浅析我国城市化与房地产互动发展的对策

来源:用户上传      作者: 罗宏波 陈方南 罗宏宇

　　摘要:伴随着我国经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国的城市化进程和房地产业取得了迅猛的发展。一方面房地产业的发展为城市化进程的加快提供了充分的物质基础，为改善城市质量，提升城市发展档次起到了重要的作用，另一方面，城市规模的扩大和城市化进程的加快进一步拉动了房地产业需求的不断增加。本文主要是从三个方面阐释了我国城市化与房地产业互动发展的对策，为进一步加快我国城市化和房地产业的快速健康发展奠定了重要的基础。
　　关键词:城市化房地产业互动发展
　　
　　本文为吉林大学与吉林省吉信房地产评估咨询有限公司合作的横向项目《中国城市化与房地产发展的关系》的阶段性成果。
　　
　　 城市化是一国经济发展的必然趋势，是社会分工发展到一定阶段的产物。从实证分析的角度研究城市化与房地产业的互动发展对策，对于促进房地产业的健康有序发展和加快中国城市化的总体进程有着重要的现实意义。
　　一、积极构建城市土地的长效利用机制
　　(一)进一步明晰土地产权
　　在土地市场存在一个共同的本质特征就是土地产权交易。土地产权交易的成功与否主要取决于两个重要的方面：一是是否具有明晰的产权界定；二是是否有进行交易的场所。在房地产业开发的过程中，土地产权交易是一个重要的方面。在房地产发展过程中，如果产权界定不清晰，那么就容易形成效率低、费用高的土地配置机制，同时也会损害产权人的正当利益。因此，要进一步明晰土地产权，就要做到以下几个方面：第一，引入西方的公司制度，按照《公司法》的相关规定成立国有土地资本运营公司，积极建立城市土地法人所有制度；第二，积极建立地方各级人大的地位，起到保护城市土地所有权的重要作用；第三，加强对土地市场的监管力度，建立土地有形交易市场，更好的进行土地使用权交易的管理机构，为各类土地的使用权提供公正公开的市场环境。
　　(二)量化土地价值，实现土地市场化配置
　　从经济学的角度来看，价格是市场机制的核心部分，是土地产权交易的重要标志。在城市土地市场化配置的过程中，要进一步遵循价值规律，坚持高价获得的市场准则，通过土地统一挂牌、拍卖，根据土地的用途和工序条件来决定土地价格。这样一来，土地价格逐步成为配置土地资源的有效信号。在房地产土地开发的过程中，要进一步建立土地市场信息公开制度，加强地价管理。在这种情况下，政府应该为公众提供更好的信息服务，让公众了解更全面的地价动态，进一步完善资源信息共享制度，更好地降低土地交易的成本。
　　二、积极健全和完善相关的法律法规
　　(一)完善农村土地使用制度
　　首先，进一步深化农村土地使用制度改革。第一，要赋予农民有效的土地使用权。在土地制度改革的过程中，要进一步拓展农民土地使用权的内涵，延长土地使用的承包年限，并能够给予制度上的确认。对我国的农民来说，土地是他们经济收入的主要来源，因此要更好地保证农民的土地使用权；第二，加强农民土地制度改革创新。例如，在改革过程中，允许土地的转包、互换、转让、租赁等形式，实现土地的有效流转，允许土地置换等。
　　其次，革土地征用制度，控制土地非法入市。第一重新确定土地补偿标准。在很多国家，土地征用方都是给土地所有者较为满意的补偿，土地征用补偿一般分为两个部分：一个是土地赔偿额，一个是土地征用费。伴随着当前房地产和城市化进程的不断加快，国家应该进一步增加土地征收的市场含量，最大限度的缩小征地成本和土地市场价格的差距。同时，政府要最大限度的提高农地非农化利用的机会成本，进而能够更好的激发农民保护耕地的积极性和主动性；第二，积极设立失地农民社会保障基金。通过设计失地农民社会保障基金，能够更好的促进社会稳定发展，保障农民的根本利益。
　　(二)积极建立和完善城市的社会保障制度
　　首先，要进一步扩大社会保证的覆盖面。在城市化进程中，大力发展劳动服务公司，积极培养劳动力市场和劳务中介机构，进一步建立起适应城市化发展的社会保障制度；其次，相关政府要根据城市的整体发展水平建立城市居民的基本生活保障制度，为城市发展提供良好的社会环境。
　　(三)改革城市建设的投资和融资机制
　　伴随着城市化进程的不断加快和房地产业的迅猛发展，社会就需要更多的城市建设资金，只有这样才能够促进城市化和房地产业的更快发展。首先，实现城市建设投资主体的多元化。在城市建设过程中，彻底改变城市建设的政府投入，走经营城市的道路，全面开辟城市建设的资金来源；其次，进一步树立经营城市的最新理念。在城市化进程中，积极树立经营城市理念，运用市场化运作的手段，谋求城市的自我发展和自我增值，并努力实现以城市带动城市，积极稳步推进城市化的整体进程，促进房地产业的快速发展。
　　三、制定科学的城市化和房地产业发展的整体战略
　　(一)坚持可持续发展战略
　　在城市化和房地产业发展的过程中，两者要与生态环境保护及可持续发展相互协调，充分考虑城市环境和资源的承受能力，进一步确定合理的城市开发强度和人口密度，加强城市环境设施的保护和建设，搞好城市的环境污染综合治理，实现环境效益、社会效益和经济效益的有效结合，为城市化和房地产开发的发展奠定重要的基础。
　　(二)坚持以人为本的发展战略
　　城市作为人类居住的较高形式，在城市化发展中起到了重要的作用。在我国房地产业和城市化发展的过程中，要建立以人为本的思想，在房地产和城市建设开发的过程中要考虑到人的发展需要，把提高居民的生活环境和质量放到首位。另一方面，在城市化进程中，要全面地考虑农村劳动力转移的最新需要，遵循以人为本的原则，发展城市房地产业。
　　(三)坚持城市化和房地产市场和谐发展战略
　　在城市化和房地产发展过程中，如果城市化发展的速度过快，可能会造成房地产开发过度，土地资源的紧缺，房地产业发展不健康；同时，如果房地产价格过高，房价上涨过快，开发结构不合理，最终将会抑制城镇化进程。因此必须协调城镇化与房地产价格的发展速度及幅度，促使二者和谐发展。
　　参考文献：
　　[1]包宗华.房地产发展与宏观调控的几个问题【J】.房地产市场城市开发，2004年第9期
　　[2]陈甬军，陈爱民.中国城市化市政分析与对策研究【M】.厦门：厦门大学出版社，2002年版

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