西安市二手房市场价格现状及原因分析

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　　摘要：自西安市人才引进计划实施以来，人口数量激增，市民对住房条件有着迫切的需求，除了自住需求，还有改善性需求，投资需求，及房屋租赁，新建商品房市场由于限购政策，开发商惜盘不售等等原因，无法满足市民对住房的需求，这就激活了二手房市场。文章主要研究了西安市二手房市场引起价格上涨的原因，以及针对这些原因提出了相应的建议。
　　关键词：二手房市场 限购 上涨
　　一、前言
　　近两年来，全国二三线城市楼市价格持续增长，而西安市作为新一线城市，2016年以前的商品房价格一直低于全国省会城市平均水平，所以其价格上涨空间很大，随着新建商品住宅价格不断攀升的现象之外，西安市的二手房市场更加活跃，其价格周边类似新房相比，增长更甚。虽然我国政府自2010年以来高度重视房地产市场的调控政策以抑制房价过度上涨，主要通过供给侧的保障性住房建设以及需求侧的提高贷款首付比例等渠道实现，但房价依然年年在涨。二手房市场作为新建商品住宅市场的有效补充，不但没有起到抑制房价过快过高增长的作用，反而更加高涨，高房价已经严重超过了居民的支付能力和承受能力，故稳定房价势在必行。
　　二、西安市二手房市场发展现状
　　在新一轮房价上涨风潮还未来临之前，西安市二手房价格一直是低于周边同档次和同类型新楼盘的，原因无外乎是新房更容易受到购房者的青睐，新建商品房市场供应较为充足，表1是2011年至2018年间西安市住宅商品房的平均销售价格，由表1可知，房子在2013年出现拐点，2011年-2013年，平均销售价格从5829元/㎡上涨至6435元/㎡，2014年跌至6105元/㎡，一方面，2011年实施“新国八条”限购政策对房价有一定的抑制作用，“新国八条”堪称史上最严的楼市调控政策，在强调差别化住房信贷的同时还要求对个人购买商品房的数量进行限制，以控制本地人口及外来人员的投机投资性需求。除北上广深四大一线城市外，其余城市于2014年相继对房地产市场“松绑”并退出了限购政策。然而，中国楼市在经历“史上最严”房地产调控政策的短暂降温后又开始升温发酵。另一方面，由于西安市人口数量没有过快增长，政府也一直加大经济适用房和保障房的供给量，商品房市场主要由中高收入家庭消费，经适房和保障房由中低收入家庭消费，合理分流，所以西安市商品房价格没有出现过快增长。
　　然而，自从2017年下半年以来，西安市商品房价格增长速度惊人，以西安市未央区大明宮商圈附近的楼盘为例，此附近商品房位于西安市北二环，周边辐射大明官商圈，世纪金花商圈、四海唐人街等时尚购物广场，并有地铁三号线（已开通），地铁四、八号线（在建）等便利交通，在2016年上半年的新房的均价是6300元/㎡-6800元/㎡，二手房的均价在5000元/㎡左右，而2018年上半年，新房的均价为13000元/㎡左右（新房较少），旧房的价格已经在14000元/㎡～15000元/㎡之间。房价高涨的背后出现了一种现象，几乎每个小区附近都出现了很多房产中介，如雨后春笋般，每一家：二手房中介挂出来的房子价格与新房价格持平，甚至一些地理位置较为便利（地铁沿线）、使用时间较短（十年以内）、户型较优，小区环境较好的二手房价格还略高于新建商品房价格。
　　三、二手房价格居高的原因分析
　　住房商品化和城镇化进程的不断加快使住宅一级市场非常活跃，西安市作为新一线城市，无论人口数量还是发展空间，都处于上升阶段。人口对于住房的需求也是极大的，二手房市场作为对住宅一级市场的补充，对F稳定住宅市场起到了重要的作用。但是，近一年来，西安市房地产市场出现了一个怪象，二手房价格居高不下，且明显高于新房价格，已经不再是中低收入者的首选，究其原因，不过以下几点：
　　（一）人口数量猛增
　　随着我国出生人口数量递减，人口红利消失，各个地区都在争夺人口，所谓的人才引进政策，就是各大城市争夺人口最有利的武器。从2017年3月起，西安市对户籍准入条件作出重大改革，2017年，全市人口增长20.15万，2018年，仅8个月时间，户籍人口就猛增了60万，由于人口数量的不断增加，主要是外来人口的增加，加大了对房地产的需求，尤其是在人口增长速度远远超过房地产供给量的增长速度时，住房价格上涨就愈发明显和突出。
　　（二）周边配套设施齐全
　　由于生活的需要，人们通常希望居住地附近的设备设施较为完备，同时还要便于购物、子女上学、就医、健身等，周边配套设施的优劣将影响城市功能的发挥，影响居民的工作、学习和生活的方便程度。西安市目前重点开发西咸新区、泸灞新区等区域，这些区域的新建住宅周边的设备设施还未建设或正在完善中，与新建住宅相比，二手房周边的配套设施较为齐全，很多年轻的购房者更加青睐学区房，故为了子女上学的方便性，二手房更加受到追捧。
　　（三）严格的限购政策
