房地产开发企业工程技术的施工管理

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【摘 要】本文作者根据多年的工作经验，并结合房地产开发企业的工程特点，主要对房地产开发企业工程技术管理工作的特点、内容、方法以及管理工作中要处理的几个关系进行了阐述。 【关键词】房地产开发企业；工程技术；施工管理 1 房地产开发企业工程技术管理工作的特点 1.1 多面性 我们认为技术管理工作的出发点不应是单纯技术观点或单纯追求企业的经济效益，而应当认真贯彻执行国家有关方针政策即为产品使用者着想；努力实现城市规划的要求；为实现经济、社会、环境三个效益服务；从现实出发考虑长远需要，从技术上解决经营方面的一些问题。房地产开发企业的工程技术管理还要解决从土建、水、暖、强电、弱电、燃气、环境、装饰到品种繁多的建材产品和设备等多项技术工种的问题，同时也涉及到设计、施工、预结算多方面的技术内容，甚至是与政府主管部门的技术联系及沟通。 1.2 综合性和组装性 面对一项工程，房地产开发企业不同于设计、施工单位各有其阶段性工作内容。设计和施工单位都有自己的技术管理工作，但都是从他们各自业务范围内进行，而房地产开发企业的技术管理工作是从可行性研究开始，继之项目策划、规划设计、施工、销售到竣工交用、物业管理及售后服务。它要衔接、协调各阶段、各工种之间的关系。从时间上看，它像一个纵向的链条串联各阶段，自始至终。从空间角度看，每个阶段又要面对众多工种、众多学科，要向一个魔方一样将各技术工种、各种建材设备从平面到立面从时间到空间有机的组织落实到一个工程上。房地产开发又是一项社会性很强的工作，据笔者统计，完成一项稍大些的工程要涉及100-200家单位包括省、市政府各部门至居委会、交通队、从消防、民防到房管部门、从设计、监理到施工管理、从众多建材厂家到设备供应商等等。房地产开发企业的技术管理工作是要把几十乃至上百个与技术有关的单位的精神产品到物质产品巧妙的组织起来综合组装成一个完整的工程。 2 房地产开发企业工程技术管理的工作内容 2.1 参与编制新开发区和新开发项目的可行性研究报告。 2.2 编制详细的项目综合开发进度计划，包括项目开工前的准备阶段，项目设计阶段，项目报建报批阶段，施工阶段，配合推广及销售等多个阶段的进度计划安排。 2.3 根据经营要求编制各阶段的建筑工程的设计任务书，包括工程的功能要求技术经济指标、面积标准、装修标准、设备标准等。 2.4 组织编制工程建设的规划设计方案、详细规划、初步设计、施工图设计、环境设计、二次装饰设计等。并组织企业内部的经营、规划设计、工程、预算、营销等各部门对各阶段成果进行研究、审查、修改。 2.5 组织各种分包项目的招标及合同签订，组织各种建材、设备的技术考察、选型选购、技术谈判。 2.6 参与编制工程项目的开发建设组织设计。 2.7 组织协调设计单位对施工单位进行技术交底，并与双方经常联系及时掌握情况、研究问题。 2.8 参加工程监理单位组织的各种工程会议，解决工程中各种技术问题。必要时参与处理工程中的重大技术问题。 2.9 组织国土、规划、消防、民防等各项目报审报批工作，参加工程建设各阶段各工种的验收工作。 2.10 组织工程的技术档案、技术资料的收集、整理和管理工作。 2.11 配合工程的分项预算、结算、配合销售前期工作及营销管理工作。 2.12 编制和实施企业内部的科技发展规划和技术措施。 2.13 企业内部的科技成果、合理化建议的审定以及新技术新材料、新设备的推广应用工作。 2.14 科技情报工作，国内外建筑工程的科技信息收集管理、和交流工作。 2.15 根据工作需要进行专题技术研究、总结工作。 3 房地产开发企业技术管理的工作方法 3.1 编制技术管理的规章制度：根据技术管理的工作内容，结合开发企业特点制订各种规章制度，使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平，有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性，避免决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制，工程技术质量管理办法，各工种的技术标准，规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度，工程技术合理化建议奖励办法等，其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，也是控制设计和图纸质量的重要手段。 3.2 依靠有关科研单位和专家等社会力量为我服务：房地产开发企业的技术人员在工作中经常会遇到多工种多学科的技术问题，技术人员应当具备多工种多学科的基本知识，没必要也不可能样样精通，况且建筑工程技术也在不断改革，使新技术、新材料不断涌现，我们不可能都及时熟悉。所以，当我们遇到一些技术性较强的问题时，可以利用社会力量为我服务。可短期或长期聘请有关专家来企业工作，也可向专家或有关科研单位专题咨询。 笔者就曾多次邀请很多专家专门咨询、座谈各种轻质隔墙板、保温材料等的性能、优劣，为企业选材决策提供依据。