把好民间借贷土地抵押登记关

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　　民间借贷是指公民之间、公民与法人或其他组织之间的借贷关系。近年来，随着我国经济的快速发展，单一的法定金融机构借贷已经难以满足人们融资的强烈需求。手续简单、方便、灵活的民间借贷也因此日益活跃起来。民间借贷与法定金融机构信贷相互补充，促进了经济发展。随着借贷双方风险意识增强，现在民间借贷的双方多签订借款协议，并注明借贷金额、期限、利率等，同时进行公证或采用担保，尤其是抵押担保方式，以增强借贷资金安全性，避免纠纷的发生。
　　由于现行法律法规没有对民间借贷有关问题做出明确的规定，协议的履行主要依靠个人之间的诚实信用，很容易引起借贷纠纷，对社会稳定产生负面影响。国土资源管理部门对于这种借贷抵押登记，应正确运用现有的法律法规，妥善处理民间借贷在抵押登记中的难点问题。笔者认为在登记过程中要注意以下问题。
　　
　　确保抵押物合法有效
　　
　　民间借贷抵押担保很可能出现将不能设定抵押的财产抵押的情形，因此，在抵押登记受理审查中，应审查是否属于《担保法》第37条规定的不能抵押的情形（例如，已依法公告列入拆迁范围的房地产就属于依法不得抵押的其他财产）。另外，民间借贷双方虽然选择了抵押担保方式，但如果对抵押物价值认定过高，则担保效果难以达到。为确保抵押权人的债权对抵押的房地产进行处置时能足额受偿，借贷双方应当按照《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》的规定，委托专业评估机构对抵押物进行估价。
　　
　　抵押期限及利率约定要合法
　　
　　《合同法》第62条第1款第4项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因此，如果借贷合同上并没有约定还款日期，借款方可以随时还款，贷款方可以随时要求还款。对于此类借贷合同，其抵押登记中的抵押期限由借贷双方设定，但设定的期限应当在土地使用权期限内。
　　在民间借贷关系中，借贷双方最容易在利息上发生矛盾。《合同法》第2１1条规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”同时，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。”由此可见，超过限额的高利贷利息不受法律保护，因此，公民之间借款约定的利率应在法律规定范围内。
　　
　　依法纠正其他不合法条款
　　
　　由于很多当事人对抵押的有关法律规定不甚了解，因此，在订立抵押条款的过程中容易出现不规范的地方。如借贷双方在订立的房地产抵押协议上会经常出现这样的约定：“当借款期限届满时，借款人无力偿还所借款额，则抵押房地产的所有权归债权人所有。”该条款明显违反了《担保法》第40条的规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”对于类似这样的违法约定，作为土地抵押登记的管理部门，应对抵押登记的当事人提供必要的业务指导，以正确引导民间借贷的抵押登记行为。
　　另外，属于《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》规定无效情形的借贷合同，在当事人申请设定抵押登记时，国土资源部门应不予受理。

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