　　2018年上半年，西安市政策频出，限购升级，房地产市场出现暂时性紧缺的现象，西安市的限购政策为：购房者必须持有西安市户口；外地户口持有者在限购区购房需提供2年以上社保或纳税证明；“摇号”购房；按揭首付比例提高（非手套首付比例为40%），很多有购房需求的市民对这样的限购政策望而生畏，故很多人开始将目光转向二手房市场（二手房不需要摇号）。
　　（四）新建住宅房源供给紧张
　　受禁土令、人才落户等多重因素影响，西安房地产市场房源紧缺，大部分楼盘开盘即售罄：开发商只通知全款购房者，而部分房源首付比例也提升至四成。事实上，西安房地产市场房源紧张在3月初就已经初现端倪。3月初，西安房地产市场一共有3个项目开盘，其中融创西安宸院的洋房和三迪枫丹推出的高层房源开盘当时就售罄，位于未央湖板块的华宇时间城也收获了75%的高去化率。在2017年冬季，西安市政府致力于治污减霾，对各大工地下发停工令，工地开工数量少，加上房地产开发商捂盘不售，等待价高时再出手，导致新房库存数量少，很多新楼盘的售楼中心处于整日关闭状态，市场上的新房供给量难以满足市民的购房需求。由于住房的供给远小于需求，故价格住房价格上升。 　　（五）迫切的投资需求
　　二手房具有消费和投资的双重属性，购房者对二手房的使用功能（刚需）和投资功能（投机）的评价和预期是决定交易行为的两个重要因素，二手房市场本应是典型的“柠檬市场”，由于信息不对称而出现“劣品驱逐良品”，从而使得劣品占领市场，进而二手房市场出现萎缩甚至消失，但目前二手房市场不仅没有低迷萎缩，甚至如此活跃。其中一个原因就是投资者对房子的未来充满了预期，可能会因所持商品房持续上涨的价格的盲目乐观的信心而进行购买，从而削弱了二手房因为信息不对称的消极影响。
　　（六）中介公司哄抬价格
　　二手房市场中介经营结构单一、分散，没有形成规模化市场经营，组织混乱，入户门槛低，缺乏严格的规范及规章制度，从业人员能力偏低，企业内部发展混乱，其利用买卖双方之间信息的嚴重不对等，在经纪服务、估价服务、咨询服务的质量方面没有到位，只注重对于买卖双方的收费服务，虚假和夸大广告宣传，故意抬高二手房价格，从中渔利，由于市场参与主体之间的信息不对称，造成种种障碍阻碍二手房市场的良性发展。
　　四、政策建议
　　西安市二手房市场目前价格之高，并不是中低收入者目前的工资水平能够承受和接受的价格，很多有效需求的购房者却望而却步，政府有责任在不断提高居民的居住质量，满足居民的住房需求的同时，而且还要促进商品房消费的公平性，为此提出一些建议：
　　（一）共有产权房的实施
　　共有产权房就是政府和购房者共同出资兴建，房屋产权由政府和购房者共有，未来如果该房屋增值，增值额度由政府和购房者共同受益。共有产权房中政府和个人分别持有不同的该套住房产权份额，但实际居住者是个人，对于个人居住在共有产权房中，个人应支付政府所持有那部分产权额度的租金。此政策的推行能够降低中低收入家庭的住房困难，共有产权住房能够有效抑制商品房价格过快过高增长。
　　（二）提供补助，控制房价
　　国家及西安市政府出台了一系列调控政策，但是其效果是微乎其微，相反，越调越高，市场房价已经远远超出了西安市民的承受能力，高房价给居民带来了巨大的心理压力，也会给社会带来一些不稳定因素。政府可以提供一些优惠性的政策，对于那些选择二手住房而非新建住房的购买者，给予价格上的优惠或提供一笔住房补助，加大二手房市场的金融支持力度，对于降低二手房价格有很好的效果。
　　（三）规范二手房房产中介
　　房地产中介的规范化程度决定着整个房地产市场环境的公平、公正程度，二手房市场的健康发展是建立在公平、开放的平台上。西安市目前房产中介从业者素质水平良莠不齐，只有明确的法律文件支持，才能保证房地产中介独立、客观、公正地开展业务，真正实现其中介服务的职能。同时要重视房地产中介从业人员的职业培训，通过培训进一步提高从业者的职业素养，规范行业职业道德，建立接受社会监督的反馈机制，用法制的手段规范二手房中介市场。
　　（四）拓宽投资渠道，有利于缓解高房价
　　房地产投资是指购房者购置房屋并不是为了自住或出租，而是为了再出售，利用房地产价格的变化，以期获得差价。二手房具有消费和投资的双重属性，故其成为一些投资者和投机者的投资对象，房子价格被炒的很高，房地产市场泡沫迹象显著，高房价不仅会影响国民经济的健康发展，而且会抑制创业创新活动，甚至带来企业家的寻租行为。其实在市场经济中，除了投资商品房，还有其他很多的理财途径，比如说股票、证券、期货等等。
　　五、结束语
　　面对如此高昂的二手房房价，这样不仅对于中低收入者的家庭所需有很大的影响，而且也影响了房地产市场的稳定和良好的发展态势，新房与二手房价格也不一定非要合并但是政府调控新房价格的方式还需商榷，应避免新房与二手房价格倒挂拉得过大，从而激发投机炒房现象的重新抬头，这样房地产调控的效果适得其反。为此，政府部门、房地产开发公司以及中介机构应该协同合作，制定出有利于二手房市场发展的政策和制度，使二手房房价尽快回归理性。
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