关于《萍乡市物业管理办法》的修订说明

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　　及时参照国家新近颁布的法律规章，借鉴物业管理先进区域地方法规的修订条款，对本地区物业管理法规作出修改和补充，有利于中小城市物业管理行业及时调整方向，避免不必要的行政成本，发挥地方法规具体指导的效用。
　　为适应当前新的物业管理法制环境，为当地物业管理行业提供更加规范的发展空间，江西省萍乡市人民政府对《萍乡市物业管理办法》(市政府19号令，以下简称原《办法》)进行了修订。修订后的《萍乡市物业管理办法》(市政府51号令，以下简称新《办法》)已正式实施。本文就《办法》修订背景、主要内容和法律依据加以说明。
　　
　　修订背景
　　
　　《办法》的修订是相关法律法规发展的需要。随着2007年3月《中华人民共和国物权法》的颁布，国务院《物业管理条例》亦随之进行了修订。同时，建设部和财政部也相应修订了《住宅专项维修资金管理办法》。该办法的一个根本变化是，将专项维修资金归集标准进行了调整，即“商品住宅的业主、非住宅的业主按拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％”。这个规定体现了法律的公正合理，即同一栋住宅不存在因购房款多少而交纳不同的首期专项维修资金。所以萍乡市再执行原标准就不符合现行的《住宅专项维修资金管理办法》了。
　　地区物业管理行业快速的发展需要相应的规范文件加以更新。截至2009年，全市城区物业管理覆盖率达43％，覆盖面积700多万平方米，物业管理项目100余个，物业服务企业近50家，业主委员会32个。物业管理的兴起和发展，为萍乡市人民的安居乐业提供了重要的保障。但随之而来的是，一些新的问题和矛盾为原《办法》所不能解决，主要表现在：
　　1、未对业主委员会成员质量的要求作定性化的规定，不便于备案。确定业主委员会成员质量是做好物业管理工作重要的一环：业主委员会是物业管理企业服务的接受对象，又是物业服务合同的直接签订者；既是业主利益的代表人，又是政府有关政策、法规的宣传者与执行者。
　　2、未对业主委员会活动经费作出规定。小区的业主委员会进行管理、开展各种活动，必须有一定的工作经费才能保障业主委员会正常运作，才能发挥业主委员会的桥梁作用。尽管有些小区依靠共有用房等公共部位收益能维持业主委员会工作，但是有些业主委员会并没有共有用房等公共部位可供支配，筹措活动经费就相当困难，造成该类业主委员会工作不能正常运转，形同虚设。
　　3、未对物业管理行业协会的地位和作用予以确认。虽然协会成立时确立了协会的地位和作用，这是团体的共同意愿，无政府方向性的政策指导，这样不仅协会的职能和作用不能充分发挥出来，而且还为政府部门增添不少事务。
　　4、未对前期物业服务企业作要式规定。由于萍乡市物业管理起步晚，管理缺乏经验，对前期物业管理认识不足，加上开发企业出于经营利益策略，多数未对前期物业服务企业进行招标，从而挫伤了物业管理行业市场竞争的积极性。
　　
　　增加的主要内容
　　
　　根据上述实际情况，经市房管局起草、市法制局论证，新《办法》增加了如下八个方面的主要内容。
　　之一：增加了第七条第三款“街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举工作、指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调处理物业管理与社区管理的关系”。此内容旨在强化业主委员会产生过程及产生后管理工作的监督力度和协调能力。法律依据源于国务院《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。
　　之二：增加了第八条“物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行为，维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，促进行业健康发展”。如前文述及，这样规定有利于确定物业管理协会的地位和作用，而减少了政府部门的一些事务。法律源于参照《广东省物业管理条例》第六条，内容相同。参照原因是广东的物业管理兴起较早，物业管理经验也极为丰富和先进，值得萍乡市借鉴。
　　之三：增加了第十条第二款“住宅物业和非住宅物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较少的，经住宅物业所在地的市、县人民政府房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。此款内容源于国家《物业管理条例》第二十四条第二款，旨在加强物业服务企业的市场竞争。
　　之四：增加了第二十九条“业主委员会成员有下列情形之一的，其职务自行终止：(一)因物业转让等原因不再是业主的；(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(三)任职期间被依法追究刑事责任的；(四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；(五)业主会议规则约定的其他情形”。增加此条意在注重业主委员会成员质量，使业主委员会成员身份既符合民事法律，又符合刑事法律，同时还注重身体状况，尊重业主会议规则。据此管理部门便可结合国家《物业管理条例》第十六条进行业主大会备案了，法律依据也是参照《广东省物业管理条例》第五十二条，内容表述完全一致。
　　之五：增加了第三十条第一款“业主委员会日常工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定”。本增加内容主要是为了保障业主委员会工作经费来源，在未有其他渠道获取(如共有用房的出租收入、广告收入等)，可召开业主大会，讨论业主委员会日常工作经费由业主成员承担，采取其他获取方式以保障业主委员会活动经费。其法律依据是参照《辽宁省物业管理条例》第十七条，条款采用内容相同。
　　之六：增加了第三十条第二款“业主委员会成员应当遵守法律法规和管理公约，不得有下列行为：(一)挪用、侵占业主共有财产；(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者利害关系业主提供的利益和报酬；(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动，其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为”。此内容条款是将业主委员会成员在工作中违纪违规定性化，做到业主委员会成员在任届中能知道自己哪些可为或不可为，同时又便于业主、物业公司等相关主体的监督。法律依据是参照《广东省物业管理条例》第三十条，其采用条款内容不变。
　　之七：调整了原《办法》第四十条第二款表述，更改为新《办法》第四十三条第二款“商品房、经济适用住房出售时，售房单位应当与买受人签订代收缴专项维修资金的约定，买受人应当按本市、县住宅建筑安装工程每平方米造价6％的比例与购买物业的建筑面积的乘积，向售房单位缴交首期专项维修资金，市、县房产主管部门应当根据本辖区的实际情况，合理确定，公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”。缴交专项维修资金公平与否是广大业主共同关心的大事，本条款的修改是从既遵守法律又体现公平，符合业主的意愿，并结合萍乡实际出发的。故根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》第七条之规定“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％”的要求，结合萍乡地级市水平的经济发展等因素，经讨论研究决定，按6％的标准收取比较合理实际。
　　之八：增加了第五十条“违反本办法规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，根据《物业管理条例》第五十七条规定，由市、县房产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。此条款主要是为了加强对建设单位不通过标的选聘物业服务企业的管理。对不通过招标的方式选聘物业服务企业的建设单位实施处罚，强化对前期物业管理的监管力度，有利于物业管理市场的有序竞争，和萍乡物业管理市场的健康发展。
　　上述内容的增加和调整，为萍乡物业管理行业发展提供了法律法规的保障平台，有利于使萍乡市物业管理工作逐步规范化。但是，问题和矛盾是不断变化发展的，还有很多有待思考、研究和完善。

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