房地产管理中的风险管理

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　　摘要：近些年随着房地产的高速发展，其面临的风险也发生了较大的变化。而目前房地产风险变得过于复杂就是房地产市场增长的后果之一。目前房地产面临的风险包括：政策性风险、市场供求风险、经营风险、决策风险、财务风险。本文首先对这些风险进行了分析，与此同时又提出了一些房地产管理中风险管理的防范对策。
　　关键词：房地产；风险；防范对策
　　
　　一、房地产管理所面临的风险
　　（一）政策性风险
　　政策因素在一定程度上对每个行业都会产生影响。房地产也不例外，在房地产投资过程中，房地产投资者收益目标会受到政府的土地供给政策、住房政策、地价政策、价格政策、税费政策、环境保护政策、金融政策等的巨大影响，从而给投资者带来风险。但客观地讲，关于房地产业的政策、法律、法规，及各种专项整治措施是最为复杂的，变化也是最频繁、最难以预见的。
　　（二）市场供求风险
　　一般的企业所面临的市场供求风险主要包括原材料采购供应失控、竞争加剧、市场波动等因素。而对于房地产行业来说，除了上述几种因素外，还存在房屋销售价格波动较大的因素所带来的风险。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，说明商品房供求平衡，对国民经济的健康发展起着促进作用；空置率在10%-20%之间为危险区，此时就需要房地产商要采取各种手段来增加商品房的销售量，从而保证房地产市场的正常发展；而空置率在20%以上则为商品房重积压区，如果这一现象不予以解决，那么国民经济会受到严重影响。
　　（三）经营风险
　　房地产投资者将投资购买或修建的房地产出租的经营时，因为经济活动的波动将会影响其财产收人的可变性，他们也因此会有遭受损失的风险。房地产项目运作周期长，从前期策划、项目开发到后期管理的环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着巨大的影响，这对企业的综合操控能力提出了很高的要求。经济条件的变化对一些财产的影响经常比对另一些的大，这取决于财产的种类、财产的地理位置和现存的租约等因素。同时，因为需求的变化、人口的变化以及其他原因，国家内许多地区和城市内区域在经济增长率方面存在差异。所以，受到影响程度较大的那些财产将面临较高的风险。
　　（四）决策风险
　　决策风险包括运营风险、财务风险和人员处置风险。决策风险就是指关系着项目成败存亡的项目定位过程中潜在的风险。一旦出现意外，将造成无法弥补的损失，其后果是相当严重的。项目定位是决策层根据市场调查、经济技术分析、可行性研究报告做出的，包括项目目标客户定位、建设环境、品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。若项目定位不准确、盲目开发建设，带来的后果将不堪设想。这也是开发项目过程中存在的最大风险。所以，一个项目的做与不做、买与不买、怎么去做，都存在着高层管理的决策风险。
　　
　　二、房地产管理中风险管理的防范对策
　　（一）完善房地产政策
　　近些年我国房价在迅猛的上涨，与此同时也制定出了一些房地产政策，而这些政策很明显都是适应房价和销售量上涨的情况。而对于房价和销售量停滞或者下降的情况，根本就适应不了。此时，政府除了加息和上调存款准备金率外，还应放宽制度和改善性的房贷利率，对信誉好的房地产企业在信贷上给予支持。
　　（二）完善市场信息的采集和披露体系，提高市场透明度
　　一个有效的市场离不开市场透明度的提高。全面、透明、可靠的市场信息是政府、房地产企业和消费者等市场参与者各方做出正确判断和决策的依据。
　　（三）加强银行信贷管理，完善房地产金融市场
　　加强银行信贷管理，发展信贷资产证券化，分散房地产信贷风险；完善税费体系，合理税负。另外，由于房地产跟房地产金融紧密联系和房地产风险的长期性和复杂性，房地产风险防范应在房地产市场和房地产金融市场两方面“双管齐下”。做好房地产金融防范，对房地产健康发展非常有必要。
　　（四）构建房地产风险管理体系
　　营造良好的政策和法律环境是建立健全完善的房地产风险管理体系的首要任务。无论是什么规模的企业，建立完善的风险管理体系是保证房地产企业健康发展的重要因素。其次，房地产企业应加强风险意识，搭建符合自身特点的风险管理架构，完善风险信息管理体系，建立科学的风险管理机制。房地产风险管理的框架和流程是根据房地产企业规模和管理模式来决定的。对于大型房地产企业来讲，基于企业管理体系下的风险管理系统需要建立。管理者在项目前期首先要把风险清单以及风险准备计划的编制做好，在组织上设计专门的风险管理岗位，将风险管理覆盖企业中的每个部门。项目部作为风险管理的一线部门，要实时的检测项目风险的临界值，并把结果定期汇报给上级公司。对于下属基层部门来讲，也要对风险报告进行定期的审核；对于中小型房地产企业来讲，应该把风险防控意识首先要提高起来，把前期的项目风险管理规划做好，并在项目绩效评估工作当中放入风险的临界值检查结果。
　　
　　三、结语
　　房地产行业是一个投资大、周期长、涉及因素较多的复杂的系统工程，因此影响其风险因素也较多。项目能否取得预期结果，其具有很大的不确定性。所以，要用不同的方法、从多个角度来对存在的风险进行分析，然后提出一些预防风险的方案。总而言之，房地产风险管理是一个有机整体，必须与各个部门相结合才能很好的控制房地产风险管理。
　　
　　参考文献：
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　　[3] 孟庆强, 朱传言. 房地产项目风险与防范对策探讨[J]. 今日科苑, 2007, (22).

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