农地管理再申“严”

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　　农地问题，不只是小产权房
　　
　　岁末年初，有关“小产权房”的话题再度引起人们的关注。先是2007年12月11日的国务院常务会议强调“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。
　　紧接着，北京市第二中级人民法院就对一起著名的小产权官司做出了终审判决。法院判令画家李玉兰与北京宋庄农民马海涛5年前的房屋买卖协议无效，马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，李玉兰90天以内腾退房屋。
　　进入新年，2008年1月8日，国务院办公厅即发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，再次明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
　　一年来倍受关注的“小产权房”，以政府的严令禁止告一段落。其实，“小产权房”问题，仅仅是当前农村集体建设用地管理中的一个浮在表面的现象，近年来，农村集体建设用地非法转用在一些地区相当普遍，而且呈蔓延之势。对这股风该怎么刹?国务院的通知给出了非常明确的态度：严格执行土地用途管制制度，严格规范使用农村集体所有土地进行建设，严格控制农村集体建设用地规模，严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为，严格土地执法监管。
　　对《通知》中有关“小产权房”的禁令，北京大学城市与区域规划系教授董黎明分析，严禁村民将自己的住宅出租出售，有利于遏制“小产权房”的出现。现在的“小产权房”，有一部分是村民将自己的住宅出租出售形成的，如果不再批宅基地给这些人，那他自己没房子住，就不会再卖房了。还有一类“小产权房”，是开发商和村委会合伙占用农村土地，以卖给城里人为目的开发的商品房，这是绝对的违法行为，是必须要禁止的。
　　据媒体报道，在北京、深圳等一些大中城市，“小产权房”买卖大量存在，在北京的怀柔、通州和房山，“小产权房”的建设和销售更是成了公开的秘密。
　　“小产权房”在全国范围内究竟占了多少比例?一些机构、专家的抽样调查显示，小产权房屋的数量惊人，北京大概占了20％左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40％到50％。而根据济南市有关部门的统计，目前济南全市的“小产权房”项目总面积有1000多万平方米。
　　
　　“小产权房”何去何从?
　　
　　对为数众多的“小产权房”应该怎么办?专家建议，对那些严重违规，占用耕地的“小产权房”应该坚决拆除，以确保耕地不受侵占，保证国家的粮食安全。
　　事实上，自去年以来，一些地方政府早已经行动起来，拆除违法兴建的“小产权房”。
　　媒体报道，在山东济南，2007年7月10日，济南市市中区龙栖庄同被拆除；2007年7月12日，济南市槐萌区裕鑫现代城两座小高层被拆除；2007年7月，济南市槐萌区小董庄西区两栋楼盘被拆除。在北京，房山区青龙湖144栋违法别墅被拆除85栋，其余被没收，另有3名涉案人员被羁押。
　　“政府态度非常明确，对违法建筑的拆除，政府一分钱不补。”济南市城管执法局副局长吕灿华说，对于那些“小产权房”购买者，他们的损失只能表示同情。
　　郑州市金水区政府同时也表示，“小产权房”的出路是拆除或者没收，尚没有第三条路可走。
　　其实，早在1999年5月，国务院办公厅就发布规定，农村住宅不得向城市居民出售，建设部也曾多次发出风险提示，提醒城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，权益难以得到保护，可实际情况却是，小产权房热销多年，大量城市居民选择了小产权房，其中原因何在?
