房地产开发中作用很重要，这一部分任务主要是由房产开发商来完成，监管部门只起到监督作用，而项目最终能否圆满实现目标主要看整个工程本身进行的严谨程度。如何做到施工的系统、严谨、顺利，需要完成这几项主要任务：（1）项目立项前期的组织与协调工作。（2）项目投资费用及运作费用的控制。（3）对工程各环节进度的严格控制。（4）对建筑工程的多反面质量控制。（5）对合同的正确有效管理。
二、工程项目中存在的风险
房地产开发是一项高投资、高风险、高收益的复杂商业活动，其项目的开发和进行过程很复杂，大致包括项目取得与地块研究，产品设计与规划，工程管理，项目策划与销售四个环节，涉及多个部门，多种人员之间的协调，组织。因此每一环节都有可能产生风险。宏观上看，要避免房地产开发风险，就需要在投资决策以前科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素、变化趋势做出预测，预先采取相关有效的措施，将风险控制在最低限度，提高开发经济效益。利用常用的风险识别方法，对开发运作过程的四个阶段，投资决策、前期准备、项目建设、租售管理进行系统的识别。
工程项目管理从项目建议书起始，要经过可行性研究，设计招标，施工招标，项目建设，竣工验收，项目后评估等阶段，总体上看不仅内容多，且涉及知识面广泛：各类工程专业知识，企业管理知识，法律知识全部囊括其中。工程项目管理的风险从总体上看分为两大方面：外部风险和内部风险。外部风险包括经济风险，自然条件风险，政治风险，技术更新风险。随着经济全球化的步伐前进，我国许多国内企业不仅仅将工程项目的承接局限在国内，而是放眼海外，在国际上的承接工程日益增多，企业战略制定也像全球区域化延伸。企业战略层面的风险是较为宏观的体现，在此不多分析，就工程本身，还包括劳动力，原材料，厂矿，施工现场人身安全及分包商等方面的风险。在工程项目实际运作中，立定，可行性研究，设计和实施通常是参照已有的工程运作经验及其规律做出的，对于推进中的不确定因素难以一一准确预测，许多变量可能会导致原计划方案受干扰，目标无法按期按理实现，从而构成风险。具体可归结为这几种：（1）来自工程有关各方，业主，设计方，施工方，供应方，监管方及其他单位人员的风险。（2）针对工程项目合同问题的风险。
三、加强工程风险管理，减少风险
当代工程项目普遍规模大，投资大，工程影响也较深远，面临的来自各方面的风险自然种类繁多，风险之间还会出现相互交错，作用的复杂局面。因此加强工程风险管理，采取各种有效措施有效避免风险是现代工程项目管理应当具备的一项基本功能。一是要加强工程项目风险管理，应树立科学的经验决策机制，预先对重大项目进行科学全面的分析，论证，对必然性和偶然性风险做出分析研究，管理人员要注重避免因经验造成的武断。二是避免企业在承接项目过程中为中标而不顾实际情况和客观条件，盲目压低标底。三是要做出科学而严谨项目设计。四是要严格按照国家有关规定，标准依法确立合同，严格管理合同内容，严格按照合同内容进行工程项目监管，实行。五是要加强对现场人力、物力的多方面管理。六是要在确保工程质量的前提下，使建设单位和企业进入建筑市场进行公平交易和平等竞争从而提高投资效益。
参考文献
[1]谭贤国．房地产项目管理风险与控制[J]．现代经济信息．2010（5）
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