又例如近几年在国内，外墙装修，始使用玻璃幕墙、金属板、GRC 预制构件等，市场上出现有很多新的装饰材料，对这些材料的了解，有些设计、施工单位常和我们处于同一起跑线上，因此更不能完全依赖他们去决策。笔者在工作中通过经常实地考察类似项目，到各种专业市场实时了解新材料，在互联网针对性搜索工程及材料甚至生产厂家信息，或通过专家咨询等，多方面搜集资料，掌握有关知识，取得发言权，然后与设计、施工单位共同研究。经验证明，这个工作方法是科学的、有效的、也是必要的。 3.3 在企业内部建立技术委员会：一个企业内部，除设有总工程师外，还应当设立一个技术智囊团，这样可以集中企业内的技术力量、集思广义，发挥集体智慧，在总工程师领导下定期或不定期开会研究处理重大技术问题。笔者所在企业就设有一个审图机构，其成员是各分公司、各项目部有经验的高级技术人员，负责从房地产开发角度审定企业内部工程的设计方案，取得良好效果。 3.4 利用市场竞争规律，在规划、设计、施工、建材、设备等方面进行招标竞标等，择优选择以保证技术及材料供应商的高质量。在房地产开发工作中组织设计竞赛、公开招标，我国已被广泛采用，效果明显。施工招标是国家规定。在建筑材料和设备供应商选择方面，笔者有10 几年的招标实践。如住宅厨房设备、建筑涂料、电气设备等等都取得较好效果。这是技术管理中的重要方法之一。 3.5 广泛的、经常的搜集建筑工程方面的技术情报和信息：搞技术管理不了解当前国内外有关建筑工程的技术发展状况是无法做好工作的。我国是发展中国家，更是如此。我们的建筑技术、建材设备相对落后，改革开放以来，随着国家经济发展，建筑设计、施工技术、建材产品不断发展、不断更新，做为开发建设专业公司的工程技术人员必须紧跟时代的发展，随时了解国内外本专业领域的现状及发展趋势，才能使工作得心应手。为此，可与有关技术情报部门及相关行业协会建立固定关系，经常参加各种展览会、学术报告会。还可与一些技术实力强的大企业建立技术情报交换关系。另外，有目的的组织本企业技术人员外出参观学习也是重要的方法之一。 3.6 充分利用计算机进行技术管理：建立规划、设计、施工、造价咨询等专业的各种技术资料数据库，储存各种建材设备的信息，将技术资料及材料设备信息电子化、数据化、信息化，开发并利用多媒体软件进行规划、设计、施工、造价咨询等专业技术问题的研究。 4 房地产开发企业的技术管理要处理好几个关系4.1 技术管理与经营的关系：市场经济要求我们用最小的投入获取最大的效益。这就要求我们处理工程技术问题时既要注意经济性又要有经营的头脑。要在城市规划允许的原则下提高容积率、增加出房率还要考虑市场需要。为了适应经营需要，保证工程质量，应多做方案比较。在经济条件受限制时，设计施工要因本求末、确保安全和基本功能。市场变化多，设计方案要尽可能做到“以不变应万变”。设计施工过程中要从技术上解决未预见而出现的市场新问题，为此，修改设计甚至局部修改在施工程应属正常现象。总之，工程技术管理要与经营部门紧密结合、互相补充、互相渗透、互相修正，最终建成符合市场需要的优质、适销对路产品。 4.2 新材料、新设备、新技术的应用与使用风险我国改革开放后，建材及设备发展迅速，种种新材料、新设备、新技术如雨后春笋般不断涌现，还有名目繁多的进口货和合资产品。广告宣传目不暇接，加上一些不正当的推销手段，使我们在选择使用某种新产品、新技术时必须慎重对待。有的新产品据介绍，优点很多，但未经足够的实践考验，有的进口产品在国外已使用成熟，但在我国则属刚刚起步，有的推销部门言过其实，有时负责推广的部门也缺乏实践经验造成误导。对待新材料、新设备、新技术我们本应积极推广，但这良好的愿望常常伴随着很大风险，这方面实例不少。如前几年我国北方出现的钢制散热器、轻质隔断墙、玻璃幕墙等问题，教训深刻。因此，作为投资者的房地产开发企业应特别慎重对待，遇此问题必须多做调查研究，必要时向有实力的科研机构和专家咨询或直接访问用户，做到心中有数，如有条件，可提早在局部使用或做样板，实际观察、测试效果。正式采用时，需与供货厂家及提供新技术的单位签订担保风险合同，制订技术标准违约条款。总之，要采取积极又慎重的态度。 4.3 技术管理与工程进度一项工程在施工过程中，有时出现施工技术或建材出现质量问题，监理公司提出停工或返工要求，而甲方怕耽误工期出面干与，使得监理公司处于尴尬境地。这是不正常的现象。工程出问题开发企业的技术管理工作应采取积极态度，支持设计、施工单位采取技术措施既保证工程质量又使工程进度基本不受影响，实现原定合同工期基本不变。如涉及工程安全问题应确保安全。平时，对施工过程中可能出现的问题应力争早发现、早解决。在当前我国工程监理制尚不完善的条件下，房地产开发的技术管理工作要积极主动配合，尽量避免出现被动局面以至影响工程进度。 5 结束语： 在当今社会，“管理”一词已经引起人们的普遍关注和广泛的重视。在激烈的市场竞争的形势下，技术管理水平所反映出的企业素质和技术实力在市场竞争中发挥着极为突出的作用。一个好的企业，必然有这一套好的管理方式和强有力的技术力量，井井有条的管理才能使企业蒸蒸日上，走向辉煌。 参考文献： [1]王晓川.城市规划[M].北京:中国电力出版社,2007:98-101

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