　　不可否认，大产权房高不可攀的价格，是让不少城市居民选择小产权房的原因；同时，一些村镇在大产权房价格飙升的背景下，开始迅速把土地变现，这也让小产权房有了立足之地。
　　实际上，不少购买“小产权房”的人就是为了投资。这些人信奉高风险带来高收益，不惜把赌注押在国家土地政策的改变上。
　　据成都媒体报道，在成都周边已经买了两套房的丁先生肯定地说，他当时买那些房产时是充分考虑了投资风险的，但当看到市场上有那么多的“小产权房”都在火爆的销售中，顾虑就完全打消了，那么多人都不怕，我还怕什么?与丁先生的想法相同，在北京，很多购买了小产权房的人其实都拥有两三套住房，除了周末去偶尔住一下，主要目的还是投资。他们并非不知道购买“小产权房”的风险，只是巨大的收益和法不责众的心理驱使他们甘冒违法的风险。
　　不少专家认为，国务院的《通知》下发后，将至少切断了新建“小产权房”的后路。对于已经形成既定事实的“小产权房”，政府除了加大清理力度，该拆除的坚决拆除外，对建在宅基地上的“小产权房”，由于并没有触及到耕地红线，也可以考虑以补缴适当差额的形式给予“小产权房”以真正，的名分。去年以“拆违风暴”闻名的济南市政府也正在考虑通过政府没收、收购的方法，将一些已经建成，但是并不严重违背规划，可以利用起来的“小产权房”转变为经济适用房和拆迁安置房。
　　
　　集体建设用地剧增的背后
　　
　　“小产权房”仅仅是农村集体建设用地管理中最引人注目的问题。事实上，许多农村土地违法违规行为都直接与老百姓的生活悉悉相关。国土资源部有关负责人介绍，近年来，农用地非法转用现象在一些地方相当普遍。根据历年卫片检查的数据估算，每年新增建设用地95％以上属于农村集体农用地。1997年一2006年，全国村庄年均新增面积91万亩，占新增建设用地总量的15％。
　　据调查，当前农村集体建设用地管理出现了一些新的问题，违法批地等土地违法违规行为的主体，已由地(市)级政府向县、乡镇政府甚至基层村组织蔓延。尤其是，擅自以村组织的名义改变农村集体建设用地的性质和用途，在一些地方成为违法供给建设用地的主渠道。例如，在华北某座城市，到2006年年底时，由村组织自行“审批”的用地达5万多宗、480多平方公里，分别占这个市乡村企事业用地宗数的77％和面积的67％。农地违法的严重程度，由此可见一斑。
　　国土资源部有关负责人介绍，目前土地违法违规的形势有了一个新变化，过去是各级政府直接违法批地的行为比较多，现在政府直接非法批地开始下降，特别是省一级政府基本上很少了。大量的土地违法违规正在向县、乡镇政府及村级组织迅速蔓延。其中一个最主要的形式就是“以租代征”，即规避土地规划计划的控制，规避法定的农用地转用和土地征收审批程序。规避土地使用有关税费，将农用地直接进行非农业建设。
　　当前农村集体建设用地管理存在的问题，突出反映在乡镇政府和村级组织擅自占用农用地，建设“标准厂房”和配套设施后向社会出租；以村级组织与外来投资者合作经营的名义占用农用地，提供建设用地；违法利用农用地开发、销售商品住宅等方面。广为社会关注的“小产权房”，就是这种违法形式之一。
　　种种调查和数据都表明，农村集体建设用地数量剧增，已成为撬动土地调控闸门、违法提供建设用地的一股暗流。
　　
　　刹住乱占滥用农用地之风
　　
　　《通知》除了重申严格执行土地用途管制制度等现有法律规定外，还特别强调加强部门协调配合，要求各有关部门对未取得合法用地手续的农村集体建设项目，要在项目审批核准、规划许可、产权登记、贷款发放和企业登记等环节予以严格限制。对未取得合法用地手续的建设项目，发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放施工许可证，电力和市政部门不得通电、通水、通气，国土资源管理部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。
　　《通知》还要求，各派驻地方的国家土地督察局，也要加强对地方政府耕地保护目标责任制落实情况的督察，加强对地方政府土地执法问责制落实情况的督察。国土资源系统目前正在开展的集中查处土地违法百日行动。重点就是查处“以租代征”行动，这与《通知》的精神和要求也是完全一致的。
　　国土资源部负责人强调，农村集体建设用地问题，现有法律法规和政策已有明确规定，如果有法不依、违法不究、姑息迁就，就可能逐步形成法不责众、法律空置的局面，严重危及国家法律的严肃性和权威性。如果任土地违法违规现象蔓延，其结果就是冲击土地供应闸门，冲击国家宏观调控政策，危及农村稳定和国家粮食安全。

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