浅谈房地产开发过程中的风险及防范措施

来源:用户上传      作者:

　　摘要：房地产开发项目作为一项高投入高风险高回报的投资项目，开发商要想达到预期目标就必须对整个投资项目进行投资风险分析，并采取相应的防范措施，以达到开发风险防范的目的，将利益最大化。本文就加强风险意识的重要性、房地产开发面临的主要风险及防范措施展开讨论。
　　关键词：房地产开发；风险；防范措施
　　
　　1.投资者加强风险意识的重要性
　　随着房地产市场竞争的日益激烈，投资者加强风险管理意识显得至关重要，所谓风险管理是指房地产开发商运用科学的方法，对其在开发过程中可能存在的风险进行预测、分析与评价，并采取最佳防范措施，以保证最大限度的降低耗费、减少损失，达到安全保障的行为。加强房地产开发风险管理意识对投资者意义重大，主要表现为：风险管理能够为开发项目全面、合理地预测与处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。
　　2.房地产开发面临的主要风险
　　2.1政治因素
　　政治因素对房地产开发的影响主要有国际及国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡等因素)，或国家对相应的政策法律进行调整(如金融政策和财政政策、土地使用制度改革、住房制度改革等)。对房地产行业影响最主要的政治因素是金融政策和财政政策。就金融政策来说，货币政策是直接影响开发者和购买者所持有的资本的因素，实行紧缩的货币政策还是适度宽松的货币政策对房地产的开发与出售影响甚大。另外，房贷政策也会对房地产的需求发生较大影响。关于财政政策方面，政府是实行紧的财政政策还是适度宽松的财政政策，国家的税收政策，以及政府在房地产方面的投资等等，都会对房地产的开发和销售产生较大影响。政治风险尤其在我国值得特别关注。
　　2.2经济因素
　　社会经济形势变动(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)也会导致房地产开发者遭受经济损失。从可行性分析到楼盘进入市场的时期内，市场需求往往会产生较大的变动，购房者对户型结构及建筑风格的要求也可能发生较大变化。原本供不应求的物业，不久后却可能大量积压，这就是投资收益远远偏离预期的原因之一。特别是在通货膨胀时期，物价上涨，人民币贬值，商品房的价格也会随之上涨。但是消费者持有的货币量是有限的，所以消费者会因购买力相对下降而无力支付日渐升值的商品房，进而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。
　　2.3自然灾害因素
　　自然灾害(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发也会造成的较大影响。自然风险出现的现象较少，但是一旦出现，产生的损失是相当严重的。
　　2.4技术风险。
　　是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。
　　
　　2.5经营管理因素
　　开发企业因对开发项目经营管理不善导致的预期收益难以实现，或不足以补偿经营费用，这也是房地产开发过程中面临的风险之一。这一风险归因于决策失误，比如开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等方面预测错误。
　　3.房地产开发风险的控制
　　3.1做好市场调查分析，做出科学的项目决策
　　投资项目之前进行全面的市场调查分析，掌握市场的供求状况和房地产开发的发展趋势，从而选择出最能满足消费者的并且能够获得较大利润的投资项目，投资者可以自己对房地产市场进行调查分析判断，还可以委托咨询公司等中介机构进行。
　　3.2预期收益相同时应尽可能投资风险较小的项目
　　房地产投资开发项目种类较多，预期收益相同的开发项目它们的风险度也会相差甚远。有些项目需要承受的风险度较大，可能遭遇的不确定性因素较多，而有些项目需要承受的风险度相对较小，选择风险小的项目投资能使投资者的预期收益得到保障。
　　3.3选择恰当的融资形式，提高资金使用效益
　　房地产投资需要的资金量大量大，必须选择合适的筹措资金方式，以满足需要。房地产企业融资的形式主要有以下五种：发行金融债券，筹集开发资金；预售商品房，筹集开发资金；用已取得的土地使用证到银行进行抵押贷款；建立股份公司，申请成为上市公司，从股票市场上融资。各开发商可根据实际情况，选择最恰当的融资形式，以便迅速、大量、低成本地融入资金，投入房地产开发。开发商不仅要掌握融资技巧，而且还要采取切实可行的措施提高资金使用的效益。
　　3.4多项投资结合，分散风险
　　不同投资开发项目的收益不同，需要承受的风险也不同，所以，实行多项目投资结合可以分散风险，获得更稳定的收益。但是，投资的各项目之间的相关性一般不宜太强，否则就起不到分散风险的作用了。
　　3.5加强风险管理
　　管理人员对投资项目的成功与否至关重要，提高管理人员的素质及管理水平，可以提高对市场的可预测性，降低不确定性因素，从而达到降低和控制风险的目的。
　　4.结论：
　　近年来，随着房地产市场的后危机和后暴利时代的到来，实行精细化开发和管理也将成为房地产企业的一个必然趋势，在战略和运营中的任何一项失误，都可能使企业遭受巨大的经济损失，甚至造成企业的破产。房地产项目是一项高投入高风险的投资项目，想要实现其预期效益，就必须要对其可能产生的风险进行详细的评估，并且针对这些风险进行相应的防范措施，将风险尽量降到最低或者避免，通过有效的风险管理，使企业的经营风险和投资风险降到最低，提高企业的经济效益，实现投资的最优化组合，以此提高企业的竞争力，使其在激烈的市场竞争中立足于不败之地。
　　参考文献：
　　[1]顾强.解读产业集群[J].中国民营经济与科技, 2005(8).
　　[2]杨公朴.产业经济学[M].上海:上海财经大学出版社, 2003.
　　[3]梁庚贺.2004年造价工程师继续教育培训教材（二）[M].天津:天津人民出版社,2004.

转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-642321.htm